У банков высокие требования к одобрению ипотеки и у клиентов возникают проблемы с покупкой жилья. Необходимо разобрать основные причины отказа и рассмотреть критерии, которые важны для банка.
Потребительский займ и даже автокредит получить не сложно, от клиента требуется лишь подтвердить доход. К ипотеке банки относятся строже и их интересуют лишь платежеспособные клиенты. Основная причина — большая сумма займа по низкой годовой ставке. Кредитору намного выгоднее и безопаснее одобрить десяток ссуд или несколько кредитов на машину — и ставка выше, и быстрее погашение.
Выдавший ипотеку кредитор оставляет за собой залоговые права на жилье, включающие в т.ч. запрет на регистрационные действия. Это служит для банка некоторой страховкой, но есть нюанс. Признание заемщика банкротом и возврат средств — процедура длительная и сопровождается издержками. А в ряде случаев приходится идти клиенту на встречу, предоставляя отсрочку или рефинансирование — это тоже убыток. Поэтому для одобрения ипотеки выдвигается больше требований.
Банк принимает решение об одобрении или отказе в ипотеке на основе финансовой характеристики граждан. Есть ключевые критерии, по которым клиент относится к потенциально ненадежным заемщикам.
Основной фактор, который учитывают банки при рассмотрении заявки на ипотеку. Несколько просрочек по платежам на 5-10 дней на решение даже не повлияют. Но если имеет место длительная задолженность от месяца, и тем более текущие просрочки, банк сразу отказывает в ипотеке.
Конечно, учитываются не только просрочки и задолженности, но еще и добросовестное исполнение обязательств перед прошлыми кредиторами. Например, заемщик несколько лет назад брал ссуду и ввиду лечения или потери работы 2 месяца не выполнял платеж. А после данный и последующие кредиты исправно погашались. В этом случае у клиента будет высокий кредитный рейтинг. Банк с высокой вероятностью одобрит ипотеку.
Данный критерий влияет не так на решение по кредиту, как на условия. При рассмотрении заявки банк учитывает доходы и расходы клиента. Например, если у заемщика есть зарплата 70 тыс. руб., платежи по текущим счетам и кредитам составляют 35 и 25 тыс. руб., остаток средств составит 10 тыс. руб. Эта сумма ниже прожиточного минимум и банк сразу же откажет в займе.
Другой случай, когда остаток средств 28 тыс. руб., а ежемесячный платеж составит 19 тыс. руб. В этом случае тоже последует отказ, однако банк предложит ипотеку на других условиях. Как вариант, можно найти жилье дешевле или увеличить срок погашения.
Ипотеку можно оформить на себя или совместно с созаемщиками в лице родственников. При подаче заявки учитывается общий доход всех заявителей, однако и вычет затрат будет больше. Банк вправе включить в расходы бюджета и лиц, не являющихся созаемщиками (детей, иждивенцев).
Рекомендуется подавать заявку с расчетом, что после всех платежей по счетам и будущей ипотеки у заемщика останется 30% дохода.
Выбранная недвижимость может не отвечать требованиям для приобретения по ипотеке:
Приобрести перечисленное выше жилье невозможно. Но бывают случаи, позволяющие купить недвижимость в ипотеку:
Перед подачей заявки рекомендуется проконсультироваться у риелтора и кредитного юриста. Специалист по недвижимости проверит документы и заодно сообщит реальную цену жилья. Юрист определит, отвечает ли требованиям недвижимость для покупки в ипотеку.
При подаче заявления на ипотеку допущены случайные ошибки. Сотрудник банка при обработке запроса сразу увидит опечатку и отклонит заявку. В Этом случае потребуется повторить отправку, введя корректные данные.
Другой случай, когда не указанные и фактические сведения не соответствуют. Примером может служить ошибка в номере квартиры или даты выдачи паспорта. Банк может воспринять ошибку уже за недостоверность сведений и окончательно отказать в ипотеке.
Анкету следует заполнять внимательно и перепроверять перед отправкой. Рекомендуется использовать автозаполнение данных с сервиса Госуслуги, если данная опция поддерживается на сайте банка.
Заявка на ипотеку проходит два этапа:
Предварительный отказ не связан с решением по ипотеке, и анкету можно заполнить повторно. Если же заявка прошла обработку, и банк не одобрил ипотеку, следующий запрос можно отправить через установленный срок. В большинстве случаев нужно подождать 2 месяца.
Банк не раскрывает подробную причину, по которой ипотечный кредит не был одобрен. Но ее легко узнать несколькими способами:
Если заемщик не отвечает хотя бы одному критерию, ипотека не будет одобрена.
При низкой зарплате или больших платежах можно подтвердить дополнительный доход. Подработка автомехаником или сантехником по выходным, выполнение заказов на бирже фриланса, перепродажа вещей с барахолки — это все доход. Но для учета прибыль нужно легализовать, используя статус самозанятого или ИП. В этом случае банк учтет дополнительный доход.
Для повышения кредитного рейтинга требуется добросовестно вносить платежи по действующим долгам. Если на данный момент нет открытых займов, можно оформить кредитную карту или товар в рассрочку через банк.
Стоит отметить, все предложения по повышению кредитного рейтинга — это мошенничество. Нет законных способов, за исключением взятия и погашения кредита.
Некоторые банки могут практиковать альтернативные методы по улучшению кредитного рейтинга. Например, банк «Совкомбанк» оформляет кредитные карты с нулевым балансом. Клиент пополняет счет за свой счет и делает покупки. Траты и пополнения проходят как операции по кредиту и улучшают рейтинг.
Отказ в выдачи ипотеки — неприятный момент, но не приговор. Всегда остаются другие способы покупки недвижимости в кредит — за кредит наличными, через застройщика или посредника. Также со временем можно улучшить финансовое положение и повысить кредитный рейтинг, который позволит взять ипотеку на выгодных условиях.
