Квартира в ипотеке уже в залоге у банка — но это не значит, что взять под неё деньги нельзя. По сути речь идёт о рефинансировании с дополнительной суммой: текущий кредит гасится, а вы получаете новый — на большую сумму. Работают три схемы, и выбор между ними определяет одно: состояние вашей кредитной истории на сегодня.
Коротко. Чисто по платежам — банковская программа, до 80% от стоимости квартиры. Свежие просрочки или микрозаймы — схема через транзитного инвестора, до 60%. Серьёзные проблемы с историей — частный инвестор, до 50%. Калькулятор выше показывает порядок сумм по каждому варианту.
Схема первая: банковское рефинансирование с допсуммой
Это официальная программа, она есть у большинства крупных банков. Банк сам гасит вашу текущую ипотеку, оформляет новый кредит и выдаёт разницу деньгами. Ставка остаётся банковской — то есть заметно ниже, чем по любому займу под залог.
Предельное соотношение суммы к стоимости квартиры доходит до 80%. Это самый выгодный вариант из трёх, и начинать всегда стоит с него.
Ключевое условие — чистые платежи. На момент подачи не должно быть текущей просрочки ни по ипотеке, ни по другим обязательствам. Небольшие суммы иногда получается согласовать с банком в индивидуальном порядке — это вопрос переговоров, а не отказа с порога.
Что смотрят дополнительно: срок ипотеки, сколько уже выплачено, официальный доход и общая долговая нагрузка. Требования у банков различаются, поэтому заявка обычно подаётся не в один банк.
Схема вторая: кредит под залог с допсуммой через транзитного инвестора
Подходит, когда просрочка есть, но свежая — до месяца. Банк такую заявку в программу рефинансирования уже не пропустит, но ставить крест рано.
Механика такая: сначала в сделку входит промежуточный, или транзитный, инвестор. Он гасит текущую ипотеку и остальные долги, обременение банка снимается. Квартира становится чистой — и под неё оформляется кредит под залог недвижимости с нужной вам суммой сверху.
Предельное соотношение здесь ниже — обычно не больше 60% от стоимости квартиры.
Про стоимость транзита. Услуги промежуточного инвестора стоят в среднем 6% от суммы задолженности, которую он гасит. Считайте эти деньги заранее: они уменьшают то, что останется на руки.
Ещё один момент, который часто становится сюрпризом: закрыть требуется не только ипотеку. В сделку заводятся все микрозаймы и текущие просрочки по кредитам — иначе объект не считается чистым. Поэтому в калькуляторе есть отдельное поле для остальных долгов.
Схема третья: переход на частного инвестора
Вариант для случаев, когда с историей совсем беда: просрочки тянутся месяцами, есть суды или исполнительные производства. Частный инвестор смотрит на квартиру, а не на скоринг, поэтому решение принимается быстро.
Плата за эту скорость — сумма: обычно не больше 50% от стоимости квартиры, а ставка выше банковской.
Это временное решение, а не постоянное. Заём у частного инвестора берут на несколько месяцев: закрыть долги, разгрузить историю, а потом вернуться в банк по нормальной ставке. Держать такой заём годами вместо ипотеки — дорогая ошибка, и об этом говорится до сделки, а не после.
Сколько останется на руки
Арифметика простая: берём предельную долю по выбранной схеме, вычитаем всё, что гасится в сделке, и вычитаем комиссию транзита, если он нужен.
| Ситуация | Схема | Расчёт при квартире 9 млн |
| Просрочек нет, остаток ипотеки 3 млн | банк, 80% | 7,2 млн − 3 млн = 4,2 млн |
| Просрочка 2 недели, микрозайм 200 тыс., остаток 3 млн | транзит, 60% | 5,4 млн − 3,2 млн − 192 тыс. = около 2 млн |
| Просрочки полгода, приставы, остаток 3 млн | частный инвестор, 50% | 4,5 млн − 3 млн = 1,5 млн |
Отсюда главное правило: чем раньше вы обращаетесь, тем больше получаете. Разница между первой и третьей строкой — почти три миллиона на одной и той же квартире.
Когда обращаются
- Платёж стал неподъёмным. Нужно снизить нагрузку и заодно получить сумму на закрытие других долгов.
- Просрочка нарастает. Основание для обращения взыскания появляется после трёх месяцев просрочки либо после трёх задержек за 12 месяцев — статья 54.1 закона об ипотеке. Решать вопрос нужно до этой точки.
- Нужны деньги на бизнес или крупную покупку, а вся ликвидность заперта в квартире.
- Банк отказал в рефинансировании — значит, дело в истории, и подходит вторая или третья схема.
- Сроки сделок не совпадают: одна квартира продаётся, другая покупается, нужен промежуточный капитал.
Что проверяем до начала
- Остаток долга, график и наличие текущей просрочки — берётся справка в банке.
- Все прочие обязательства: кредиты, микрозаймы, исполнительные производства.
- Использовался ли материнский капитал.
- Кто собственники и все ли готовы участвовать в сделке.
- Нет ли арестов и судебных споров по квартире.
Материнский капитал — самый частый стоп-фактор. Если он вложен в квартиру, обязательство выделить доли детям никуда не денется, а при долях несовершеннолетних нужно разрешение органа опеки. На залог опека разрешения не даёт. Проверьте это до того, как строить планы.
Документы
- паспорта всех собственников;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- ипотечный договор и график платежей;
- справка банка об остатке задолженности;
- правоустанавливающий документ — договор купли-продажи или ДДУ с актом;
- справка о зарегистрированных лицах;
- согласие супруга, если квартира приобретена в браке.
Почему стоит начать с консультации
По описанию ситуации не всегда видно, какая схема сработает: банки по-разному смотрят на просрочку двухнедельной давности, а состав долгов меняет расчёт целиком. Все три механики отработаны, и разговор со специалистом занимает пятнадцать минут — быстрее, чем самостоятельный обход банков.
Консультации бесплатные. На них честно говорят и когда схема не сработает — это дешевле для обеих сторон, чем выяснять на этапе документов.
Частые вопросы про залог ипотечной квартиры
Нужно ли согласие банка?
При банковском рефинансировании новый банк сам взаимодействует с прежним. В схемах с транзитным или частным инвестором согласие тоже не требуется: текущий кредит просто гасится досрочно, а на досрочное погашение согласие не нужно.
Есть просрочка две недели. Какие шансы?
В банковскую программу с текущей просрочкой не возьмут, но небольшие суммы иногда удаётся согласовать. Если нет — работает вторая схема: транзитный инвестор гасит долги, обременение снимается, дальше оформляется кредит под залог. Предел по сумме опустится до 60% от стоимости квартиры.
Зачем нужен транзитный инвестор?
Чтобы разорвать замкнутый круг: новый кредитор не даёт денег, пока на квартире висит чужое обременение, а обременение не снимается, пока не погашен старый кредит. Транзитный инвестор входит в сделку деньгами, гасит долг и снимает обременение. Его услуги стоят около 6% от погашаемой суммы.
Придётся ли гасить микрозаймы?
Чаще всего да. Требование стандартное: в сделку заводятся не только ипотека, но и микрозаймы с текущими просрочками, иначе объект не считается чистым. Эти суммы стоит заложить в расчёт сразу.
Квартира куплена с материнским капиталом. Можно?
Практически нет. Обязательство выделить доли детям приводит к необходимости разрешения органа опеки, а на залог опека разрешение не даёт. В такой ситуации обсуждается продажа, а не заём.
Выплачена только треть ипотеки. Есть смысл?
Смотрите калькулятор: если долг занимает почти всю доступную долю, свободных денег не останется. По банковской схеме с пределом 80% запас обычно ещё есть, по частному инвестору с пределом 50% — уже вряд ли.
Останусь ли я собственником?
Да. Меняется только залогодержатель: вместо прежнего банка в ЕГРН появляется новый. Вы живёте в квартире, прописываете родственников, пользуетесь ею как раньше.
Можно ли потом вернуться в банковскую ипотеку?
Да, и это нормальный сценарий по второй и третьей схемам. Через несколько месяцев, когда просрочки закрыты и история подчищена, квартира рефинансируется в банке по обычной ставке. Подскажем, к какому моменту готовиться.
Военная ипотека подойдёт?
Нет. Там залогодержателей два — банк и Росвоенипотека, а средства целевые. Такие квартиры в работу не берутся.
+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
