Перезалог или рефинансирование под залог: в чём разница: МБК-Кредит

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано11.02.2026

Обновлено28.09.2026

Время чтения≈ 6 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: рефинансирование — это новый кредит, которым гасят старые долги на лучших условиях. Перезалог — частный случай: объект уже заложен у одного кредитора, и его переводят к другому, часто с дополнительной суммой сверху. Оба инструмента имеют смысл, когда новая ставка вместе с расходами на сделку обходится дешевле того, что вы платите сейчас.

Условия на сентябрь 2026 года: ключевая ставка Банка России — 14% (снижена 24 июля, 11 сентября сохранена). Кредит под залог недвижимости в банке — от 19% годовых, у частного инвестора — от 2% в месяц.

Чем перезалог отличается от рефинансирования

Параметр	Рефинансирование	Перезалог
Что происходит	Новый кредит гасит старые долги: потребкредиты, карты, микрозаймы, другой залоговый кредит	Залог переходит от одного кредитора к другому: от инвестора в банк или из банка в банк
Зачем	Снизить ставку и платёж, собрать несколько долгов в один	Закрыть дорогой заём и получить сверху деньги под тот же объект
Как гасится старый долг	Новый кредитор перечисляет деньги старым	Напрямую новым банком или через транзитного инвестора
Сумма	В банке — до 80% от оценки с учётом всего долга под объект; у частного инвестора — до 50% от рыночной стоимости
Скорость	Предварительное решение — от 1 часа, банк — обычно 1–3 рабочих дня	Столько же; с транзитным инвестором — дольше

Как считают сумму

Банк смотрит на весь долг под объект: остаток старого кредита плюс новые деньги, делённые на оценку квартиры. Потолок в банке — 80% от оценки.

Пример. Квартира стоит 10 млн ₽, остаток по ипотеке — 6 млн ₽. Банк может дать до 8 млн ₽: 6 млн уйдут на погашение ипотеки, 2 млн — вам на руки. Подробнее — на странице кредита под залог ипотечной квартиры.

У частного инвестора потолок ниже — до 50% от рыночной стоимости, и рынок он считает по нижней границе. Поэтому из инвестора в банк переходят чаще, чем наоборот.

Когда нужен транзитный инвестор

Банк не выдаст кредит под квартиру, которая заложена у другого кредитора, пока не снято обременение. Эту паузу закрывает транзитный инвестор: он гасит старый долг, обременение снимается, банк регистрирует свой залог и возвращает инвестору деньги. Транзитный инвестор даёт до 60% от стоимости объекта, работает с просрочкой до месяца, его комиссия — около 6%. Как устроена схема — в статье о транзитном инвесторе.

Что выбрать в вашей ситуации

Долги без залога под 25–30% годовых и выше — карты, потребкредиты, микрозаймы, — и есть квартира в собственности: рефинансирование под залог.
Заём у частного инвестора, платежи без просрочек: перезалог в банк — ставка ниже, срок длиннее.
Квартира в ипотеке, нужны деньги сверху: рефинансирование ипотеки с дополнительной суммой — напрямую в другой банк или через транзитного инвестора.
Просрочка, арест или торги уже назначены: сначала транзитный инвестор или заём у инвестора, потом банк. Если долг несоразмерен стоимости квартиры, честнее посчитать срочный выкуп — обычно это 75–90% от рыночной цены.

Как посчитать выгоду

Сравните две суммы: сколько вы заплатите по текущим долгам до конца срока — и сколько по новому кредиту вместе с расходами на сделку. В расходы входят оценка, нотариус, госпошлина, страховка и комиссия брокера — в среднем 5–7% от суммы. Если разница в вашу пользу, переходить имеет смысл. Посчитать удобно в калькуляторе рефинансирования.

Что важно знать заранее

Период охлаждения. По потребительскому кредиту от 200 тыс. ₽ деньги выдают не раньше чем через 48 часов после подписания. Для займа на бизнес его нет.
ИП для частного инвестора. Под залог жилья частные инвесторы выдают только на предпринимательские цели, поэтому почти всегда нужен открытый ИП.
Досрочное погашение. Проверьте, что договор позволяет гасить досрочно без штрафов: если ставки снизятся, можно будет рефинансироваться ещё раз.
Доли и комнаты. Банки берут их неохотно. У частного инвестора — до 40% от стоимости комнаты и до 30% от стоимости доли.

Пример из практики

Клиентка платила по займу частному инвестору. Долг перевели в банк, ставка снизилась, и сверху она получила ещё 1 млн ₽. Свою историю она рассказала в видеоотзыве — он есть на странице кейсов МБК-Кредит.

Частые вопросы

Перезалог и рефинансирование — это одно и то же?

Нет. Рефинансирование — любой новый кредит, которым гасят старые долги. Перезалог — частный случай: объект уже в залоге, и его переводят к другому кредитору, часто с дополнительной суммой.

Можно ли перезаложить квартиру, которая в ипотеке?

Да. Новый банк гасит остаток ипотеки и регистрирует свой залог. Общий долг — старый остаток плюс новые деньги — не должен превышать 80% от оценки квартиры.

Можно ли перейти от частного инвестора в банк?

Да, это частый сценарий: банк гасит долг перед инвестором, ставка снижается, а если позволяет оценка — сверху можно получить дополнительную сумму.

Что делать, если по текущему займу есть просрочка?

При просрочке до месяца помогает транзитный инвестор: он гасит долг и снимает обременение, после чего объект переходит в банк. При большой просрочке решение ищут индивидуально — иногда выгоднее заём у инвестора или продажа.

Сколько стоит перезалог?

Предоплаты нет. Расходы — оценка, нотариус, госпошлина, страховка и комиссия брокера, в среднем 5–7% от суммы. При транзитной схеме добавляется комиссия транзитного инвестора, около 6%.

Сколько времени занимает перезалог?

Предварительное решение — от 1 часа, решение банка — обычно 1–3 рабочих дня. Если нужен транзитный инвестор, добавляется время на погашение старого долга и регистрацию залога.

Материал подготовлен для МБК-Кредит. Эксперт: Дмитрий Зернов, директор по развитию.

Актуальные условия и ставки — на странице услуги: рефинансирование кредита под залог.