Кредит под залог с просрочками и долгами

Открытые просрочки, долги у приставов, коллекторы и микрозаймы — это то, с чем банк закрывает заявку сразу. Частный инвестор смотрит на другое: есть ли у вас ликвидная недвижимость и хватит ли её стоимости, чтобы покрыть заём. Если хватает, деньги под залог дают и при текущих долгах — чаще всего как раз для того, чтобы эти долги закрыть и остаться с одним понятным платежом.

С какими долгами приходят за кредитом под залог

• Открытые просрочки по кредитам и картам — платёж уже пропущен, банк начисляет пени и звонит.
• Микрозаймы, которые перекрывали друг друга, пока не стало нечем платить.
• Долги у приставов — исполнительные производства, аресты счетов, удержания из зарплаты.
• Долг передан коллекторам или банк уже подал в суд.
• Просрочка по ипотеке — банк прислал требование досрочно вернуть кредит.
• Долги бизнеса, которые ИП закрывал личными деньгами.

Во всех этих случаях банк видит риск и отказывает автоматически. Инвестор проверяет то же самое — кредитный отчёт, суды, приставов, — но решение принимает по объекту и по тому, хватает ли денег закрыть долги и не оказаться в той же ситуации через полгода.

Как работает кредит под залог, когда есть просрочки

Схема простая: под залог квартиры, дома, комнаты или доли вы получаете одну сумму и закрываете ею все долги. Вместо пяти платежей с пенями остаётся один — по графику инвестора.

1. Считаем все долги. Кредиты, микрозаймы, производства у приставов, коммунальные долги, если они мешают сделке. Нужна полная картина, иначе через месяц всплывёт ещё один долг.
2. Смотрим объект. Выписка ЕГРН, документ-основание, кто прописан. Если на квартире уже есть залог банка или арест, это не стоп, но схема будет другой — о ней ниже.
3. Подбираем инвестора. Из 20+ частных инвесторов-партнёров — тех, кто работает с текущими долгами. Ставка у частных инвесторов — от 2% в месяц.
4. Сделка. Договор займа и залога, регистрация в Росреестре — сейчас почти всегда электронно, обычно 1–2 рабочих дня. Долги при необходимости гасятся из суммы займа прямо на сделке, напрямую кредиторам и приставам.

Частные инвесторы выдают под залог жилья займы на предпринимательские цели: заёмщик должен быть ИП, реже подходит самозанятость. Для займа на бизнес не действует период охлаждения, поэтому деньги возможно получить в день подписания. Потребительский заём свыше 200 тыс. ₽ по закону выдают через 48 часов после подписания.

Если на квартире арест или запрет приставов

Заложить квартиру с действующим арестом нельзя: Росреестр не зарегистрирует залог, пока запрет не снят. Но арест — не тупик, если долг меньше стоимости квартиры.

• Деньги на погашение долга у приставов вносит транзитный инвестор — напрямую в ФССП, а не вам на руки.
• После погашения пристав выносит постановление о снятии запрета и направляет его в Росреестр, запись снимают. На практике это дольше, чем по правилам: срок зависит от пристава и от числа производств.
• Когда запрет снят, регистрируется залог по основному займу, и из него закрывается транзитная сумма.

Транзитный инвестор работает с суммой до 60% стоимости объекта, его услуга стоит около 6% от погашаемой суммы. Как устроена такая схема и чем она рискованна, мы разобрали в статье о транзитном инвесторе.

Если просрочка по ипотеке

Когда платёж по ипотеке пропущен, банк может потребовать вернуть весь долг досрочно, а дальше — суд и торги. Пока до этого не дошло, выход обычно есть:

• Перекредитоваться с допсуммой. Новый кредитор гасит ипотеку и даёт сверху деньги на остальные долги — под ипотечную квартиру можно получить до 80%, если позволяет оценка. Подробности — на странице кредит под залог ипотечной квартиры.
• Транзитный инвестор работает и с просрочкой по ипотеке до месяца: гасит долг банку, обременение снимается, квартира уходит в залог новому кредитору.
• Продать до торгов. Если платить больше нечем, квартиру разумнее продать самому, чем ждать торгов: на торгах цена ниже, а долг с пенями растёт. Как это сделать быстро — на странице выкупа квартиры в ипотеке.

Сколько дадут под залог при долгах

При долгах решение принимает частный инвестор, поэтому считаем по его правилам: от рыночной стоимости, причём рынок берётся по нижней границе. Из этой суммы сначала закрываются долги, остаток — вам.

Пример расчёта: квартира на рынке стоит 8 млн ₽, по нижней границе — 7,5 млн ₽. Инвестор даст до 3,75 млн ₽. Если долгов на 2,5 млн ₽, их закрывают на сделке, остаётся 1,25 млн ₽ — до вычета расходов на сделку. Если долгов больше, чем позволяет залог, займ не решит проблему: честнее продать объект.

Когда кредит под залог не поможет

• Идёт процедура банкротства. Пока она не завершена, распоряжаться имуществом нельзя, и инвесторы такие заявки не берут.
• Долг больше, чем можно получить под залог. Закрыть часть долгов и оставить остальные — значит через полгода вернуться к тому же, только с новым платежом.
• Права на квартиру оспариваются в суде, дом аварийный или самовольная постройка.
• Доходов нет совсем и не будет — заём под залог тоже нужно возвращать, а залог — это реальный риск потерять объект.

В таких случаях остаётся продажа. Выкуп квартиры с долгами проходит без ожидания покупателя: инвестор сам гасит долги и снимает аресты, остаток — вам. Обычно выкуп — 75–90% от рыночной цены, в зависимости от ликвидности объекта и обременений.

Могут ли забрать квартиру за долги

Единственное жильё по закону защищено от взыскания по обычным долгам — кредитам без залога, микрозаймам, налогам (статья 446 ГПК РФ). Но защита не действует, если квартира находится в залоге: тогда кредитор может обратить взыскание даже на единственное жильё через суд и торги. Поэтому с займом под залог при долгах важно одно — чтобы новый платёж был вам по силам. Мы считаем его до сделки, а не после.

Частые вопросы

Похожие ситуации: кредит под залог с плохой кредитной историей, если просрочки уже закрыты; рефинансирование кредита под залог, если платить можно, но слишком дорого; частный займ под залог недвижимости.