Что дальше: менеджер уточнит объект и цель займа, сравнит банк и частного инвестора и скажет, какие документы нужны. Без предоплаты — комиссия в среднем 5–7%, оплата только после получения денег.
Расчёт ориентировочный, это не одобрение. Банк считает от оценочной стоимости, частный инвестор — от рыночной по нижней границе. Данные на октябрь 2026 года.
Кредит под залог с просрочками и долгами — это заём от частного инвестора под залог квартиры, дома или другой недвижимости, когда есть открытые просрочки, долги у приставов или микрозаймы. Деньги идут на погашение долгов — обычно прямо на сделке, напрямую кредиторам. Решение — по объекту, а не по кредитной истории; предварительный ответ — от 1 часа, ставка — от 2% в месяц.
Открытые просрочки, долги у приставов, коллекторы и микрозаймы — это то, с чем банк закрывает заявку сразу. Частный инвестор смотрит на другое: есть ли у вас ликвидная недвижимость и хватит ли её стоимости, чтобы покрыть заём. Если хватает, деньги под залог дают и при текущих долгах — чаще всего как раз для того, чтобы эти долги закрыть и остаться с одним понятным платежом.
В таких случаях большинство банков видят риск и отказывают автоматически. Исключение — отдельные банковские программы под залог квартиры, где текущие просрочки и долги у приставов допустимы (кроме просрочки по ипотеке): сумма — до 40% от стоимости квартиры, ставка в первые месяцы заметно выше базовой. Инвестор проверяет то же самое — кредитный отчёт, суды, приставов, — но решение принимает по объекту и по тому, хватает ли денег закрыть долги и не оказаться в той же ситуации через полгода.
Схема простая: под залог квартиры, дома, комнаты или доли вы получаете одну сумму и закрываете ею все долги. Вместо пяти платежей с пенями остаётся один — по графику инвестора.
Частные инвесторы выдают под залог жилья займы на предпринимательские цели: заёмщик должен быть ИП, реже подходит самозанятость. Для займа на бизнес не действует период охлаждения, поэтому деньги возможно получить в день подписания. Потребительский заём свыше 200 тыс. ₽ по закону выдают через 48 часов после подписания.
Заложить квартиру с действующим арестом нельзя: Росреестр не зарегистрирует залог, пока запрет не снят. Но арест — не тупик, если долг меньше стоимости квартиры.
Транзитный инвестор работает с суммой до 60% стоимости объекта, его услуга стоит около 6% от погашаемой суммы. Как устроена такая схема и чем она рискованна, мы разобрали в статье о транзитном инвесторе.
Когда платёж по ипотеке пропущен, банк может потребовать вернуть весь долг досрочно, а дальше — суд и торги. Пока до этого не дошло, выход обычно есть:
При долгах решение принимает частный инвестор, поэтому считаем по его правилам: от рыночной стоимости, причём рынок берётся по нижней границе. Из этой суммы сначала закрываются долги, остаток — вам.
| Объект | Частный инвестор |
|---|---|
| Квартира | до 50% от рыночной стоимости |
| Дом, коттедж, капитальная дача | до 50% |
| Коммерческое помещение | до 50% |
| Комната | до 40% |
| Доля в квартире | до 30% от стоимости самой доли |
| Автомобиль на стоянке или в возвратном лизинге | до 90% |
Пример расчёта: квартира на рынке стоит 8 млн ₽, по нижней границе — 7,5 млн ₽. Инвестор даст до 3,75 млн ₽. Если долгов на 2,5 млн ₽, их закрывают на сделке, остаётся 1,25 млн ₽ — до вычета расходов на сделку. Если долгов больше, чем позволяет залог, займ не решит проблему: честнее продать объект.
В таких случаях остаётся продажа. Выкуп квартиры с долгами проходит без ожидания покупателя: инвестор сам гасит долги и снимает аресты, остаток — вам. Обычно выкуп — 75–90% от рыночной цены, в зависимости от ликвидности объекта и обременений.
Единственное жильё по закону защищено от взыскания по обычным долгам — кредитам без залога, микрозаймам, налогам (статья 446 ГПК РФ). Но защита не действует, если квартира находится в залоге: тогда кредитор может обратить взыскание даже на единственное жильё через суд и торги. Поэтому с займом под залог при долгах важно одно — чтобы новый платёж был вам по силам. Мы считаем его до сделки, а не после. Подробнее о том, когда квартиру могут забрать, — в статье могут ли забрать квартиру за долги.
Банк — почти наверняка нет. Частный инвестор может дать, если объект ликвидный и его стоимости хватает, чтобы закрыть долги. Просрочки при этом обычно гасят из суммы займа прямо на сделке.
Можно, если на самой квартире нет ареста. Если арест есть, сначала долг гасят — например, через транзитного инвестора, — пристав снимает запрет, и только потом регистрируется залог.
Пока арест в ЕГРН, залог не зарегистрируют. Решение — погасить долг до сделки за счёт транзитного инвестора и дождаться снятия запрета. Это работает, если долг заметно меньше стоимости квартиры.
Все займы МФО гасятся одной суммой под залог, остаётся один платёж с понятной ставкой. Подробный разбор — на странице о том, как избавиться от микрозаймов и сохранить квартиру.
Не ждать суда. Пока квартира не на торгах, её можно перекредитовать с допсуммой или продать по рыночной цене. Транзитный инвестор работает с просрочкой по ипотеке до месяца.
Нет. Пока идёт процедура, имуществом распоряжается не должник, и инвесторы такие заявки не рассматривают.
У частного инвестора — до 50% от рыночной стоимости по нижней границе. Сначала из этой суммы закрываются долги, остаток выдаётся вам.
Да. Защита единственного жилья не действует, если оно в залоге: при неплатежах кредитор обращает взыскание через суд. Поэтому платёж по займу считаем заранее и не советуем брать больше, чем вы сможете отдавать.
Безопасно, если залог регистрируется в Росреестре, договор займа и залога проверен, а деньги переводятся по безналу. Опасны схемы, где просят переоформить квартиру по договору купли-продажи «на время займа».
Справки о доходах частному инвестору обычно не нужны — он смотрит на объект. Но заёмщик должен быть ИП или самозанятым: под залог жилья инвесторы выдают на предпринимательские цели.
Похожие ситуации: кредит под залог с плохой кредитной историей, если просрочки уже закрыты; рефинансирование кредита под залог, если платить можно, но слишком дорого; частный займ под залог недвижимости.
МБК-Кредит — официальный партнёр банков. Сертификаты партнёрства с ВТБ, Сбером, ДОМ.РФ, ТКБ и другими банками — на странице «О компании».
Сначала — отзывы по теме «Рефинансирование». Все отзывы собраны с независимых площадок и с нашего сайта.
Yell · До просрочки оставалось дней десять. Сама не успевала, банки рассматривают долго. Позвонила в панике. Сказали спокойно, давайте смотреть. За два дня нашли банк, согласовали условия, подали один пакет документов. Одобрили быстро. Просрочки не было, история осталась чистой. Выдохнула. Отдельное спасибо за то что не бросили трубку…
Отзыв на площадке
2ГИС · Квартира была уже в залоге у банка, нужны были деньги срочно на операцию. Думала нет вариантов вообще. Дмитрий нашёл схему через инвестора, переоформили, разницу получила на руки. Сложно объяснить в двух словах, но по факту всё прошло законно и без потери жилья. Очень благодарна.
Отзыв на площадке
Flamp · В 2023 году брала кредит под залог квартиры, ставка была 36%. Тогда деваться было некуда, взяла что дали. Платила исправно, но сумма каждый месяц была ощутимая. В начале этого года позвонила сюда, спросила есть ли смысл рефинансироваться. Посчитали вместе, говорят сейчас хороший момент пока ставки немного отпустили. Нашли банк…
Отзыв на площадкеОбращался к ребятам за помощью в рефинансировании кредитов. Закрыл 3 кредитные карточки и получил ещё 250 тыс наличными. С менеджером Дмитрием сделали запрос в кредитную историю и он объяснил причину отказов - банк не закрыл кредит, который давал большую кредитную нагрузку. В общем, осталось хорошее впечатление о сотрудничестве.
Отзыв на площадке
+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
