Выгодно ли рефинансировать кредит под залог недвижимости

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано25.09.2026

Обновлено25.09.2026

Время чтения≈ 14 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Менять кредит на залоговый стоит в двух случаях: до конца срока осталось больше двух лет и новая ставка ниже хотя бы на 5 пунктов — например, было 28% годовых, стало 19%. Если платить осталось меньше года, экономия на процентах уходит на оплату самой сделки, и смысла в ней нет.

Ниже три расчёта: где выгода есть, где её нет и что посчитать до того, как подписывать. Цифры — на сентябрь 2026.

Выгоду считают не по ставке, а по сумме процентов до конца срока

Ставки на сегодня: ключевая ставка ЦБ — 14,00%, банки по залогу недвижимости дают от 19% годовых, частные инвесторы — от 2% в месяц. Сумма — от 500 тыс. до 30 млн рублей. Решение принимает банк или инвестор, мы подбираем программу и ведём сделку.

Что считать: не ставку, а сумму процентов до конца срока

Одна ставка ничего не говорит. Человек видит «было 28%, стало 19%» и думает, что выиграл девять процентов. На самом деле выигрыш зависит от того, сколько месяцев осталось платить: проценты считают на остаток долга, а он с каждым платежом тает. Чем меньше остаётся платить, тем меньше разница в рублях.

Чтобы посчитать, нужны четыре цифры:

остаток долга по всем кредитам, которые хотите объединить;
сколько месяцев ещё платить;
сколько процентов вы отдадите, если ничего не менять — эта сумма есть в графике платежей;
во сколько обойдётся новая сделка: оценка, регистрация залога, иногда нотариус и страховка, комиссия за подбор.

Дальше простое правило: если экономия на процентах меньше расходов на сделку, менять кредит незачем.

Расчёт 1. Долг 1,5 млн под 28% годовых, платить ещё четыре года

Частая ситуация: два потребительских кредита и кредитная карта, вместе 1,5 млн рублей под 28% годовых, платить ещё 48 месяцев. Вместо них — один кредит под залог квартиры на тот же срок под 19%.

Долг 1,5 млн на четыре года: экономия 356 546 ₽ процентов, платёж меньше на 7 428 ₽ в месяц

Показатель	Как есть	Под залог квартиры
Ставка	28% годовых	19% годовых
Срок	48 месяцев	48 месяцев
Платёж в месяц	52 278 ₽	44 850 ₽
Проценты за весь срок	1 009 355 ₽	652 809 ₽
Разница	платёж меньше на 7 428 ₽, проценты — на 356 546 ₽

Теперь вычитаем расходы. Комиссия за подбор и сопровождение — в среднем 5–7% от суммы, на 1,5 млн это 75–105 тыс. рублей. Плюс оценка и регистрация залога. Чистая выгода остаётся в районе 230–270 тыс. рублей, и платёж падает почти на 7,5 тыс. в месяц. Здесь считать стоит: ставки и требования к объекту — на странице услуги рефинансирование кредита под залог недвижимости.

Расчёт 2. Тот же кредит, но платить остался год

Меняем одно: до конца срока не 48 месяцев, а 12. Ставки те же.

Показатель	28% годовых	19% годовых
Платёж в месяц	144 759 ₽	138 235 ₽
Проценты за 12 месяцев	237 108 ₽	158 818 ₽
Экономия на процентах	78 290 ₽

Экономия 78 тыс. при расходах 75–105 тыс. — это ноль или минус. На последнем году платежей основная часть взноса идёт на тело долга, процентов почти не осталось, и снижать ставку уже не на чем. Если платить меньше года — дешевле дотянуть до конца или гасить досрочно.

Расчёт 3. Микрозаймы: здесь считать почти нечего

С микрозаймами счёт другой. Потолок ставки в МФО — 0,8% в день, то есть до 292% годовых. На долг 600 тыс. рублей это около 144 тыс. процентов за месяц. Закон ограничивает переплату по займу до года суммой самого займа: взяли 600 тыс. — больше 600 тыс. сверху не начислят (с 1 апреля 2026 предел снизили со 130% до 100%). Сумма всё равно огромная.

0,8% в день — это до 292% годовых, залоговая программа начинается от 19%

Тот же долг под залог квартиры под 19% годовых на 24 месяца: платёж 30 245 ₽, проценты за весь срок — 125 884 ₽.

Долг 600 тыс. ₽	МФО	Под залог квартиры
Ставка	до 0,8% в день	от 19% годовых
Проценты за месяц	около 144 000 ₽	около 9 500 ₽
Предел переплаты	100% от суммы	по графику платежей

Здесь считать почти нечего: разница слишком велика. Подробнее про порядок действий — в разборе как законно избавиться от микрозаймов и сохранить квартиру.

Если платите ипотеку: снизить ставку и взять сверху

Квартиру в ипотеке тоже берут в залог — до 80% от оценочной стоимости. Работает это так: новый кредитор гасит остаток по вашей ипотеке, квартира переходит в залог к нему, а разницу между лимитом и остатком вы забираете деньгами.

Пример из практики: квартира стоит 10 млн, остаток по ипотеке — 6 млн. Лимит при 80% — 8 млн, значит сверх погашения остаётся около 2 млн рублей. Переоформить можно напрямую в другой банк или через транзитного инвестора, если банк не готов брать объект с действующим обременением. Актуальные условия — на странице услуги рефинансирование кредита под залог недвижимости.

Не хотите считать вручную? Оставьте имя и телефон — посчитаем вашу экономию по графику платежей и скажем, стоит ли переоформлять. Предварительное решение — от 1 часа.

Прислать график платежей в Telegram
Написать в MAX

Калькулятор: посчитайте свою экономию

Остаток долга, ₽

Осталось платить, месяцев

Текущая ставка, % годовых

Новая ставка, % годовых

Расчёт предварительный: аннуитетные платежи, без расходов на оценку, регистрацию залога и сопровождение. Итоговые условия определяет кредитор.

Те же цифры словами: на долге 1,5 млн ₽ переход с 28% на 19% годовых экономит 356 546 ₽ процентов за четыре года и снижает платёж на 7 428 ₽ в месяц. Если платить остался только год — экономия всего 78 290 ₽.

Сколько дадут под залог — зависит от объекта

Сумму считают от оценки объекта, а не от той цены, на которую вы рассчитываете. И чем сложнее объект продать, тем меньшую долю от его стоимости дадут.

Объект в залоге	Банк	Частный инвестор
Квартира	до 80% от оценочной	до 50% от рыночной
Ипотечная квартира	до 80%	—
Дом, коттедж, капитальная дача	до 70%	до 50%
Таунхаус	до 60%	до 50%
Коммерческая, нежилая, апартаменты	до 60%	до 50%
Земельный участок	до 50% от рыночной
Комната	до 40%
Доля в квартире	до 30% от стоимости доли, от 3,5% в месяц

Частный инвестор считает рынок по нижней границе и не учитывает ремонт: для него важна цена, по которой объект уйдёт быстро. Поэтому у инвестора доля ниже банковской, а ставка выше — от 2% в месяц. Под залог жилья инвесторы выдают только на предпринимательские цели, заёмщик должен быть ИП или самозанятым.

Расходы на сделку: что заложить в расчёт

Эти расходы вычитают из экономии: если остаток близок к нулю, менять кредит незачем

Оценка объекта — заказывает заёмщик, отчёт нужен и банку, и инвестору.
Регистрация залога в Росреестре.
Нотариус — когда сделка требует нотариальной формы, например при долевой собственности.
Страхование объекта — если этого требует кредитор.
Подбор и сопровождение — в среднем 5–7% от суммы, зависит от программы, объёма работы и срочности. Предоплаты нет: услуги оплачиваются после получения денег.

Гасить досрочно можно со второго дня и без штрафов. Если закроете долг раньше графика, проценты пересчитают за то время, что вы реально пользовались деньгами.

Если в залог идёт участок, сначала проверьте границы в ЕГРН. С 1 марта 2025 Росреестр приостанавливает регистрацию прав, ограничений и обременений, когда границы участка не внесены — пункт 21.1 части 1 статьи 26 закона 218-ФЗ, введён законом 487-ФЗ. Заложить такой участок не получится: сначала межевание.

Если условия ухудшились: ставка выросла или объект подешевел

Бывает и наоборот: человек собрался менять кредит, а предложения на рынке оказались хуже его действующего договора. Тогда так:

Сравнивайте с тем, что уже есть. Если ваш договор дешевле любого нового предложения, менять его не нужно. Это не упущенная возможность, а обычный результат расчёта.
Прочитайте свой договор до заявки. Три пункта: штраф за досрочное погашение, нужно ли согласие текущего банка на перезалог, может ли он менять условия сам. От них зависит, возможна ли сделка вообще.
Если объект подешевел, сумму посчитают от свежей оценки. Лимит окажется меньше прежнего, а иногда и меньше остатка долга — тогда переоформить не получится без доплаты.

Есть способ снизить платёж без новой сделки — растянуть срок. Тот же долг 1,5 млн под 19%: за 48 месяцев платёж 44 850 ₽, за 60 месяцев — 38 911 ₽. Платить в месяц легче на 6 тыс., но процентов набежит 834 650 ₽ вместо 652 809 ₽. Передышка стоит денег, и лучше видеть её цену заранее.

Ещё вариант — попросить у своего банка реструктуризацию. Там не нужны ни оценка, ни регистрация залога, ни комиссия: выгода меньше, зато и расходов почти нет.

48 часов между подписанием и деньгами

С 1 сентября 2025 действует правило: если сумма больше 200 тыс. рублей, между подписанием договора и выдачей денег проходит 48 часов. Это период охлаждения, он записан в части 9.3 статьи 7 закона № 353-ФЗ. Учитывайте паузу, если долг надо закрыть к конкретной дате.

Паузы нет в трёх случаях: заём на предпринимательские цели, сделка с поручителем или созаёмщиком, возвратный лизинг. Подробный разбор — в статье про период охлаждения по кредиту.

Частые вопросы

Выгодно ли рефинансирование кредита?

Выгодно, когда разница в ставке от 5 процентных пунктов и до конца срока больше двух лет. На примере выше: долг 1,5 млн, 28% против 19%, 48 месяцев — экономия на процентах 356 546 ₽, из них 75–105 тыс. уйдёт на расходы по сделке. На остатке в один год та же разница в ставке даёт 78 290 ₽ и расходы её съедают.

Как посчитать, выгодно ли рефинансирование?

Возьмите из графика платежей сумму процентов, которые осталось заплатить. Посчитайте ту же сумму по новой ставке на тот же срок. Из разницы вычтите расходы на сделку: оценку, регистрацию залога, нотариуса и комиссию за сопровождение. Остаток — ваша выгода в рублях. Если он близок к нулю, менять кредит незачем.

Можно ли рефинансировать кредит под залог в другом банке?

Да, залог переоформляется на нового кредитора. Порядок зависит от текущего договора: одни банки дают согласие на перезалог, другие требуют сначала полностью погасить долг. Во втором случае в схему добавляют транзитного инвестора, который гасит остаток, а после снятия обременения объект уходит в залог новому кредитору.

Можно ли объединить несколько кредитов в один под залог?

Да, это основной сценарий. Вместо трёх-четырёх платежей остаётся один, а ставка по залоговому кредиту ниже необеспеченного. Лимит считается от оценки объекта: по квартире до 80% в банке, до 50% у частного инвестора.

Что выгоднее — снизить платёж или сократить срок?

Сократить срок дешевле по общей сумме, снизить платёж — безопаснее для бюджета. Долг 1,5 млн под 19%: 48 месяцев — платёж 44 850 ₽ и 652 809 ₽ процентов, 60 месяцев — платёж 38 911 ₽ и 834 650 ₽ процентов. Разница в 6 тыс. в месяц стоит 182 тыс. рублей за весь срок.

Дадут ли рефинансирование, если по кредиту есть просрочка?

Такие заявки рассматривают, но решает объект и ситуация, а не обещание. При просрочке до месяца в схему обычно заходит транзитный инвестор: лимит до 60% от стоимости, комиссия 6%. Гарантий одобрения не даёт никто — решение принимает кредитор после проверки документов и объекта.

Сколько раз можно переоформлять один кредит?

Ограничений по количеству нет. Но каждый раз это новая сделка с оценкой, регистрацией залога и комиссией, поэтому повторное переоформление имеет смысл только при заметном изменении ставок — например, после снижения ключевой ставки ЦБ.

Можно ли взять сверху больше, чем остаток долга?

Да, если лимит по объекту выше остатка. Квартира за 10 млн с остатком ипотеки 6 млн: лимит при 80% — 8 млн, около 2 млн можно получить деньгами. Разница выдаётся на руки после погашения предыдущего кредита.

Сколько стоят услуги при переоформлении кредита?

Подбор и сопровождение — в среднем 5–7% от суммы, зависит от программы, кредитора, объёма работы и срочности. Предоплаты нет: расчёт после получения денег. Оценка объекта и регистрация залога оплачиваются отдельно.

Как быстро приходит ответ по заявке?

Предварительное решение — от 1 часа. Дальше кредитор проверяет объект и заёмщика вручную: документы, обременения, судебные споры. Между подписанием договора и выдачей денег при сумме свыше 200 тыс. рублей проходит 48 часов, кроме займов на предпринимательские цели и сделок с созаёмщиком.

Что делать дальше

Возьмите графики платежей по всем кредитам и сложите проценты, которые осталось заплатить. Если платить ещё больше двух лет, а ставка выше 24–25% годовых, расчёт почти всегда выходит в плюс: залоговые программы банков начинаются от 19%. Если остался год — не тратьте время.

Условия по объектам, ставки и список документов — на странице рефинансирование кредита под залог недвижимости. Если закладывается квартира в СПб, дополнительно пригодится разбор рефинансирования кредита под залог квартиры с разбором, из чего складывается итоговая ставка.

Расчёты в статье — аннуитетные платежи, ставки на сентябрь 2026. Ваши цифры будут другими: они зависят от объекта, суммы, срока и кредитора. Итоговые условия фиксируются в договоре с банком или инвестором.