Ипотека на коммерческую недвижимость в СПб

Коротко: ипотека на коммерческую недвижимость — банковский кредит на покупку офиса, склада, торгового или производственного помещения, где залогом служит сам покупаемый объект. Её оформляют ИП, компании и физические лица. Под залог коммерческой недвижимости банк даёт до 60% от оценочной стоимости, остальное — первоначальный взнос. Сумма — до 200 млн ₽, если позволяют доходы и обороты. Если своих денег на взнос нет, покупку можно профинансировать под залог квартиры, которая у вас уже есть, — там банк даёт до 80% от оценки.

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку

Да. Ипотеку на коммерческую недвижимость дают и бизнесу, и физическим лицам, но требования строже, чем по жилью:

• Льготных программ нет. Семейная и другие госпрограммы на коммерцию не распространяются, ставка — рыночная.
• Доля кредита ниже. Под залог коммерческой недвижимости банк даёт до 60% от оценки — у жилья до 80%.
• Банк смотрит на бизнес. Для ИП и компаний — обороты, выписки по счетам, налоговую отчётность; если помещение сдаётся — договоры аренды и арендный поток.
• Оценка строже. Банк проверяет ликвидность объекта: расположение, вход, назначение помещения, документы на перепланировку.

Условия ипотеки на коммерческую недвижимость в СПб

Точные ставку и сумму банк называет после проверки объекта, заёмщика и бизнеса. Мы заранее показываем, в какие банки имеет смысл подавать заявку, а куда идти бесполезно.

Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц

Физическое лицо может купить коммерческое помещение в ипотеку, но выбор банков уже: многие работают по коммерческой ипотеке только с ИП и компаниями. Для физлица банк смотрит на подтверждённый доход, долговую нагрузку и цель покупки — например, сдача помещения в аренду. Если планируете сдавать, удобнее сразу оформить ИП: банков больше, а доход от аренды проще показать.

Второй вариант для физлица — не коммерческая ипотека, а ипотека под залог имеющейся недвижимости: банк выдаёт деньги под вашу квартиру, а помещение вы покупаете без обременения.

Ипотека на коммерческую недвижимость для ИП и юридических лиц

Для бизнеса это основной формат. Банк оценивает обороты, долговую нагрузку компании и сам объект. Компании дополнительно готовят учредительные документы и решение участников о сделке. Если помещение уже приносит арендный доход, это плюс к заявке. Подробнее о покупке помещения на компанию — на странице ипотека для ИП и юридических лиц.

Учтите НДС: если продавец помещения — плательщик НДС, цена включает налог по ставке 22%. Компания на общей системе налогообложения обычно может принять его к вычету — это стоит обсудить с бухгалтером до подписания договора.

Какую коммерческую недвижимость берут в ипотеку

• офисы и офисные блоки;
• торговые помещения и стрит-ретейл с отдельным входом;
• склады и производственные помещения;
• помещения с арендатором — готовый арендный бизнес;
• нежилые помещения в жилых домах — подробнее на странице ипотека на нежилое помещение.

Сложнее с объектами без отдельного входа, с неузаконенной перепланировкой, в аварийных зданиях и на арендованной земле с коротким сроком аренды — такие помещения банки часто не принимают в залог.

Если нет денег на первоначальный взнос

Банк финансирует до 60% от оценки коммерческого объекта, поэтому взнос получается заметным. Варианты:

• Залог имеющейся квартиры. Под квартиру банк даёт до 80% от оценки — этих денег может хватить и на взнос, и на всю покупку. Покупаемое помещение остаётся без обременения. Подробнее — ипотека под залог недвижимости.
• Залог уже имеющейся коммерции. Если у бизнеса есть другое помещение, его можно заложить — кредит под залог коммерческой недвижимости.
• Частный инвестор. Даёт до 50% от рыночной стоимости залога, от 2% в месяц, только на предпринимательские цели — вариант на короткий срок, когда банк не успевает за сделкой.

Как оформить ипотеку на коммерческую недвижимость: по шагам

1. Расчёт до поиска банка. По объекту, цене и данным о бизнесе считаем, сколько даст банк и сколько нужно своих денег.
2. Подбор банков. Выбираем 2–3 банка, которые работают с таким объектом и такой формой бизнеса, и сравниваем полную стоимость кредита.
3. Оценка и проверка. Оценщик определяет стоимость помещения, банк проверяет документы объекта, продавца и заёмщика.
4. Сделка. Подписание договора купли-продажи, кредитного договора и договора ипотеки.
5. Регистрация. Переход права и залог — в Росреестре, обычно 1–2 рабочих дня, электронно. После этого банк перечисляет деньги продавцу.

Документы

• паспорт заёмщика, для компании — учредительные документы и решение участников о сделке;
• подтверждение дохода и оборотов: выписки по счетам, налоговые декларации, бухгалтерская отчётность;
• по объекту: выписка из ЕГРН, технический или кадастровый паспорт, поэтажный план, договор купли-продажи или предварительный договор;
• договоры аренды — если помещение сдаётся;
• нотариальное согласие супруга, если покупает физическое лицо в браке.

Частые вопросы