Можно ли физлицу и ИП взять кредит под залог коммерческой недвижимости — что проверяет банк и инвестор: МБК-Кредит

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано25.09.2023

Обновлено09.10.2026

Время чтения≈ 10 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко (условия на октябрь 2026). Взять кредит под залог коммерческой недвижимости может и физическое лицо, и ИП, и компания. Банк по такому залогу даёт до 60% от оценочной стоимости и смотрит на доходы и обороты заёмщика. Частный инвестор даёт до 50% от рыночной цены, но только на предпринимательские цели: заёмщик должен быть ИП или самозанятым. Ниже разбираем, что именно проверяют банк и инвестор и от чего зависит сумма.

Под коммерческую недвижимость дают меньше, чем под квартиру: такой объект дольше продаётся

Можно ли физическому лицу взять кредит под залог коммерческой недвижимости

Да. Собственник офиса, магазина или склада не обязан регистрировать компанию, чтобы заложить свой объект. Но у банка и у частного инвестора к физлицам разные требования.

Банк оформляет кредит на собственника-физлицо так же, как кредит под залог любой другой недвижимости: проверяет доход, кредитную нагрузку и сам объект. Решение принимает банк, сроки рассмотрения — от нескольких дней.

Частный инвестор не вправе выдавать гражданам потребительские займы под залог недвижимости: по статье 6.1 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» такие займы дают только банки и отдельные финансовые организации. Поэтому инвестор работает с заёмщиком, у которого есть ИП или статус самозанятого, и деньги выдаются на бизнес. Почти все инвесторы просят именно ИП: почему так, подробно разобрали в статье о том, зачем инвестору ИП или самозанятость.

Плюс займа на бизнес — нет «периода охлаждения». С 1 сентября 2025 года по потребительским займам свыше 200 тыс. ₽ деньги выдают не раньше чем через 48 часов после подписания договора (ч. 9.3 ст. 7 закона № 353-ФЗ). На займы ИП на предпринимательские цели это правило не распространяется: деньги можно получить в день подписания, если инвестор платит при подписании.

Что оценивает банк и что — частный инвестор

Банк смотрит на бизнес и доход, частный инвестор — прежде всего на ликвидность помещения

Главное отличие: банку важно, из каких денег вы будете платить, инвестору — за сколько и как быстро можно продать объект, если платежи прекратятся.

Банк	Частный инвестор
Сумма: до 60% от оценочной стоимости	Сумма: до 50% от рыночной цены, рынок считают по нижней границе
Ставка: от 19% годовых	Ставка: от 2% в месяц
Доход и обороты: главный критерий — отчётность, выписки, декларации	Доход и обороты: не главное, решает объект
Проверка: скоринг и служба безопасности	Проверка: вручную — суды, приставы, служба безопасности
Заёмщик: физлицо, ИП или компания	Заёмщик: ИП или самозанятый, деньги на бизнес
Скорость: от нескольких дней до нескольких недель	Скорость: предварительное решение от 1 часа

Обычно один и тот же объект проходит и в банк, и к инвестору. Банк дешевле, инвестор быстрее и мягче к документам о доходе. Какой вариант подойдёт именно вам, видно после первой оценки объекта — это можно сделать на странице кредит под залог коммерческой недвижимости, там же есть калькулятор платежа.

Сколько дадут под коммерческий объект

Сумма считается от стоимости объекта, а не от ваших пожеланий. Пример расчёта: помещение свободного назначения, рыночная цена 20 млн ₽.

банк — до 60% от оценки, то есть до 12 млн ₽, если хватает подтверждённого дохода;
частный инвестор — до 50% от рынка, то есть до 10 млн ₽, а если рынок по нижней границе 18 млн ₽ — до 9 млн ₽.

Это максимумы. Чем ниже ликвидность, тем меньше доля: склад за городом, производственное здание под одну узкую задачу или помещение в подвале дадут меньше, чем стрит-ретейл на проходной улице. Минимальная сумма по залоговым программам — от 500 тыс. ₽. Банки, работающие с крупными объектами, дают до 200 млн ₽, если позволяют доходы и обороты.

Какие объекты подходят, а какие нет

Берут: офисы, торговые помещения, помещения свободного назначения, склады, производственные здания, отдельно стоящие здания вместе с землёй. Помещение может быть сдано в аренду — для кредитора это даже плюс: видно, что объект приносит деньги. Копию договора аренды попросят приложить.

Здание нельзя заложить отдельно от земли. По статье 69 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» ипотека здания допускается только вместе с ипотекой участка под ним или права его аренды. Если земля в аренде у города, понадобится и договор аренды участка.

Не берут:

объекты под арестом или запретом на регистрационные действия — сначала снятие, потом сделка;
самострой и неузаконенные пристройки;
объекты, права на которые оспариваются в суде;
объекты собственника, который находится в процедуре банкротства;
случаи, когда долг несоразмерен стоимости объекта.

Не хотите читать до конца?
Оставьте имя и телефон — по адресу и площади помещения скажем, сколько могут дать банк и инвестор.

Прислать выписку ЕГРН в Telegram
Написать в MAX

На кого оформлять: физлицо, ИП или ООО

Объект на физлице, деньги на бизнес. Самый частый случай. Собственник открывает ИП (или уже его имеет) и закладывает своё помещение. Если объект куплен в браке, нужно нотариальное согласие супруга на залог (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Объект на ООО. Залогодателем выступает компания. Кредитор попросит выписку из ЕГРЮЛ, устав и решение участников об одобрении сделки, если она крупная для компании. Часто кредитор просит и поручительство директора или собственника бизнеса.

Объект на физлице, деньги на личные цели. Это путь только в банк: частный инвестор такой заём выдать не может. Для ИП есть отдельная страница — кредит для ИП под залог.

Какие документы понадобятся

паспорт собственника и заёмщика;
выписка из ЕГРН на помещение и, если это здание, на земельный участок;
документ-основание права: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве;
технический план или поэтажный план с экспликацией;
договоры аренды, если помещение сдано;
нотариальное согласие супруга, если объект куплен в браке;
для ИП — ОГРНИП, для компании — выписка из ЕГРЮЛ, устав, решение участников;
для банка дополнительно — налоговая и бухгалтерская отчётность, выписки по счетам.

Залог — это реальный риск потерять объект. Если платежи прекратятся, кредитор обратит взыскание на помещение через суд или нотариуса. Защита единственного жилья по статье 446 ГПК РФ на коммерческую недвижимость не распространяется. Берите сумму, которую бизнес точно сможет обслуживать, и заранее посчитайте платёж.

Как проходит сделка и сколько это занимает

Предварительная оценка по выписке ЕГРН и фото — предварительное решение от 1 часа.
Проверка объекта и заёмщика. У инвестора — суды, приставы, история объекта; у банка — ещё и доходы, и отчётность.
Подписание договора займа и залога, при необходимости у нотариуса.
Регистрация залога в Росреестре. Сейчас почти всегда электронная и обычно занимает 1–2 рабочих дня, точный срок зависит от загруженности Росреестра.
Деньги. Момент выдачи зависит от кредитора: одни инвесторы платят при подписании, другие — при подаче на регистрацию или после неё.

Наши услуги оплачиваются после получения денег, предоплаты нет. Досрочно погасить можно со второго дня без штрафов.

Если деньги нужны на кассовый разрыв или поставку, посмотрите разбор бридж-финансирования под коммерческую недвижимость. Как кредитор считает стоимость помещения и что поднимает оценку — в статье как оценивают коммерческую недвижимость для залога. Если нужно купить помещение, а не заложить своё, — это ипотека под коммерческую недвижимость. Условия по своему объекту можно узнать на странице кредит под залог коммерческой недвижимости в СПб.

Частые вопросы

Дают ли кредит под залог коммерческой недвижимости физическим лицам?

Да, банк может выдать кредит собственнику-физлицу, если хватает подтверждённого дохода. Частный инвестор физлицу на личные цели под залог недвижимости не выдаёт — только ИП или самозанятому на бизнес.

Можно ли ИП взять кредит под залог коммерческой недвижимости?

Да, это самый простой вариант. ИП может обратиться и в банк, и к частному инвестору. У инвестора для займа на бизнес нет 48 часов «охлаждения», деньги можно получить в день подписания.

Сколько дают под залог коммерческой недвижимости?

Банк — до 60% от оценочной стоимости, частный инвестор — до 50% от рыночной. Для ликвидного помещения в 20 млн ₽ это до 12 и до 10 млн ₽ соответственно. Для менее ликвидных объектов доля ниже.

Можно ли заложить помещение, которое сдано в аренду?

Можно. Договор аренды сохраняется, арендатор продолжает работать. Кредитор попросит копию договора: стабильная аренда показывает, что объект приносит доход.

Можно ли пользоваться помещением, пока оно в залоге?

Да. По статье 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель вправе пользоваться предметом залога, если договор не говорит иное. Продать или подарить помещение без согласия кредитора нельзя.

Можно ли заложить здание без земли?

Нет. По статье 69 закона «Об ипотеке» здание закладывается вместе с участком под ним или с правом аренды этого участка. Нежилое помещение внутри дома закладывается отдельно, без земли.

Нужно ли согласие супруга на залог коммерческой недвижимости?

Да, если помещение куплено в браке и не делилось брачным договором. Согласие оформляется у нотариуса (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Сколько регистрируют залог коммерческой недвижимости?

Обычно 1–2 рабочих дня: регистрация сейчас почти всегда электронная, и нотариус тоже подаёт документы электронно. Точный срок зависит от загруженности Росреестра.

Чем кредит под залог коммерческой недвижимости отличается от ипотеки на коммерческую недвижимость?

Кредит под залог — это деньги под помещение, которое у вас уже есть. Ипотека — кредит на покупку нового помещения, которое и становится залогом. Подробнее — на странице ипотеки под коммерческую недвижимость.

Источники (редакции на октябрь 2026): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 69; Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», ст. 6.1 и ч. 9.3 ст. 7; Семейный кодекс РФ, ст. 35; Гражданский кодекс РФ, ст. 346; Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446. Цифры по долям и ставкам — партнёрские программы МБК-Кредит на октябрь 2026, окончательные условия фиксируются в договоре с кредитором.