Займ под залог коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге: МБК-Кредит

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано16.04.2019

Обновлено14.08.2026

Время чтения≈ 6 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: под залог берут офисы, торговые и складские помещения, помещения свободного назначения в собственности. Ключевое отличие от жилья — кредитор оценивает не только сам объект, но и то, приносит ли он доход и насколько легко его сдать или продать.

Займ под залог коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

Что подходит

Офисные помещения в бизнес-центрах и встроенные.
Торговые помещения на первых линиях.
Помещения свободного назначения.
Склады и производственные помещения — с осторожностью, зависит от локации.
Отдельно стоящие здания с земельным участком в собственности.

Земля под отдельно стоящим зданием закладывается вместе с ним, поэтому она должна быть в собственности, а не в аренде.

Что смотрит кредитор

Фактор	Почему важен
Локация и трафик	Определяет и стоимость, и скорость продажи
Наличие арендаторов	Объект с действующей арендой ликвиднее
Назначение по документам	Должно совпадать с фактическим использованием
Отдельный вход, витрины	Для торговых помещений критично
Мощность электричества	Для производства и общепита определяющий фактор
Перепланировки	Должны быть узаконены

Документы

Выписка из ЕГРН на помещение, при отдельно стоящем здании — и на участок.
Документ-основание права собственности.
Технический план или поэтажный план с экспликацией.
Действующие договоры аренды, если есть.
Документы собственника: паспорт для физлица, уставные документы и решение об одобрении крупной сделки для юрлица.

Если собственник — компания, кредитор дополнительно проверит её по реестрам: ЕГРЮЛ и Прозрачный бизнес, а также на банкротство.

Чем отличается от залога квартиры

Коммерческая недвижимость менее стандартизирована: две похожие по площади квартиры стоят примерно одинаково, а два помещения одинаковой площади могут отличаться в цене в разы из-за локации, входа и трафика. Поэтому оценка занимает больше времени, а доля от стоимости обычно ниже, чем по жилью.

Зато коммерческая недвижимость с арендаторами — сильный залог: понятный денежный поток снижает риск для кредитора.

Для каких задач берут

Чаще всего — на пополнение оборотных средств, закрытие кассового разрыва, расширение бизнеса или выкуп доли партнёра. Деньги нецелевые, отчитываться о тратах не нужно: как работает нецелевой займ под залог.

Если объект не проходит

Частая ситуация: помещение в аренде у муниципалитета, назначение не совпадает с фактическим использованием, или собственник — юрлицо со сложной структурой. В таких случаях рассматривают залог личной недвижимости собственника — квартиры или дома. Это обычно быстрее и дешевле, чем воевать с документами на коммерцию.

МБК-Кредит — кредитный брокер в Санкт-Петербурге, работаем с 2012 года. Условия по коммерческой недвижимости определяются индивидуально после оценки объекта.

Сколько дают под разные типы коммерции

Объект	Доля от рыночной цены
Торговое помещение на первой линии, отдельный вход, есть арендатор	до 65%
Офис в бизнес-центре класса B и выше	50–60%
Помещение свободного назначения во дворе	45–55%
Склад в черте города или у КАД	45–55%
Производственное здание с участком	40–50%
Объект в промзоне без подъезда для фур	30–40%

Доля здесь ниже, чем по жилью, и дело не в недоверии к бизнесу. Коммерческий объект ищет покупателя под конкретный формат, а в кризис спрос на такие помещения падает первым. Кредитор закладывает этот срок в оценку.

Действующий арендатор поднимает сумму. Помещение с зарегистрированным долгосрочным договором и понятным денежным потоком оценивается заметно выше пустого: покупатель получает готовый доход с первого дня владения.

Здание закладывается вместе с землёй

Если объект — отдельно стоящее здание, в залог обязательно уходит участок под ним либо право аренды участка. Требование установлено статьёй 69 закона об ипотеке и вытекает из принципа единства судьбы земли и построек.

С помещением внутри здания правило работает иначе: вместе с ним закладывается доля в праве на общее имущество и доля в праве на участок. Отдельно оформлять ничего не нужно, это происходит автоматически.

Назначение в ЕГРН важнее фактического использования. Если по документам помещение складское, а внутри работает кафе, оценка пойдёт по складу. Привести бумаги в соответствие с реальностью стоит до сделки — это напрямую влияет на сумму.

Если собственник — компания

Заём оформляется на собственника объекта: физическое лицо, индивидуального предпринимателя или юридическое лицо. Когда помещение принадлежит компании, дополнительно потребуется решение участников об одобрении крупной сделки, устав, протокол о полномочиях руководителя и свежая выписка из ЕГРЮЛ. Если участник один — достаточно его решения.

Финансовая отчётность при этом не разбирается. Это принципиальное отличие от банка, где рассмотрение начинается с анализа выручки и налоговой нагрузки и занимает от трёх недель.

Картотека по счёту и долги перед ФНС сделку не блокируют. Решение принимается по объекту, а не по финансовому состоянию компании. Единственное реальное препятствие — арест на саму недвижимость, и это проверяется выпиской из ЕГРН за один день.

Что не возьмут

Объекты, изъятые или ограниченные в обороте — статья 63 закона об ипотеке.
Здания, признанные аварийными и подлежащими сносу.
Самовольные постройки без зарегистрированного права.
Помещения под арестом или в судебном споре.
Объекты на участках без установленных границ: с 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает по ним регистрацию — Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ.

Частые вопросы

Помещение сдано в аренду — это мешает?

Наоборот, помогает. Действующий договор с понятным денежным потоком повышает оценку, а арендатор продолжает пользоваться помещением как прежде.

Можно ли заложить помещение в жилом доме?

Да, если оно переведено в нежилой фонд и это отражено в ЕГРН. Если перевод не оформлен, сначала придётся пройти процедуру через жилищную инспекцию.

Как оценивают склад или производство?

По цене метра в локации с поправкой на состояние, высоту потолков, наличие кран-балки, подъездных путей для фур и выделенную электрическую мощность.

Здание — объект культурного наследия. Возьмут?

Рассматривается индивидуально. Охранное обязательство ограничивает ремонт и переходит к новому собственнику, поэтому ликвидность ниже и доля от цены уменьшается.

Есть ли минимальная сумма?

Практический порог — от 500 тысяч рублей. Ниже расходы на оценку, регистрацию и оформление съедают смысл сделки для обеих сторон.

Можно ли продолжать работать в помещении?

Да. Вы ведёте деятельность и сдаёте объект в аренду как раньше. Ограничение одно: продать или подарить его без согласия залогодержателя нельзя до погашения займа.

Займ под залог коммерческой недвижимости в СПб: условия и требования