Какие загородные объекты не берут в залог и что с этим делать

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано15.04.2019

Обновлено14.08.2026

Время чтения≈ 7 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: отказ по загородному объекту почти всегда связан не с заёмщиком, а с документами на дом и землю. Большинство причин устранимы — вопрос времени. Разберём восемь самых частых.

1. Земля в аренде, а не в собственности

Дом и участок закладываются вместе. Если земля арендована у муниципалитета, залог возможен только при определённых условиях договора аренды и с согласия арендодателя — на практике большинство кредиторов такие сделки не берут.

Что делать: выкупать участок либо закладывать другой объект.

2. Не проведено межевание

Если границы участка не установлены и в ЕГРН нет координат, объект невозможно однозначно идентифицировать. Проверить просто: найдите участок на публичной кадастровой карте — если контура нет, межевания не было.

Что делать: вызвать кадастрового инженера. Занимает от двух недель.

3. Дом не зарегистрирован или зарегистрирован не так

Частая история: дом построен, живут в нём годами, а в ЕГРН он числится как объект незавершённого строительства или не числится вообще.

Что делать: заказать технический план и поставить дом на учёт. Если дом действительно не достроен — есть отдельная схема, разобрана здесь.

4. Фактическое строение не совпадает с документами

Пристроили террасу, надстроили этаж, объединили помещения — а технический план остался старым. Оценщик фиксирует расхождение, и кредитор либо требует узаконить, либо оценивает объект без спорной части.

5. Категория земли не позволяет жилой дом

Земли сельхозназначения вне населённого пункта, промышленные земли, участки с ограничениями по зонам — всё это блокирует сделку.

Что делать: менять вид разрешённого использования, если это возможно, либо искать другой объект.

6. Нет круглогодичного подъезда

Если зимой к дому доедет только снегоход, продать его в случае неисполнения обязательств будет почти нереально. Кредиторы это учитывают.

7. Аресты и запреты на регистрационные действия

Арест блокирует регистрацию залога в Росреестре. Проверить себя: база данных исполнительных производств ФССП. Долг лучше закрыть до подачи заявки — снятие ареста занимает время.

8. Не все собственники согласны

Если дом в долевой или совместной собственности, нужны подписи всех владельцев и нотариальное согласие супруга. Если среди собственников несовершеннолетний — потребуется разрешение органов опеки, а это до месяца.

Что делать, если исправлять некогда

Когда деньги нужны сейчас, а документы приводить в порядок — это месяцы, есть два обходных пути:

• Заложить городскую квартиру. Она ликвиднее, требований меньше, сумма выше и ставка ниже: кредит под залог квартиры в СПб.
• Обратиться к частному инвестору. Он смотрит на конкретный объект и берёт то, от чего банк отказывается по формальным признакам: займ под залог от частного инвестора.

Требования к проходным объектам собраны в материале какая загородная недвижимость подходит под залог, а условия — здесь.

МБК-Кредит — кредитный брокер в Санкт-Петербурге. Мы подбираем кредитора под конкретный объект; решение принимает банк или инвестор.

Что можно исправить и за какой срок

Что не исправляется в принципе

• Земли, изъятые или ограниченные в обороте — статья 63 закона об ипотеке. Сюда попадают участки лесного фонда и часть водоохранных зон с запретом застройки.
• Строение без фундамента. Бытовка, вагончик или каркас на блоках юридически движимое имущество, предметом ипотеки быть не может. Закладывается только участок.
• Аварийное состояние. Дом, признанный аварийным, в залог не берут независимо от документов.
• Доля несовершеннолетнего в собственности. Требуется разрешение опеки, а на залог его практически не выдают.

Если исправлять некогда: что можно заложить прямо сейчас

Когда деньги нужны в эти дни, а документы на загородный объект не готовы, работают обходные варианты.

• Заложить только участок, если он размежёван и оформлен, а проблема в доме. Сумма меньше, зато сделка проходит.
• Заложить городскую квартиру собственника или родственника, готового участвовать. Доля выше, ставка ниже, срок короче.
• Заложить транспорт. Автомобиль, спецтехника или грузовик оформляются за день-два, а параллельно приводятся в порядок документы на дом.

Дальше объект дооформляется, и заём рефинансируется под недвижимость на лучших условиях.

Частые вопросы