+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
г. Санкт-Петербург, метро Гостиный двор, Невский пр. 56, оф. 68 Работаем с 11.00 до 19.00
Рефинансируем кредиты под залог апартаментов — как ипотеку на апартаменты, так и обычные займы, где апартаменты выступают обеспечением. Это отдельный продукт, потому что апартаменты юридически не жильё, а нежилое помещение, и работают с ними иначе, чем с квартирами. Оформление удалённо, справка о доходе — не главное.
С 2019 года действует 271-ФЗ, запретивший микрофинансовым организациям выдавать потребительские займы под залог жилых помещений. Апартаменты под это определение не подпадают — они числятся нежилым фондом.
Практический вывод: круг кредиторов по апартаментам шире, чем по квартире. Заявку рассмотрят и банки, и кредитные кооперативы, и частные инвесторы, и МФО из реестра ЦБ. Там, где по квартире вам сказали бы «нет по закону», по апартаментам вариант найдётся.
Обратная сторона — банки апартаменты не любят: ставка по ним выше ипотечной, первоначальный взнос больше, часть банков не работает с ними вовсе. Поэтому основная масса сделок здесь идёт через небанковских кредиторов.
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Статус | жилое помещение | нежилое |
| Регистрация | постоянная | только временная, до 5 лет |
| Налог на имущество | от 0,1% | обычно 0,5–2% |
| Коммунальные платежи | тарифы для населения | тарифы как для коммерции |
| Ограничение 271-ФЗ | действует | не действует |
| Круг кредиторов | уже | шире |
| Сумма займа от стоимости | банк — до 80% от оценки, инвестор — до 50% от рынка | банк — до 70% от оценки, инвестор — до 50% от рынка |
Более низкий коэффициент оценки объясняется просто: покупателей на апартаменты меньше, чем на квартиры, и срок реализации при необходимости продать окажется длиннее.
Важное, о чём обычно не говорят. Единственное жильё защищено исполнительским иммунитетом: его нельзя забрать за долги, если оно не в ипотеке. На апартаменты это правило не распространяется — юридически они не жильё, даже если вы в них живёте много лет и другого имущества у вас нет. При взыскании они рассматриваются как обычное имущество. Это не повод отказываться от залога, но взвешивать риски по апартаментам нужно строже, чем по квартире: подушка безопасности здесь меньше. Считайте платёж так, чтобы он оставался посильным при падении дохода.
Комиссия — после получения денег. Предоплаты нет.
Смежное: все виды рефинансирования, рефинансирование ипотеки, калькулятор.
Апартаменты в Петербурге стоят серьёзных денег, а обслуживаются часто дорогим долгом — застройщик продавал в рассрочку, банк давал кредит на нежилое под повышенную ставку, к этому добавились потребительские. Вот как выглядит пересборка такого долга:
| Апартаменты | Оценка | Сумма займа в банке (55–60% от оценки) | Что закрывает |
|---|---|---|---|
| Студия 24 м², Приморский р-н | 5,8–6,5 млн | 3,2–3,9 млн | рассрочка застройщика + карты |
| Апартаменты 38 м², Московский р-н | 9,2–10,4 млн | 5,1–6,2 млн | кредит на нежилое + потребы |
| Апарт-отель 45 м², Невский р-н | 10,5–12 млн | 5,8–7,2 млн | долг + оборотные на бизнес |
Разница между суммой займа и остатком старого долга выдаётся наличными — это те самые «свободные деньги из недвижимости, которая и так у вас есть». Посчитать свою выгоду можно в калькуляторе рефинансирования: он покажет новый платёж, экономию за месяц и год и долговую нагрузку по ПДН.
Полезная деталь про 271-ФЗ. С ноября 2019 года МФО запрещено выдавать физлицам займы под залог жилой недвижимости. Апартаменты юридически относятся к нежилому фонду, поэтому под этот запрет не подпадают — круг кредиторов по ним шире, чем по квартирам, и это работает в вашу пользу.
Смежное: займ под залог апартаментов без рефинансирования, рефинансирование под залог квартиры.
Запрет 271-ФЗ на потребительские займы МФО под залог касается жилых помещений. Апартаменты — нежилой фонд, поэтому заявку рассмотрят и банки, и частные инвесторы, и МФО из реестра ЦБ.
В банке — до 70% от оценки, у частного инвестора — до 50% от рыночной стоимости. Это ниже, чем по квартире: покупателей на апартаменты меньше, продаются они дольше.
Да, если стоимость объекта позволяет: новый заём оформляется на большую сумму, старый долг гасится, разницу вы получаете на руки.
Да. Новый кредитор гасит остаток рассрочки, обременение застройщика снимается, а апартаменты уходят в залог по новому договору — на более длинный срок с меньшим платежом.
Да. Исполнительский иммунитет защищает единственное жилое помещение, а апартаменты юридически жильём не являются. Это стоит учитывать при расчёте посильного платежа.
Положительно: договор с управляющей компанией или подтверждённая аренда — это денежный поток, который кредитор учитывает. Сдавать апартаменты во время действия договора займа можно и дальше.
У частного инвестора — нет, решение принимается по объекту. Банк обычно просит подтвердить доход, зато ставка у него ниже.
Предварительное решение — от 1 часа. Дальше кредитор проверяет объект, гасит старый кредит, прежний залог снимается (банк подаёт заявление в течение 3 рабочих дней), а новый регистрируется — электронная регистрация занимает обычно 1–2 рабочих дня.
Да. В ЕГРН вносится только запись о залоге. Вы пользуетесь помещением, живёте в нём или сдаёте; продать или подарить его до погашения займа нельзя.
Нет. Рассмотрение бесплатное, услуги оплачиваются после получения денег.
Рефинансирование кредита под залогТа же схема, но под квартиру или дом в собственности. 
Рефинансирование ипотекиЕсли по апартаментам оформлена ипотека — начните отсюда. 
Рефинансирование кредитов под залог автомобиля в Санкт-ПетербургеАвтомобиль можно заложить как дополнение к апартаментам или отдельно. 
Кредит под залог недвижимости Посчитайте новый платёж до заявки — калькулятор покажет сумму, ставку и переплату. Звонить и оставлять контакты не нужно.
РассчитатьПодвиньте ползунки под свои условия — покажем новый платёж и экономию. Расчёт приблизительный: точные условия зависят от объекта и вашей нагрузки.
Здесь быстрая прикидка по остатку долга. Если нужен расчёт с показателем долговой нагрузки и графиком платежей — это подробный калькулятор рефинансирования, он откроется на отдельной странице. Заявку оставлять не нужно.
