Рефинансируем кредиты под залог апартаментов — как ипотеку на апартаменты, так и обычные займы, где апартаменты выступают обеспечением. Это отдельный продукт, потому что апартаменты юридически не жильё, а нежилое помещение, и работают с ними иначе, чем с квартирами. Оформление удалённо, справки о доходе не нужны.
С 2019 года действует 271-ФЗ, запретивший микрофинансовым организациям выдавать потребительские займы под залог жилых помещений. Апартаменты под это определение не подпадают — они числятся нежилым фондом.
Практический вывод: круг кредиторов по апартаментам шире, чем по квартире. Заявку рассмотрят и банки, и кредитные кооперативы, и частные инвесторы, и МФО из реестра ЦБ. Там, где по квартире вам сказали бы «нет по закону», по апартаментам вариант найдётся.
Обратная сторона — банки апартаменты не любят: ставка по ним выше ипотечной, первоначальный взнос больше, часть банков не работает с ними вовсе. Поэтому основная масса сделок здесь идёт через небанковских кредиторов.
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Статус | жилое помещение | нежилое |
| Регистрация | постоянная | только временная, до 5 лет |
| Налог на имущество | от 0,1% | обычно 0,5–2% |
| Коммунальные платежи | тарифы для населения | тарифы как для коммерции |
| Ограничение 271-ФЗ | действует | не действует |
| Круг кредиторов | уже | шире |
| Оценка | обычно 50–70% | обычно 40–60% |
Более низкий коэффициент оценки объясняется просто: покупателей на апартаменты меньше, чем на квартиры, и срок реализации при необходимости продать окажется длиннее.
Важное, о чём обычно не говорят. Единственное жильё защищено исполнительским иммунитетом: его нельзя забрать за долги, если оно не в ипотеке. На апартаменты это правило не распространяется — юридически они не жильё, даже если вы в них живёте много лет и другого имущества у вас нет. При взыскании они рассматриваются как обычное имущество. Это не повод отказываться от залога, но взвешивать риски по апартаментам нужно строже, чем по квартире: подушка безопасности здесь меньше. Считайте платёж так, чтобы он оставался посильным при падении дохода.
Комиссия — после получения денег. Предоплаты нет.
Смежное: все виды рефинансирования, рефинансирование ипотеки, калькулятор.
Апартаменты в Петербурге стоят серьёзных денег, а обслуживаются часто дорогим долгом — застройщик продавал в рассрочку, банк давал кредит на нежилое под повышенную ставку, к этому добавились потребительские. Вот как выглядит пересборка такого долга:
| Апартаменты | Оценка | Сумма займа (LTV 55–60%) | Что закрывает |
|---|---|---|---|
| Студия 24 м², Приморский р-н | 5,8–6,5 млн | 3,2–3,9 млн | рассрочка застройщика + карты |
| Апартаменты 38 м², Московский р-н | 9,2–10,4 млн | 5,1–6,2 млн | кредит на нежилое + потребы |
| Апарт-отель 45 м², Невский р-н | 10,5–12 млн | 5,8–7,2 млн | долг + оборотные на бизнес |
Разница между суммой займа и остатком старого долга выдаётся наличными — это те самые «свободные деньги из недвижимости, которая и так у вас есть». Посчитать свою выгоду можно в калькуляторе рефинансирования: он покажет новый платёж, экономию за месяц и год и долговую нагрузку по ПДН.
Полезная деталь про 271-ФЗ. С ноября 2019 года МФО запрещено выдавать физлицам займы под залог жилой недвижимости. Апартаменты юридически относятся к нежилому фонду, поэтому под этот запрет не подпадают — круг кредиторов по ним шире, чем по квартирам, и это работает в вашу пользу.
Смежное: займ под залог апартаментов без рефинансирования, рефинансирование под залог квартиры.
Из-за 271-ФЗ: с 2019 года МФО не могут выдавать физлицам займы под залог жилья, а апартаменты — нежилой фонд, и запрет на них не распространяется. В итоге по апартаментам работает больше кредиторов, чем по квартирам, а условия часто мягче.
Обычно 55–60% оценочной стоимости. По студии 24 м² это 3,2–3,9 млн рублей, по апартаментам 38–45 м² — 5–7 млн. Из этой суммы гасится старый долг, остаток выдаётся наличными.
Да. Рассрочка застройщика гасится так же, как банковский кредит: мы закрываем остаток, снимаем обременение и оформляем залог в свою пользу на более длинный срок с меньшим платежом.
Влияет положительно. Договор с управляющей компанией или подтверждённая аренда — это денежный поток, который кредитор учитывает при оценке. Сдавать апартаменты во время действия договора займа можно и дальше.
Нет. Решение принимается по объекту: важна ликвидность апартаментов, а не 2-НДФЛ. Работаем с заёмщиками после банковских отказов, с просрочками и высокой долговой нагрузкой.
Помещения без оформленного права собственности, объекты в зданиях с неузаконенной реконструкцией, апартаменты под арестом или в судебном споре, а также помещения с большими долгами перед управляющей компанией без плана их погашения.
От 5 до 8 рабочих дней. Оценка по документам и фотографиям — 1–2 дня, погашение старого кредита и снятие прежнего обременения — 2–3 дня, регистрация нового залога в Росреестре — 5–7 рабочих дней.
Да. Право собственности не переходит: в ЕГРН вносится только запись о залоге. Вы пользуетесь помещением, живёте или сдаёте его. Ограничение одно — продать или подарить до погашения займа нельзя.
Четыре шага от заявки до нового графика платежей. Апартаменты — нежилой фонд, поэтому запрет 271-ФЗ на них не распространяется и сделка проходит проще, чем с квартирой.
ПерезалогПерезалог или рефинансирование под залог недвижимости: фундаментальный разбор эксперта Дмитрия Зернова 
РефинансированиеРефинансирование кредита под залог квартиры в СПб 2026 
МикрозаймыРефинансирование микрозаймов под залог комнаты в СПб 
СамозапретСамозапрет на кредиты в 2026: как взять деньги под залог недвижимости и авто 
Рефинансирование кредитов под залог автомобиля в Санкт-ПетербургеАвтомобиль можно заложить как дополнение к апартаментам или отдельно. 
Закройте все микрозаймы под залог комнаты от 3% в месяцБыстрое решение о выдаче займа 
Рефинансирование ипотекиЕсли по апартаментам оформлена ипотека — начните отсюда. Рефинансирование кредита под залогТа же схема, но под квартиру или дом в собственности. Не знаете, сколько получится на руки и какой будет платёж? Калькулятор рефинансирования считает сумму под залог, новую ставку, переплату и долговую нагрузку по ПДН — без звонка и заявки, прямо на сайте.
РассчитатьНет. Рассмотрение бесплатное, комиссия оплачивается после того, как деньги поступили.
Нет. Решение принимается по объекту. Кредитная история и просрочки по текущему кредиту не блокируют сделку.
Да. Если стоимость объекта позволяет, новый заём оформляется на большую сумму: старый долг гасится, разницу вы получаете на руки.
Локация и транспортная доступность, тип комплекса (апарт-отель с управляющей компанией ликвиднее помещения в бывшем административном здании), площадь, наличие арендатора и формулировка назначения в ЕГРН.
Некоторые да, но ставка выше ипотечной, требования жёстче, а часть банков с нежилым фондом не работает вовсе. Мы проверяем оба направления — банковское и небанковское.
Да. Исполнительский иммунитет защищает единственное жилое помещение, а апартаменты юридически жильём не являются. Это стоит учитывать при расчёте посильного платежа.
Обычно 40–60% рыночной стоимости — ниже, чем по квартире. Причина в ликвидности: покупателей на апартаменты меньше, срок продажи длиннее.
Запрет 271-ФЗ на потребительские займы под залог касается жилых помещений. Апартаменты числятся нежилым фондом, поэтому под ограничение не подпадают — заявку рассмотрят и банки, и кооперативы, и частные инвесторы, и МФО из реестра ЦБ.
Подвиньте ползунки под свои условия — покажем новый платёж и экономию. Расчёт приблизительный: точные условия зависят от объекта и вашей нагрузки.
Здесь быстрая прикидка по остатку долга. Если нужен расчёт с показателем долговой нагрузки и графиком платежей — это подробный калькулятор рефинансирования, он откроется на отдельной странице. Заявку оставлять не нужно.
+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
