Рефинансирование ипотеки — замена действующего ипотечного кредита новым, с меньшей ставкой или другим сроком. Мы работаем с двумя сценариями: подбираем банк, если ваша ситуация под банк подходит, и оформляем заём под залог той же квартиры, если банки отказывают. Второй вариант дороже, но доступен при просрочках, отсутствии подтверждённого дохода и испорченной кредитной истории.
Ключевая ставка ЦБ снижена до 14,00% (24 июля 2026 года). Ипотеки, оформленные в 2023–2024 годах под 16–20%, сейчас заметно дороже рынка. Считаем на остатке долга 4 млн рублей и сроке 15 лет:
| Ставка | Платёж в месяц | Переплата за 15 лет |
|---|---|---|
| 18% годовых | ≈ 64 400 ₽ | ≈ 7,6 млн ₽ |
| 14% годовых | ≈ 53 300 ₽ | ≈ 5,6 млн ₽ |
| Разница | ≈ 11 100 ₽ | ≈ 2 млн ₽ |
Два миллиона за срок кредита — это не абстракция, а сумма, ради которой стоит потратить неделю на оформление.
Не стоит браться, если до конца срока осталось два-три года: основные проценты уже уплачены, а расходы на переоформление съедят выигрыш.
Про «повышенную ставку до регистрации залога». Малоизвестная деталь, которая портит расчёты. При переходе из банка в банк новый кредитор выдаёт деньги, старая ипотека гасится, прежнее обременение снимается — и только потом регистрируется новое. Между этими событиями проходит от нескольких дней до месяца, и всё это время кредит формально необеспечен. Многие банки закладывают на этот период надбавку к ставке — обычно 1–3 процентных пункта. Условие пишется в договоре мелким шрифтом. Прежде чем подписывать, спросите прямо: какая ставка действует до регистрации залога и сколько времени это займёт.
Банки рефинансируют ипотеку по строгим критериям. Отказ приходит, если:
В этих случаях остаётся заём под залог той же квартиры. Логика другая: обеспечением служит недвижимость, поэтому справки, кредитная история и стаж не проверяются. Ставка выше банковской — это плата за доступность и скорость. Сравнивать её надо не с рекламным банковским предложением, которое вам не одобрили, а с тем, что вы платите сейчас, и с ценой просрочки.
Если в погашении ипотеки участвовал материнский капитал, рефинансирование усложняется. По закону вы обязаны выделить доли детям после снятия обременения. При переходе в новый банк возникает вилка:
Скрывать факт использования маткапитала бессмысленно: он виден в истории платежей и в документах Социального фонда. Скажите об этом в первом разговоре — тогда мы сразу подберём кредитора, который с такими сделками работает.
| Тип ипотеки | Что важно знать |
|---|---|
| Семейная, IT, льготная | рефинансировать в обычный кредит почти всегда невыгодно: ставка по льготной программе ниже рыночной |
| Военная ипотека | требуется согласование с Росвоенипотекой, круг банков ограничен |
| Ипотека на апартаменты | отдельная история — см. рефинансирование под залог апартаментов |
| Ипотека на долю | банки не рефинансируют, работают только частные кредиторы |
Предоплаты нет: комиссия оплачивается после того, как сделка прошла.
Посчитайте выгоду на калькуляторе. Смежное: рефинансирование под залог недвижимости, заём под залог ипотечной квартиры.
Под одним словом скрываются три разные операции с разной выгодой. Путаница здесь стоит дорого, поэтому разберём по порядку.
| Сценарий | Что происходит | Когда подходит |
|---|---|---|
| Банковское рефинансирование | Новый банк гасит вашу ипотеку и выдаёт свою под меньший процент | Кредитная история чистая, доход подтверждается, ПДН в норме |
| Перезалог с допсуммой | Гасим остаток ипотеки и выдаём заём больше остатка — разница на руки | Нужны деньги сверх закрытия долга, банк отказал по ПДН |
| Промежуточное финансирование | Снимаем банковское обременение, чтобы вы вышли на рефинансирование в другом банке | Банк готов рефинансировать, но требует чистый объект |
Первый вариант — самый дешёвый, и если он проходит, мы сами вас в него отправим. Второй нужен, когда банки закрыты: просрочки, серый доход, высокая нагрузка. Третий — техническая операция на две-три недели.
Считать выгоду нужно не по ставке, а по полной переплате за срок и по ежемесячному платежу. Ставка на два пункта ниже при удлинении срока на пять лет может обернуться большей переплатой — но меньшей нагрузкой сейчас. Что важнее, решаете вы; наша задача — показать обе цифры честно.
При рефинансировании ипотеки есть расходы, о которых часто узнают в последний момент:
Правило простое: операция окупается, если экономия на платеже за год превышает разовые расходы минимум вдвое. При снижении платежа на 15–20 тысяч в месяц она окупается за первые два-три месяца. Точные цифры по вашей ипотеке считает калькулятор рефинансирования — он же показывает ПДН до и после.
Не нашли свой случай? Опишите ситуацию — посчитаем выгоду и скажем прямо, если рефинансирование вам невыгодно. Калькулятор рефинансирования покажет платёж и ПДН до и после сделки.
Ипотечный брокер при рефинансировании помогает клиенту выбрать наиболее выгодные условия кредитования, снизить годовую ставку по кредиту, подобрать подходящую программу и провести сделку с ипотекой профессионально и эффективно. Брокер также может обеспечить консультации по финансовым вопросам и сопровождение сделки до ее успешного завершения.
Смысл есть, если ваша текущая ставка выше рыночной на 2–3 пункта и более. Ипотеки 2023–2024 годов оформлялись под 16–20% годовых — при остатке долга 5 млн ₽ и сроке 15 лет разница между 18% и 14% даёт около 11 тысяч ₽ экономии в месяц и порядка 2 млн ₽ за весь срок. Если же у вас льготная ставка 6% по семейной или IT-ипотеке, рефинансировать её невыгодно: такую ставку рынок сейчас не предложит. Точку окупаемости считаем до сделки — если операция не окупается за 12–18 месяцев, мы прямо об этом говорим.
Рождение ребенка может повлиять на вашу финансовую ситуацию и может быть учтено при рефинансировании по государственным программам, таким как материнский капитал или другие социальные льготы.
Возможность рефинансирования ипотеки при плохой кредитной истории может зависеть от конкретных условий банка. Некоторые банки могут предложить решения даже при неблагоприятной кредитной истории.
Программа рефинансирования ипотеки может быть доступна для вас, даже если вы брали кредит наличными под залог квартиры. Конкретно вашу ситуацию мы сможем проанализировать при первом же контакте.
Ипотека с субсидиями может быть рефинансирована, однако условия и возможность рефинансирования могут различаться в зависимости от банка и программы кредитования.
При рефинансировании ипотеки вы можете взять дополнительную сумму до определенного процента от стоимости вашего имущества. Обычно это до 80% от рыночной стоимости залога.
Подвиньте ползунки под свои условия — покажем новый платёж и экономию. Расчёт приблизительный: точные условия зависят от объекта и вашей нагрузки.
Здесь быстрая прикидка по остатку долга. Если нужен расчёт с показателем долговой нагрузки и графиком платежей — это подробный калькулятор рефинансирования, он откроется на отдельной странице. Заявку оставлять не нужно.
+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
