Можно ли оформить ипотеку, если недвижимость находиться в залоге у другого банка?

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано14.05.2025

Обновлено21.10.2026

Время чтения≈ 6 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: Да, можно: закон не запрещает покупать в ипотеку квартиру, которая уже заложена у другого банка. Обычно долг продавца гасят из первоначального взноса и денег нового банка, обременение снимают, и только после этого квартира переходит в залог новому банку.

Ипотека — это залоговый вид кредитования, предполагающий, что получить деньги можно только под обеспечение. В большинстве случаев алгоритм оформления предполагает покупку недвижимого имущества под залог приобретаемого жилья. И вот многие потенциальные заемщики ошибочно полагают, что приобрести можно только тот объект, который не отягощен обременением, то есть еще не находиться в залоге. Но фактически это не так. Законодательство не запрещает такие сделки, а для покупателя часто есть масса положительных нюансов при таких операциях.

Можно или нельзя оформить ипотеку

Самый главный вопрос — а можно ли оформить ипотеку на объект, который уже находиться в залоге и по нем есть запись в Россреестре о том, что он находится в обременении?

Да, ответ положительный. Можно. Никаких законодательных ограничений нет. Банки тоже нормально относятся к таким сделкам. Да и плюс в том, что они будут работать с объектом только после тщательной проверки. Следовательно, рисков приобрести проблемную недвижимость тоже минимальны.

На практике возможны по факту два варианта оформления:

1. Оформление непосредственной ипотеки в новом банке с погашением оставшейся задолженности в ином банке. Это самый популярный и выгодный вариант. Плюс в том, что покупатель изначально может выбрать выгодные и подходящие ему условия кредитования. Между покупателем и продавцом заключается предварительный договор купли-продажи. Он предоставляется в новый банк для подписания кредитного соглашения. После этого первоначальный взнос по новой ипотеки и кредитные деньги направляются на погашение уже существующей ипотеки. Здесь также могут быть варианты. Средства непосредственно выдаются на руки продавцу, а тот сам уже оплачивает кредит. Правда, это не очень надежно. Другой вариант — между соборй работают только банки, осуществляется движение денег между расчетными счетами клиентов. Могут использоваться специальные депозитные ячейки в банках, когда в одну ячейку помещают первоначальный взнос, в другую остаточную стоимость по ипотеки. Варианты различны. Главное — погашается уже существующая ипотека в банке, оформленная на имя продавца. После закрытия долга банк передает данные в Росреестр и с объекта снимается обременение. Подписывается основной договор купли-продажи. После этого уже новый банк допроводит все кредитные операции, подписывается новый договор страхования. Объект передается в залог новому финансовому учреждению. Соответствующая запись также проводится в Росреестре.
2. Смена заемщика. Не популярный метод, но также встречается на практике, особенно при семейных спорах, разводе и т.д. Никто не обращается в новый банк за получением кредитных средств, а только в рамках уже существующего ипотечного договора происходит смена заемщика. Главное здесь — это необходимость соответствия тем базовым критериям отбора, которые установлены программой. Минус такого соглашения в том, что у клиента уже отсутствует фактический выбор. Он принимает те условия программы, которые действовали ранее. И изменить он их вряд ли сможет.

Преимущества и недостатки приобретения ипотечной недвижимости

Приобретение ипотечной недвижимости, которая уже находится в залоге у банка, имеет ряд преимуществ. Основные из них:

Возможность приобрести уже проверенный объект, который был проверен сотрудниками финансового учреждения. Банки работают только с низкоризкованными активами, следовательно, перед выдачей кредита они тщательно проверяют объект. При заключении сделки риски касательно сомнительности недвижимости минимальны.

Значительная экономия. Бытует мнение, что такой подход позволяет сэкономить до 50% от стоимости квартиры. Но это преувеличенные цифры. Если учесть все дополнительные издержки оформления, то экономия составит в районе 20-25%. И это тоже хорошая сумма, которую можно вложить в сам объект. Продавцы ипотечных квартир, как правило, находятся в ситуации, когда им нужно очень быстро продать недвижимость. Причины разные — от личных семейных обстоятельств до невозможности погасить долг. Поэтому собственники жилья готовы снизить цену для реального покупателя.

Из минусов можно выделить следующие:

• возможное наличие пени, просрочек, которые необходимо будет погашать. Но об этом стоит поинтересоваться заранее, например, запросив график платежей от потенциального покупателя. Например, имеющиеся просрочки могут косвенно влиять на процентную ставку по ипотеки, которая будет в условиях договора зависит от многих факторов, в том числе и платежной дисциплины.
• невозможность изменить условия кредитования. Работать придется с тем банком, в залоге которого находится квартира. Кстати, это тоже важный нюанс. Не лишним заранее будет узнать о надежности банка, о его репутации. Поскольку в жизни может быть все, и, например, клиенториентированный подход в работе часто может решить множество мелких нюансов. Высокие ставки, наличие скрытых комиссий — это все то, с чем можно столкнуться на практике.

Фактически процесс переоформления ипотеки на уже имеющийся объект дело не простое, это важно понимать на старте. И если вы готовы к такому процессу, это реально позволит получить желаемую квартиру, то тогда стоит попробовать.

Актуальные условия и ставки — на странице услуги: кредит под залог недвижимости.

Частые вопросы об ипотеке на объект в залоге