Можно ли получить ипотеку на основе доходов из-за границы?

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано14.05.2025

Обновлено04.10.2026

Время чтения≈ 7 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: Можно, но непросто: для ипотеки банки обычно требуют официально подтверждённый доход и стаж, поэтому заёмщикам с доходом из-за границы чаще отказывают. Шансы выше, если есть крупный депозит, регулярные поступления на счёт больше платежа и готовность внести от 50% первоначального взноса.

Ипотека предполагает кредитование физического лица на крупную сумму денег, которая будет использована для приобретения недвижимого имущества (как правило). Следовательно, банку необходимо предоставить крупную сумму денег заемщику. И несмотря на то, что фактически финансовое учреждение будет обладать залогом, у него будут высокие риски невозврата такого займа. Именно поэтому банк заинтересован в минимизации рисков за счет обязательного страхования недвижимого имущества, высокой надежности и гарантированной платежеспособности потенциального клиента.

Но есть часть граждан, которые получают доход вне государства. При этом у них есть практическая необходимость покупки жилья в кредит. И возникает вопрос о том, а можно ли получить ипотеку на основе доходов из-за границы. И далее попробуем разобраться.

Решает сам банк

Конечно, сам банк решает, может он подтвердить заявку на ипотеку или нет. Все зависит от конкретной ипотечной программы. Как правило, такие кредиты предполагают официальное подтверждение дохода. Заемщик должен предоставить документы, которые подтверждают:

• продолжительность его работы на последнем месте работы — от 6 месяцев;
• минимальный страховой стаж — в зависимости от условий необходимо минимум 3-6 мес. страхового стажа;
• высокий уровень официального дохода, которого будет достаточно для покрытия и собственных базовых потребностей, и нужд семьи.

Поэтому в большинстве случаев банки неохотно работают с лицами, которые не работают официально в РФ. Но каждый случай рассматривается индивидуально. Есть несколько ипотечных программ, где указано, что подтверждать доход не обязательно. Поэтому можно подать онлайн заявку через конкретный сайт и потом уже предварительно узнать о решении банка.

Что может помочь в данном случае:

• наличие крупного депозита в банке;
• ежемесячные обороты по расчетным счетам превышающим ежемесячную сумму ипотечного платежа;
• наличие в собственности нескольких высоколиквидных активов.

Если банк сможет косвенно получить гарантии о том, что субъект системно получает деньги на карту, у него есть финансовая подушка безопасности и, например, он готов внести от 50% первоначального взноса по ипотеке, то тогда может быть вынесено положительное решение. В иных случаях, скорее всего, будет отказ.

Проведенный анализ интернет-ресурсов, где представителям отечественных банков задают подобный вопрос, свидетельствует также о том, что банки в большинстве случаев отказывают в выдаче ипотечного займа. Для них такая категория заемщиков является рискованной.

Иная ситуация — работодатель из-за границы является филиалом российской компании. Тогда проблем в оформлении ипотеки возникнуть не должно. Наемный сотрудник такой организации официально проходит через информационную систему ФНС. Ну и не стоит забывать о единой системе обмена налоговой информации, которая активно действует в стране. Если вы получаете доход из страны, которая является участником такого обмена, то тогда весьма вероятны шансы, что информация о ваших доходах и уплаченных налогах в ином государстве содержится и в базе РФ. Тогда можно официально подтвердить свою занятость и доход за пределами государства.

Можно пойти иным путем, если очень нужна ипотека. Все доходы, получаемые из-за границы, если они не проведены через ФНС, провести официально через декларирование доходов. Но тогда необходимо будет оплатить НДФЛ — налог на доходы физических лиц в размере 13% и еще объяснить источник получения таких денег.

Таким образом, теоретически шанс на получение ипотечного займа при наличии доходов из-за границы есть, но он достаточно мал.

Как повысить шансы

Если все-таки вы не избавились от идеи оформить ипотеку на приобретение жилья и у вас есть доходы в другом государстве, то можно использовать несколько инструментов для повышения своих шансов:

• открыть расчетный счет в банке, где планируется оформление ипотечного займа, за несколько месяцев до желаемой подачи заявки. Как минимум, 3-4 месяца. Все получаемые доходы желательно проводить через расчетный счет данного учреждения. Это обеспечивает визуализацию движения средств и предоставить банку хоть какие-то базовые гарантии.
• открыть депозит в банке, в котором планируется оформление ипотеки. И здесь важно обращать внимание как на условия кредитования, так и на стабильность, репутацию самого финансового учреждения.

Другой вариант, который может помочь, — это привлечение в процесс ипотечного кредитования созаемщика. При этом он уже точно должен официально работать в России и иметь идеальную кредитную историю, высокий уровень официального дохода.

В любом случае алгоритм подачи заявки выглядит так:

• тщательный анализ и отбор нескольких ипотечных программ, в рамках которых возможно оформление займа без официально подтвержденного дохода;
• подача онлайн анкеты на оформление ипотеки с указанием дополнительных источников дохода;
• предварительное собеседование с кредитным менеджером в онлайн или офлайн формате.

Уже на предварительном этапе сбора документов и рассмотрения заявки будет понятно, банк примет положительное или отрицательное решение. Часто сами сотрудники учреждений предоставляют грамотные рекомендации и работающие методы по увеличению шансов оформления ипотеки.

Частые вопросы