«Вечные жильцы» в ЕГРН: как новый закон с 1 сентября 2025 года защищает покупателей квартир

«Купил квартиру, а в ней прописан человек, которого нельзя выселить». Этот сценарий — ночной кошмар любого покупателя недвижимости. Долгие годы рынок жил в страхе перед «отказниками от приватизации» и другими «вечными жильцами» — людьми, которые не являются собственниками, но имеют пожизненное право жить в квартире. Выявить их до сделки было практически невозможно, что приводило к судебным тяжбам и потере денег.

Хорошая новость: эта эпоха закончилась. С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, который делает всех «скрытых жильцов» видимыми прямо в выписке из ЕГРН. В этой статье мы подробно разберем, как новый закон меняет правила игры, кто такие «вечные жильцы» и как теперь на 100% обезопасить себя при покупке или залоге недвижимости.

Об авторе

Анна Соколова — ведущий юрист по сделкам с недвижимостью
15 лет в недвижимости, специализируется на проверке юридической чистоты объектов. Помогла более 500 клиентам в СПб и ЛО избежать покупки проблемных квартир.

Конец «сюрпризам»: что изменил закон с 1 сентября 2025 года

Главное изменение — теперь в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится информация о лицах, которые не являются собственниками, но сохраняют право пользования жилым помещением при смене владельца. Раньше эти данные хранились в архивах и были практически недоступны. Теперь они становятся частью официальной выписки.

Цитата эксперта:
Анна Соколова: «Это революционное изменение. Раньше «вечные жильцы» были скрытой угрозой, которую выявляли только самые дотошные юристы. Теперь эта информация становится публичной в рамках выписки из ЕГРН, превращая риск в управляемый фактор. Для покупателей и банков это означает новый уровень безопасности».

Кто такие «вечные жильцы» и почему их нельзя выселить?

Новый закон в первую очередь направлен на две категории граждан, чье право на проживание сохраняется пожизненно, независимо от смены собственника:

1. «Отказники» от приватизации

Это члены семьи, которые на момент приватизации квартиры имели равные права с будущим собственником, но добровольно отказались от своей доли в его пользу.

Простой пример: В 90-е годы семья из трех человек (отец, мать и сын) приватизировала квартиру. Родители отказались от своих долей в пользу сына. Сын стал единственным собственником, но родители по закону сохранили пожизненное право проживания в этой квартире. Даже если сын продаст квартиру, выселить их будет невозможно.

2. Члены семьи в кооперативных квартирах (ЖСК)

Это лица, которые проживали вместе с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива на момент полной выплаты паевого взноса. Закон приравнивает их права к правам «отказников».

Как это выглядит на практике: новая выписка из ЕГРН

Информация о «вечных жильцах» будет отображаться в разделе «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости». Теперь, заказывая выписку, вы увидите не только ипотеку или арест, но и запись примерно такого содержания:

«Право пользования жилым помещением сохраняется за Ивановой Марией Петровной, 12.03.1950 г.р., на основании ее отказа от участия в приватизации в пользу иного лица».

Такая запись означает, что для любых сделок с этой квартирой (продажа, дарение, залог) потребуется нотариально заверенное согласие этого человека. Без него банк не одобрит кредит, а Росреестр приостановит регистрацию сделки.

Пошаговая инструкция для покупателя: как проверить квартиру по-новому

Блок «Кейс из практики»
К нам обратился Сергей, планировавший взять кредит под залог квартиры, доставшейся ему от отца. Мы заказали выписку из ЕГРН и в разделе обременений увидели запись о праве пользования его тети, которая отказалась от приватизации 20 лет назад. Банк сразу отказал в кредите без ее нотариального согласия. Мы помогли Сергею юридически грамотно договориться с родственницей, и только после этого банк одобрил сделку.

Ваш чек-лист безопасности:

1. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Это первый и главный шаг. Сделать это можно бесплатно через Госуслуги (для собственника) или платно через МФЦ и другие сервисы.
2. Внимательно изучите раздел «Ограничения и обременения». Если он пуст — отлично. Если есть запись о праве пользования — переходите к следующему шагу.
3. Требуйте нотариальное согласие. Продавец обязан предоставить нотариально заверенное согласие «вечного жильца» на сделку. Не верьте устным обещаниям «он(а) не против».
4. Проконсультируйтесь с юристом. Новый закон работает, если данные внесены в ЕГРН. А их вносят по заявлению собственника или по решению суда. Если есть сомнения, что все «вечные жильцы» внесены в реестр, только юрист сможет проверить архивные документы и полностью исключить риски.

Выводы

Новый закон — это огромный шаг вперед для безопасности сделок с недвижимостью. Он выводит из тени «вечных жильцов» и защищает добросовестных покупателей и кредиторов. Теперь проверка юридической чистоты квартиры стала проще и надежнее.

Однако не стоит терять бдительность. Закон лишь предоставляет инструмент, а пользоваться им нужно грамотно. Выписка из ЕГРН отныне — ваш главный документ при любой сделке, но в сложных случаях профессиональная юридическая проверка остается незаменимой.

Хотите купить или заложить квартиру и быть на 100% уверенным в ее юридической чистоте? Отправьте нам выписку из ЕГРН на бесплатный экспресс-анализ. Наш юрист проверит ее на скрытые риски по новому законодательству за 15 минут.