Некоторые люди являются собственниками аварийного жилья, продать которое крайне сложно. Возникает вопрос, можно ли взять кредит под залог такого жилья? В данной статье мы рассмотрим такую возможность, а также раскроем некоторые нюансы сделок.
Банки, прежде чем дать кредит по залог недвижимости, тщательно изучают ее рыночную и кадастровую стоимость, местонахождение, состояние, а также возможность быстро и выгодно реализовать такую недвижимость в случае, если должник не сможет возвращать долг. Существуют и другие критерии, по которым банк рассматривает перспективность жилья. Иными словами, он сначала оценивает риски, стоимость, за которую можно продать недвижимость выгодно, а затем предлагает клиенту определенную сумму либо вовсе отказывает.
Обычно квартиры или дома с отсутствием кухни, санузла, канализации, водоснабжения, газа, центрального отопления, электроснабжения у банков интереса не вызывают, и они в принципе отказывают в кредитах под залог такой собственности. Она считается нерентабельной. Это же касается объектов, нуждающихся в капитальном ремонте, находящихся в аварийном состоянии, реконструкции, даже если он расположены в достаточно выгодном месте. Таким образом, имея аварийное жилье, получить кредит под залог недвижимости вы не сможете.
Существуют ситуации, при которых удается получить одобрение от банка и ипотечный кредит под залог недвижимости, но по каким-то причинам спустя время дом признают аварийным, при этом должник еще не выплатил ипотеку. Если учесть, что такие объектов банки как залоговое имущество не принимают, возникает вопрос, что будет с ипотекой?
Для начала стоит обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации. Ст. 32 данного документа говорит о том, что собственники такого жилья имеют выбор между:
Ст . 41 ФЗ-102 «Об ипотеке» говорит о том, что если квартира находится в залоге, ситуация разрешается аналогично.
После получения собственником решения о признании дома аварийным или о его сносе собственник должен уведомить об этом банк. У заемщика есть два варианта развития событий: либо он получает определенную сумму денег и гасит ипотеку, либо проводится замена залогового имущества. В этом случае ипотека сохраняется, но распространяется уже на полученное жилье взамен старого.
Без согласования с банком эти действия проводить нельзя, поэтому собственнику потребуется заключить с кредитной организацией соглашение о замене предмета залога. Для банка такая ситуация входит в риски, потому он может потребовать погашения ипотеки. Однако чаще всего банки внимательно рассматривают новое жилье, которое достаточно часто соответствует их требованиям, и идут навстречу клиенту, разрешая заменить залоговое имущество. При этом основные условия ипотечного договора не изменяются.
Случается и так, что муниципалитет не может предложить подходящее помещение взамен аварийного. В этом случае органы местного самоуправления предлагают жильцам выкуп квартир в аварийном доме. На эти средства люди могут приобрести новое жилье самостоятельно, однако если аварийная квартира в ипотеке, банк может потребовать ее погашения.
Денег должно хватить, так как п. 7 ст. 32 ЖК РФ рассчитывает стоимость квартиры, дома или земельного участка по рыночной стоимости данного объекта. После получения выплаты и утраты аварийного жилья у его собственника возникает обязанность погашения долга перед банком. Ст. 41 ФЗ «Об ипотеке» говорит о том, что банк имеет преимущественное право удовлетворения своих требований. Утрата недвижимости по любой причине не является основанием прекращения договорных обязательств по ипотеке.
Решение проблемы чаще всего выглядит так: утративший жилье, но получивший выплату от государства собственник гасит долг перед банком, после чего находит новое жилье и заключает с банком новый договор об ипотечном кредитовании уже на найденный объект недвижимости. Если поступить иначе, банк обратится в суд, чтобы истребовать выплату долга. Суд будет на стороне кредитной организации, поэтому проигравшей стороне, кроме задолженности, придется выплачивать судебные издержки. Еще одним минусом станет испорченная кредитная история. После такой ситуации вряд ли найдется банк, готовый дать хоть какой-то кредит.
При заключении договора на ипотеку многие банки предлагают застраховать ипотечную недвижимость. В большинстве организаций такой вид страхования является обязательным, и без выполнения этого условия банк не соглашается дать кредит. При наступлении страхового случая, например утраты недвижимости, собственник получает страховую выплату. Сумма позволяет закрыть кредит.
Если договор между клиентом и банком был стандартным, то признание недвижимости аварийной относится к страховым случаям. Однако стоит обратить внимание на то, что страховка работает только в случаях, если дом стал аварийным в результате затопления или иного природного катаклизма. Естественный износ здания обычно к страховым случаям не относится, и рассчитывать на страховку в такой ситуации нельзя.
В целом вне зависимости от того, получит заемщик деньги от государства или страховой компании, у него возникает обязанность погасить кредит. После этого он может заключить новый договор с этой или иной кредитной организаций после того, как подберет для себя новый объект для проживания. Стоит отметить, что договор страхования, как правило, действует не больше года, и его нужно продлевать, пока срок кредитования не кончится. Если страховка прекратится, дом будет признан аварийным, а после этого вы захотите возобновить страховку, у вас не получится ее оформить.
Вывод: не стоит бояться признания аварийным дома, на который уже выдана ипотека. Ваши права нарушены не будут, однако придется озадачиться поиском новой квартиры и заключением нового договора.
