Тотальный контроль: как налоговая теперь отслеживает доходы от аренды и что с этим делать

Дмитрий Алексеев, ведущий эксперт по залоговому кредитованию «МБК-Кредит», автор колонки на «Клерк.ру»

«Раньше можно было тихонько сдавать квартиру, получать деньги на карту и ни о чем не беспокоиться. А теперь что, за каждым переводом следят?» — с таким вопросом к нам все чаще обращаются клиенты-арендодатели. И их опасения не напрасны. Если раньше налоговая реагировала в основном на жалобы соседей, то сегодня, благодаря цифровизации и автоматизации, ФНС видит практически все.

Давайте без паники разберемся, какие именно каналы использует налоговая для выявления «серых» арендодателей, почему риск проверки приблизился к 100%, и как обезопасить себя и свои доходы.

«Большой брат» ФНС: откуда налоговая получает информацию

Забудьте о временах, когда единственной угрозой был недовольный сосед. Сегодня ФНС получает данные из множества источников в автоматическом режиме. Это не охота на ведьм, а системный анализ больших данных.

1. Банковские операции (главный источник)

• Что происходит: Согласно статье 86 Налогового кодекса РФ, банки обязаны предоставлять налоговой информацию о счетах и переводах физических лиц.
• Как это работает: Автоматизированные системы ФНС анализируют все поступления на ваши карты. Если система видит регулярные переводы на одну и ту же сумму от одного и того же человека с пометкой «за квартиру» или даже без нее, ваш счет попадает в зону риска. Для алгоритма это явный признак незадекларированного дохода.

Цитата эксперта:
Дмитрий Алексеев: «Идея о том, «я же просто на карту получаю, никто не узнает», — это самый опасный миф 2025 года. Именно регулярные безналичные поступления — это первое, на что обращает внимание автоматизированная система ФНС. Это как красная лампочка на приборной панели».

2. Порталы объявлений (Avito, Cian и др.)

• Что происходит: ФНС активно мониторит популярные сайты с объявлениями о сдаче недвижимости.
• Как это работает: Специальные программы сопоставляют данные из объявлений (ФИО или телефон владельца) с официальными данными о доходах этого человека. Если вы годами сдаете квартиру, а в декларациях у вас нулевой доход, это вызывает вопросы.

3. Росреестр

• Что происходит: По закону, договор аренды на срок 1 год и более подлежит обязательной регистрации в ЕГРН.
• Как это работает: С 1 октября 2024 года Росреестр передает в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, включая информацию о таких долгосрочных договорах. Если договор зарегистрирован, а налоги не уплачены, проверка неизбежна.

4. МВД и другие госорганы

• Что происходит: Органы МВД ведут учет граждан по месту жительства и пребывания.
• Как это работает: Если арендаторы оформили временную регистрацию, информация об этом может стать доступной для ФНС, что послужит косвенным доказательством факта сдачи жилья.

Кто в группе риска в первую очередь?

Хотя под контроль попадают все, некоторые категории арендодателей привлекают внимание ФНС быстрее других:

• Владельцы нескольких объектов: Если у вас в собственности две и более квартиры, вы автоматически попадаете в зону повышенного внимания. Логика налоговой проста: вряд ли вы держите вторую квартиру пустой.
• Получающие оплату на карту: Как уже говорилось, это самый простой способ для ФНС отследить регулярный доход.
• Арендодатели с зарегистрированными договорами: Это прямое указание на наличие арендных отношений.

Блок «Кейс из практики»
К нам обратился клиент, владелец трех квартир в Петербурге. Он получал оплату за аренду наличными и считал себя в безопасности. Однако один из его арендаторов оформил временную регистрацию для устройства ребенка в школу. Через полгода нашего клиента вызвали в налоговую для дачи пояснений. Основанием послужили данные из МВД. В итоге ему доначислили налоги и штрафы за 3 года.

Штрафы и последствия: чего стоит бояться

Если ФНС докажет факт неуплаты налогов, последствия могут быть серьезными:

• Доначисление налога (13% НДФЛ) за весь период неуплаты (до 3-х лет).
• Штраф за неуплату: от 20% до 40% от суммы неуплаченного налога (согласно ст. 122 НК РФ).
• Пени за каждый день просрочки.
• Уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ): при уклонении в крупном размере (более 2,7 млн рублей за 3 года).

Простой расчет: Вы сдавали квартиру за 50 000 ₽/мес. и не платили налоги 3 года.

• Незадекларированный доход: 50 000 * 12 * 3 = 1 800 000 ₽.
• Сумма налога (НДФЛ): 1 800 000 * 13% = 234 000 ₽.
• Штраф (мин. 20%): 234 000 * 20% = 46 800 ₽.
• Итого к уплате (без учета пеней): 280 800 ₽.

Что делать, если уже получили «письмо счастья» от ФНС?

1. Не паникуйте и не игнорируйте. Игнорирование только усугубит ситуацию и приведет к принудительному взысканию.
2. Внимательно изучите требование. Проверьте, за какой период начислены налоги и на основании каких данных.
3. Соберите подтверждающие документы. Договоры аренды, расписки, выписки со счетов.
4. Проконсультируйтесь с юристом или налоговым консультантом. Специалист поможет оценить законность требований, найти смягчающие обстоятельства и выстроить правильную линию защиты.
5. Подайте уточненную декларацию. В большинстве случаев добровольная уплата налога до вынесения решения по проверке может снизить размер штрафа.

Как легализовать доход и спать спокойно: 3 законных способа

Сдавать квартиру в «серую» становится невыгодно и опасно. Легализация дохода — это не только спокойствие, но и возможность использовать арендные платежи для подтверждения своей платежеспособности, например, при получении кредита.

1. Статус самозанятого (самый выгодный вариант)

• Налог: 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу.
• Плюсы: Простая регистрация через приложение «Мой налог», нет отчетности, не нужно платить страховые взносы.
• Минусы: Годовой лимит дохода — 2,4 млн рублей.

2. Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН «Доходы»

• Налог: 6%.
• Плюсы: Нет лимита по доходу, как у самозанятых.
• Минусы: Нужно платить фиксированные страховые взносы (около 50 000 ₽ в год), требуется ведение отчетности.

3. Декларация 3-НДФЛ (для физлиц)

• Налог: 13%.
• Плюсы: Не требует регистрации в качестве предпринимателя.
• Минусы: Самая высокая налоговая ставка.

Вывод: время «серых» схем прошло

Цифровизация ФНС — это новая реальность, в которой риск выявления незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это лишь вопрос времени. Легализация — единственный разумный путь, который не только защищает от штрафов, но и открывает новые финансовые возможности, например, получение кредита под залог недвижимости с подтвержденным доходом.

Стоите перед выбором способа легализации? Или уже получили требование от налоговой? Получите бесплатную экспресс-консультацию нашего эксперта. Мы поможем оценить риски и выбрать оптимальную налоговую стратегию для ваших арендных доходов.