- Главная
- О нас
- Услуги
- Займы по регионам
- Блог
- Контакты
Большинство россиян считают, что при покупке квартиры достаточно проверить выписку из ЕГРН, убедиться в добросовестности продавца и получить справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Однако за последние годы появились новые риски, о которых традиционные схемы проверки совершенно не учитывают. Это не просто формальные требования — это те подводные камни, которые могут привести к срыву сделки или, что ещё хуже, к конфискации купленной квартиры государством. Результаты судебной практики показывают, что игнорирование этих рисков стоило покупателям миллионов рублей. В этой статье мы разберемся, какие пять проверок помогут вам избежать драматических последствий.
Я разговаривал с более чем пятидесятью клиентами, которые столкнулись с проблемами уже после покупки квартиры. Почти половину из них можно было спасти, если бы они провели эти проверки заранее.
Сергей Панков, ведущий специалист по правовому сопровождению сделок с недвижимостью в компании МБК-Кредит.
12 лет в кредитовании и правовом консультировании, помог более 300 клиентам разобраться в юридических рисках при покупке и продаже недвижимости, провел успешные сделки в условиях чрезвычайно сложных обстоятельств.
Не многие слышали о Едином реестре повесток, который официально начал работать в полной мере в мае 2025 года. Это государственная система, в которой публикуются сведения о направлении повесток военнообязанным гражданам. На первый взгляд, это касается только самих военнообязанных, но в реальности это огромный риск для покупателя.
Согласно закону, если гражданин не явится в военкомат в течение 20 дней после публикации повестки в реестре, для него наступают серьезные правовые последствия. Одна из них — запрет на регистрацию сделок с недвижимостью. Это означает, что Росреестр просто отказал в регистрации перехода права собственности, и запланированная покупка сорвется в самый последний момент, когда деньги уже переведены.
Первые судебные прецеденты уже возникли в Москве и других регионах. Фиксируются случаи, когда людям отказывали в регистрации собственности из-за неявки по повестке, хотя они об этом даже не знали.
Что нужно делать на практике?
Прямо на этапе переговоров вежливо попросите продавца (и всех собственников, если их несколько) предоставить актуальную выписку из данного реестра. Получить её можно только через личный кабинет на сайте реестрповесток.рф с использованием подтвержденной учетной записи на Госуслугах.
Выписка может быть получена:
С 25 мая 2025 года в России начал работать общедоступный реестр злостных должников по алиментам. В нем содержатся данные о лицах, которых суд привлек к административной или уголовной ответственности за неплатежи.
На первый взгляд, это не касается вас как покупателя, но здесь кроется опасность. Стандартная проверка продавца на сайте ФССП часто показывает неполную информацию. Если исполнительное производство было прекращено — например, за невозможностью взыскания — алиментные долги не исчезают. Они просто уходят в тень. Однако в любой момент такой должник может быть объявлен банкротом по иску кредиторов или приставов.
А вот сделки, совершенные накануне банкротства, легко оспариваются финансовым управляющим как притворные. Вам придется в суде доказывать, что вы не знали о статусе продавца и не участвовали в схеме вывода активов.
Данные реестра на июнь 2025 года:
Как проверить продавца?
Посетите раздел «Сервисы» на сайте ФССП РФ и выберите реестр алиментчиков. Введите ФИО продавца, его регион регистрации и дату рождения. Если человека нет в списке — хорошая новость. Если есть — требуйте документы, подтверждающие либо его отсутствие в реестре на момент сделки, либо полное погашение задолженности.
Многие продавцы работают в органах государственной власти, силовых структурах или муниципальных учреждениях. Казалось бы, это повышает надежность продавца. На самом деле это может быть огромной проблемой.
Если чиновника привлекут к уголовной ответственности за коррупцию или иное преступление, государство может оспорить все его сделки с имуществом за последние годы как притворные, совершенные с целью вывести активы. Квартира, купленная у такого продавца, может быть конфискована в доход государства. Вы останетесь без денег и без жилья, а ваше право собственности просто аннулируют.
Таких ситуаций больше, чем кажется. Регулярно возникают громкие дела о коррупции в администрациях городов, районов, ведомств. И в каждом случае страдают покупатели, которые не провели нужную проверку.
Что входит в проверку:
Как проверить?
Откройте списки государственных служащих на сайтах муниципальных органов, администраций, ведомств. Введите ФИО продавца в поисковую строку. Если вы сомневаетесь, что найдете информацию самостоятельно, обратитесь к юристу или риэлтору, которые имеют доступ к профессиональным базам данных.
На 18 ноября 2025 года в единый реестр иностранных агентов внесено более 1040 позиций. В список попадают физические лица, НКО и юрлица, признанные Минюстом РФ иностранными агентами на основании закона о контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием.
Если продавец квартиры включен в этот реестр, сделка перемещается в зону повышенного внимания контролирующих органов. Это создает серьезные юридические и репутационные риски для покупателя. В будущем такие сделки могут попасть под особый правовой режим или быть оспорены.
Информация, содержащаяся в реестре:
Где проверить?
Полный перечень иностранных агентов размещен на официальном сайте Минюста РФ. Просто введите ФИО продавца в поле поиска. Проверку нужно проводить не только на самого продавца, но и на его представителя, если сделка совершается через доверенное лицо.
Последний риск часто игнорируется, потому что кажется малоактуальным. Однако в условиях санкционной политики это становится все более критичным вопросом.
Продавец квартиры может быть резидентом страны, включенной правительством РФ в список недружественных государств. Сделки с такими лицами строго регламентированы Указами Президента и требуют специального разрешения правительственной комиссии.
Если вы проводите сделку без соответствующего разрешения, это может повлечь за собой уголовную ответственность для вас как покупателя за обход санкций. Сделка будет признана ничтожной, деньги не вернутся, а квартира так и останется в реестре на продавца.
Категории лиц, требующих проверки:
Как проверить резидентство?
Запросите у продавца документы, подтверждающие его налоговое резидентство. Это может быть справка 3-НДФЛ, справка из ФНС, выписка из паспорта, свидетельство о регистрации по месту жительства. В случае малейших подозрений откажитесь от сделки или обратитесь в компанию, которая может получить профессиональное экспертное заключение для оформления разрешения.
| Риск | Где проверить | Необходимые документы | Сроки проверки |
|---|---|---|---|
| Военная повестка | реестрповесток.рф | Паспорт продавца | 1-2 дня |
| Долги по алиментам | ФССП (раздел Сервисы) | ФИО, ДР, регион | 1-2 дня |
| Статус чиновника | Сайты органов власти, профбазы | Паспорт, проверка родства | 2-3 дня |
| Иностранный агент | Сайт Минюста РФ | ФИО, ИНН | 1 день |
| Резидентство | ФНС, паспортный стол | Справка 3-НДФЛ или аналог | 2-3 дня |
К нам обратилась Анна, 48 лет, владелица бизнеса, которая решила купить квартиру в центре Санкт-Петербурга. Она провела стандартные проверки: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности, проверила судебные споры. Но забыла про новые риски.
На последних этапах сделки, за неделю до регистрации, выяснилось, что продавец получил электронную повестку в военкомат и не явился. Регистрация была невозможна. Квартира осталась в реестре на продавца, деньги пришлось возвращать. Потеря времени — месяц. Потеря денег — комиссии риэлтору и организациям. Потеря нервов — огромная.
Если бы Анна провела проверку в реестре повесток за одну минуту, всех этих проблем удалось бы избежать.
Риски при покупке квартиры эволюционируют. Те проверки, которые были достаточны пять лет назад, сегодня оставляют вас беззащитным перед новыми угрозами. Военные повестки, алиментные долги, конфликты интересов чиновников, статус иностранного агента, резидентство недружественных стран — это не просто бюрократические формальности. Это реальные подводные камни, о которые тысячи людей ежегодно ломают зубы при покупке недвижимости.
Каждая из этих проверок занимает не более одного-двух дней, стоит копейки, но спасает вас от потери сотен тысяч рублей и гарантирует, что сделка действительно состоится. Главное правило: проверяйте все, даже то, что кажется маловероятным. Вы покупаете не квартиру — вы покупаете душевное спокойствие.
Не уверены, что сможете самостоятельно провести все проверки, или столкнулись со сложной ситуацией? Свяжитесь с нами. Мы не проводим юридические консультации, но порекомендуем вам проверенного юриста из нашей партнерской сети, который специализируется на сопровождении сложных сделок с недвижимостью и поможет защитить ваши интересы.
