Как кредит под залог влияет на продажу квартиры в будущем?

Кредит под залог квартиры – возможность получить денежные средства или купить недвижимость при небольшом количестве собственных средств. При этом могут появиться некоторые сложности, если жилье в будущем планируется продавать.  

Сложности продажи залоговой квартиры

Вопросы, связанные с продажей ипотечной квартиры, регулируются ст. 37 ФЗ № 1202 «Об ипотеке». Определяется, что любая сделка может совершаться только с согласия банка, который выступает в качестве залогодержателя. Это касается не только продажи, но и процедуры дарения или долгосрочной аренды, по которой происходит оформление через Росреестр.

Если заемщик игнорирует вопрос взаимодействия с банком, появляются проблемы на этапе регистрации сделки. Специалисты регистрационной службы увидят обременение, купля-продажи аннулируется. Также потенциальные покупатели часто запрашивают выписку из ЕГРН, по которой можно увидеть наличие залога.

Сделка оформляется без дополнительных сложностей после уведомления банка, и одобрения проведения процедуры. Обременение снимается, а затем появляется информация о новом собственнике.

Как влияет на продажу наличие кредита под залог квартиры

Кредит под залог недвижимости накладывает некоторые ограничения на совершение сделки. До завершения выплат не допускается продажа или дарение квартиры. При этом заемщик остается владельцем имущества.

Если планируется продажа квартиры, по которой еще не завершились выплаты, необходимо согласовать сделку с банком. Существует два стандартных варианта подписания договора купли-продажи:

1. Продажа с переводом остатка долга на покупателя. Залоговое обязательство по согласованию с банком переводится на покупателя. При этом стоимость квартиры может быть снижена по сравнению с самостоятельной продажей, что не всегда выгодно для продавца имущества.
2. Продажа с предварительным погашением задолженности. Досрочное погашение можно выполнить за счет собственных средств. Также может погасить долг покупателей с вычетом данной суммы из общей стоимости квартиры.  
3. Продажа через банк. Возможна через аукцион с согласия заемщика. Необходимо обратиться в банк, провести оценку и выставить объект на электронной площадке. Потенциальный покупатель вносит обеспечительный платеж, принимает участие в торгах. Риски для продавца практически отсутствуют, но стоимость объекта может быть ниже по сравнению с самостоятельной работой или взаимодействием с агентом по недвижимости.

Обратите внимание! При оформлении залога на квартиру нужно учитывать возможность дальнейшей перепродажи имущества.

Продажа с предварительным погашением долга

Задолженность можно выплатить самостоятельно, используя свои средства. В этом случае сначала урегулируется вопрос с банком, снимается обременение с объекта недвижимости. Далее происходит продажа на выгодных условиях.

Если собственные средства в достаточном количестве отсутствуют, можно найти покупателя, который будет согласен выплатить долг. Тогда происходит выплата задолженности, а затем оформляется договор купли-продажи. Чтобы покупатель был уверен в прозрачности процедуры, оформляется предварительный договор купли-продажи с указанием погашения сделки в рамках общей суммы продажи. Оставшаяся сумма выплачивается продавцу.

Процедура взаиморасчетов между покупателем и продавцом

Продажа заключается в оформлении трехстороннего договора и открытии банковских ячеек. В одну из них вносят средства в счет оплаты остатка долга для банка, в другую – остаток денег по договору для заемщика. Этот способ дает больше гарантий покупателю, у которого имеется риск срыва соглашения после погашения долга.

Далее документы подаются в Росреестр для снятия обременения. Происходит регистрации недвижимости на нового собственника. После этого продавец может забрать остаток денег за продажу имущества, а покупатель – документы о собственности.

Если квартира покупалась с использованием маткапитала, потребуется предварительное согласие органа опеки. Разрешение на сделку предоставляется, если ребенок получает аналогичную собственность, на всех детей приходится примерно такая же или большая доля.

Необходимые документы

Для продажи заложенного имущества необходимо не только урегулировать проблему с остатком долга, но и подготовить документы по списку:

• гражданский паспорт;
• СНИЛС;
• ИНН;
• выписка из ЕГРН;
• кредитный договор и соглашение залогового обеспечения;
• свидетельство о браке, если квартира является частью долевой или общей собственности;
• нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
• согласие органа опеки, если квартира оформлена в долевую собственность на ребенка, покупка происходила с использованием материнского капитала;
• документ об экспертной оценке недвижимости;
• справка об отсутствии долгов по ЖКХ.

Перечень документов для продажи залоговой квартиры является исчерпывающим. Если планируется продажа дома с земельным участком, потребуется межевой план, оценка стоимости земли.

Простые способы снять залог с недвижимости

Существуют основные способы, позволяющие снять залог с квартиры:

• рефинансирование займа;
• поиск покупателя, который согласится на оплату задатка в размере остатка долга;
• участие в аукционе торгов залоговым имуществом;
• согласование трехсторонней сделки с банком и получением остатка денег;
• работа с финансовым брокером, который поможет провести сделку и оформить документы (при этом требуется выплата комиссии в размере до 10% от суммы сделки).

Важно! Независимо от выбранного способа, обременение снимается. При этом продавец получает средства за вычетом оставшегося долга.

Таким образом, кредит под залог в некоторой степени влияет на продажу недвижимости, но при этом процедура остается возможной. Существует несколько способов продать залоговую квартиру – путем предварительного погашения долга, через аукцион банка. При этом долг можно погасить долг самостоятельно или договориться об этом шаге с покупателем.