Кредит под залог объекта, который еще не сдан в эксплуатацию: риски и нюансы

Приобретение жилья на базе строительства является экономически выгодным. Например, стоимость квадратного метра на базе котлована и уже на базе сдачи в эксплуатацию возрастает в несколько раз. И если физическое лицо желает выгодно приобрести недвижимость, то оно может пойти на риск и приобрести недостроенный актив. И даже при условии, что покупка будет совершена за счет кредитных средств путем оформления ипотеки. И далее о том, какие риски и нюансы существуют в рамках таких программ.

Основные нюансы

Если сравнивать риски покупки квартиры на базе строительства с привлечением заемных средств и без, то как раз при ипотечном кредитовании они в разы  меньше. Причина — банк изначально заинтересован в том, чтобы защитить свои финансовые интересы. Если заемщик не сможет погасить долг, то банк должен иметь возможность продать такую квартиру. Поэтому перед оформлением сделки, как правило, учреждение тщательно проверяет застройщика. Да и в принципе большинство ипотечных программ реализуются через те строительные компании, которые уже долгие годы работают с конкретным банком. Поэтому риски минимальны, но они есть.

1. Какие нюансы следует учесть:
2. Есть ли у застройщика разрешение на строительство именно жилого дома. Иначе в будущем могут быть проблемы при вводе такого объекта в эксплуатацию. Следовательно, оформить право собственности на недвижимость будет сложно. Могут возникнуть и судебные разбирательства между строительной компанией и муниципалитетом. И, если вы думаете, что таких ситуаций мало, то нет. Другой вопрос в том, что часто банки выявляют такие факты до подписания договора.
3. Есть ли у строительной компании право собственности на земельный участок, который отдан под . Сзастройкулучаются ситуации, когда жилой дом возводится на арендованных земельных участках. Это запрещено.

Дополнительно, конечно, стоит тщательно проверить деловую репутацию застройщика, проанализировать его финансовую отчетность, стабильность и т.д. И если такие действия вам кажутся излишними, то нет. Часто компании начинают строительство объектов также на кредитные средства, не имея достаточного уровня ликвидности. Любой форс-мажор вызывает нестабильность и невозможность закончить объект стройки.

Риски долевого строительства

Если покупатель приобретает квартиру на базе строительства, то по факту он подписывает с застройщиком договор долевого строительства. Он выступает инвестором, который финансирует процесс стройки. И здесь важным процессом является именно формулировка договора долевого участия. Лучше перед его подписанием обратиться к юристу, который сможет тщательно его проанализировать.

Другая частая ситуация — это конфликт между застройщиком и властью. Даже подписанное ранее соглашение о строительстве может быть расторгнуто, а объект передан на завершение иному исполнителю. Часто такое бывает при отсутствии права собственности у застройщика.

В такой ситуации новая компания может повысить стоимость объекта и кардинально изменить условия сотрудничества. Как правило, участники такого строительства доплачивают значительную комиссию.

Но, конечно, самый большой риски — это то, что дом не будет возведен в эксплуатацию. И хорошо, если застройщик объявит себя банкротом и у него будут средства компенсировать издержки своим инвесторам. Как правило, это редкость. Практика говорит о том, что стройка замораживается, человек остается без квартиры и с кредитом на руках. И тогда возникает иной вопрос: а можно ли тогда не платить ипотечный кредит, ведь квартиры нет?

К сожалению, нет. Все условия ипотечных договоров в настоящее время не содержат процессуальной нормы о том, что заемщик освобождается от своих прямых обязанностей. И это вполне объяснимо. Банк заинтересован в том, чтобы он получил обратно свои деньги. Если квартиры нет, застройщик банкрот, то компенсирует эти потери, к сожалению, заемщик.

Минус и в том, что любая просрочка по ипотечному кредиту чревата дополнительными санкциями. Банк начислит пеню, штраф. Сумма долга будет увеличиваться в геометрической проекции. И, к сожалению, все это в любом случае необходимо будет погашать. Судебная практика тому подтверждение. Закон на стороне банков. Большую часть рисков берет на себя так называемый ипотекодержатель, то есть покупатель недостроенного объекта.

Решить проблему может страховая компания. Напомним, что объекты ипотечного кредитования подлежат обязательному страхованию. И в случае, если с объектом недвижимости случается форс-мажор, то компенсировать потери должен страховщик. Но опять-таки здесь нужно внимательно читать условия страхового договора, размер франшизы, перечень страховых случаев. Например, если по договору страхования не предусмотрена выплата при не введении объекта в эксплуатацию, то лучше такую норму дополнительно включить. Да, сумма страховки и страхового платежа будет выше, но и гарантии у покупателя значительно возрастут.

Выводы

Таким образом, оформление ипотеки по договору долевого строительства — это отличная альтернатива сэкономить деньги. Риски не так велики, поскольку банк тщательно проверяет застройщика и работает уже с проверенными годами компаниями. Но если есть желание максимально защитить себя и свои деньги, то лучше грамотно оформить страховку залогового объекта. Она может хотя бы частично компенсировать потери в случае, когда все таки объект не будет введен в эксплуатацию.