Как улучшить кредитную историю перед оформлением ипотеки?

При покупке жилья в кредит у банков всегда завышенные требования к заемщику. В ипотеке отказывают по многим причинам от низкого дохода до плохой истории погашений. При этом клиенту обычно не сообщается причина (политика банка). Поэтому заемщику придется самостоятельно узнать, как улучшить кредитную историю.

Как влияет кредитная история на одобрение ипотеки?

Если заемщик и приобретаемая недвижимость отвечает базовым требованиям, а в ипотеке отказано, причины стоит искать в кредитной истории. При оформлении и погашении любых займов через банк (ссуда наличными, рассрочка, автокредит) формируется кредитный рейтинг. Своевременные платежи по займу улучшают КИ. Но она может и снижаться, что негативно сказывается на шансах получить новый займ.

КИ содержит следующую информацию о заемщики:

• Взятые и погашенные кредиты;
• Просрочки по платежам;
• Отказы в займах.

При решении об ипотеке банк обращает внимание на следующие пункты:

• Число своевременно закрытых кредитов.
  Частые займы или покупки товаров в рассрочку с погашением в срок существенно повысят шанс одобрения.
• Просрочки.
  Задержки по платежам негативно характеризуют заемщика перед банком.
• Действующие кредиты.
  По текущим платежам банк оценивает финансовую нагрузку заемщика.
• Отказы.
  Банк обращает внимание на прошлые попытки заемщика взять кредит.

Теперь стоит рассмотреть основные причины отказа в ипотеки, и что нужно предпринять для его улучшения кредитного рейтинга.

Нет кредитной истории

Если у заемщика вообще отсутствует кредитная история или есть 1-2 покупки в рассрочку, в ипотеке будет отказано. Банк не знает о добросовестности исполнения долговых обязательств со стороны клиента. Кредитные организации никогда не берут на себя дополнительные риски.

В этой ситуации придется формировать кредитную историю поэтапно:

• Сначала лучше оформить кредитную карту, делать с нее покупки и пополнять до окончания льготного периода;
• Следующим шагом стоит рассматривать крупную покупку в рассрочку (техника, мебельный гарнитур) или автокредит.
• После закрытия последнего кредита выждать 1-2 месяца.

Два закрытых кредита без просрочки существенно улучшат кредитный рейтинг и повысят шансы на получение ипотеки.

Просрочки по платежам

Невыполнение платежей в срок — основная причина, по которой банки не выдают ипотеку (как и другие займы). При рассмотрении кредитной истории клиента учитывается:

• частота просрочек;
• длительность задержки по платежу;
• наличие действующих задолженностей.

Идеально чистая кредитная история встречается редко. Несколько просрочек с небольшой задержкой на решение не повлияет. Банк понимает, у любого заемщика может произойти непредвиденная ситуация. Главное, что кредит погашался добросовестно.

Длительные просрочки уже существенно влияют на решение. В этом случае ипотека одобряется только при уверенности банка в погашении заемщиком или иной страховки (залог). При наличии непогашенных долгов всегда следует отказ.

Как улучшить КИ после просрочки? Подход зависит от конкретной ситуации:

• Если имеются просрочки по действующим кредитам, нужно просто продолжать вносить платежи своевременно. Новые погашения начнут улучшать КИ.
• Когда просрочки были по закрытым долгам, КИ можно улучшить новыми платежами. Следовательно, нужно взять новый займ. Начинать стоит с кредитной карты или покупки товара в рассрочку.

Банк может закрыть глаза на редкие длительные просрочки в несколько месяцев. Но частые задержки в несколько дней обычно приводят к отказу в ипотеке. У банка появляются подозрения в нестабильном финансовом состоянии заемщика.

Отказы в кредитах

При изучении КИ клиента банк также обращает внимание на кредиты, по которым был отказ. И некоторые из них могут повлиять на решение.

Когда заемщик оформлял ипотеку в нескольких банках, получил отказ и сразу же обратился в другую организацию — это нормальное явление. Кредиторов мог не устроить доход клиента или выбранное жилье.

Если же в КИ есть запись об отказе в автокредите или займе на 1 млн. руб. полгода назад, ипотеку могут не одобрить. Банк заподозрит неладное в том, что недавно заемщику отказали в меньшей сумме. И не станет рисковать, даже если у клиента хорошая КИ.

Чего не стоит делать при улучшении КИ?

Есть варианты, которые поначалу выглядят положительно, но по факту только ухудшают ситуацию:

• Взятие нескольких кредитов сразу.
  Банк внимательно изучает КИ и заметит почти одновременное оформление нескольких займов. Это первый намек на намеренное улучшение кредитного рейтинга.
• Полное закрытие кредитов.
  Досрочное погашение после просрочек не решит проблему плохой КИ, а лишь добавит к характеристике заемщика пункт низкой финансовой нагрузки. Более того, банки не любят досрочные закрытия кредитов, т.к. теряют часть прибыли.
• Кредит в МФО.
  Микрозайм формата «в долг до зарплаты» только усугубят ситуацию. Частые кредиты МФО в кредитной истории в первую очередь указывают на нестабильное финансовое положение.

Улучшать кредитную историю нужно грамотно, чтобы банк положительно оценил платежеспособность клиента и одобрил ипотеку.