Что делать, если рыночная и оценочная стоимость недвижимости сильно различаются?

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости — частая ситуация, с которой сталкиваются как собственники, так и покупатели. На бумаге объект может стоить одну сумму, а в реальности — совершенно другую. Иногда расхождение достигает миллионов, и это может повлиять на налоги, оформление сделок, возможность взять кредит или даже продать недвижимость. Чтобы понять, как действовать, нужно разобраться, откуда берётся эта разница, зачем её устранять и как это можно сделать.

Виды оценки и стоимости

В повседневной практике чаще всего фигурируют три типа стоимости: рыночная, кадастровая и оценочная. Рыночная — это та цена, по которой объект действительно можно продать на текущем рынке. Она формируется исходя из конкретных характеристик недвижимости: местоположения, состояния, уровня ремонта, спроса в районе и даже сезона.

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, устанавливается государством и отображается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Её рассчитывают по специальным методикам, массово, на основе математических моделей, без учёта уникальных особенностей каждого конкретного объекта. Это означает, что одинаковые по метражу квартиры в одном доме могут иметь разную рыночную цену, но почти идентичную кадастровую стоимость.

Оценочная стоимость — результат работы независимого оценщика, который по заданию клиента готовит официальный отчёт. Такой документ используется, например, при оформлении ипотеки, разделе имущества, судебных разбирательствах или спорах с налоговой.

Почему кадастровая стоимость отличается от рыночной

Причины расхождения бывают разными:

• Массовый подход. Кадастровая стоимость рассчитывается по шаблону, а не по факту. Не учитываются ремонт, вид из окон, состояние дома.
• Старая оценка. Если кадастровую стоимость давно не пересматривали, она может не отражать текущие рыночные реалии.
• Ошибки в данных. В Росреестре может быть указан неправильный метраж, назначение объекта или адрес.
• Скачки на рынке. Цены на жильё могут резко вырасти или упасть, а кадастровая стоимость меняется с задержкой.

Зачем приводить стоимости в соответствие

Если расхождение значительное, это может напрямую отразиться на ваших расходах и возможностях:

• Снизить налог на имущество. Если кадастровая стоимость выше рынка, вы переплачиваете. Пересмотр помогает сократить налоговую нагрузку.
• Готовить объект к продаже. Заниженная кадастровая стоимость может снизить госпошлину для покупателя, но лучше привести её в порядок перед крупной сделкой.
• Оформить ипотеку или кредит. Банк будет опираться на рыночную стоимость, а путаница с кадастром может затруднить оформление.
• Решить споры. При разделе имущества, наследстве или судебных процессах актуальная рыночная цена — основной аргумент.
• Переоформить недвижимость. При дарении и других сделках пошлины тоже зависят от кадастровой стоимости.

Как согласовать кадастровую и рыночную стоимость

Если вы обнаружили, что кадастровая стоимость вашей недвижимости заметно выше или ниже рыночной, стоит рассмотреть возможность её пересмотра. Первый шаг — это сравнение с аналогичными объектами в вашем районе. Если разница действительно существенная, следующим этапом будет обращение к лицензированному оценщику. Он проводит профессиональную оценку и готовит официальный отчёт, на основании которого можно подать заявление на пересмотр кадастровой стоимости.

Документы направляются в специальную комиссию при Росреестре или МФЦ. Туда же прикладываются копии правоустанавливающих документов и отчёт об оценке. В некоторых случаях достаточно решения комиссии, в других — придётся обращаться в суд. Через суд можно добиться пересмотра кадастровой стоимости задним числом, например, если речь идёт о возврате переплаченного налога за несколько лет.

Заключение

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости — это не просто формальность. Она влияет на налоги, сделки, кредиты и даже судебные решения. Если вы заметили серьёзное расхождение, не откладывайте — разберитесь в причинах и при необходимости пересмотрите кадастровую стоимость. Это вполне выполнимая задача, особенно если подойти к ней подготовленно и с пониманием процесса.