Как бизнесменам избежать ошибок при покупке и продаже недвижимости

Недвижимость сохраняет устойчивый спрос и обеспечивает собственнику высокую доходность. Поведение рынка жилья более точно можно предсказать на срок до года. Поэтому жилье часто покупается с целью выгодной продажи спустя время. Но прибыль сильно снижает налоговый вычет. Поэтому перед перепродажей нужно рассмотреть все формы перепродажи квартиры и выбрать рентабельный способ.

Продаем квартиру как физическое лицо

Частные лица ничего не платят при покупке недвижимости. А вот чтобы продать жилье без налоговых вычетов должнопройти не менее 5 лет. Достаточно большой срок, на которой невозможно предсказать перспективы рынка жилья и риски.

Если продавать квартиру намного раньше, потребуется заплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости. Например, если купить квартиру за 4 млн. руб., а через год продать за 4.6 млн. руб. и вычесть 13% (это 598 тыс. руб.), прибыль составит 2 тыс. руб.

Частные собственники могут воспользоваться системой вычета из цены продажи обоснованные расходы, но есть нюансы:

• нужно подтвердить затраты на содержание (коммунальные платежи, ремонт);
•  предел вычета составляет 1 млн. руб.

Предположим, в квартире сделан ремонт и есть подтвержденные расходы на максимальную сумму. Тогда налог составит (4606 – 1000)*13% = 468 тыс. руб. А чистый доход 4600 – (4000 + 458) = 142 тыс. руб. с учетом расходов на услуги агентства недвижимости, заработать не получится. Следовательно, зарабатывать на квартиру как частное лицо не получится. Родственники, на которых можно оформить жилье без риска, есть не у каждого.

Перепродажа квартир в статусе ИП

Индивидуальный предприниматель остается физическим лицом без лишних юридических обязательств. Квартира оформляется на собственника, а не организацию.

На выбор есть несколько систем налогообложения. Наиболее выгодные условия у самозанятых и ИП с тарифом НПД — ставка 4% и отсутствуют страховые взносы. Однако действует лимит оборота в 2,4 млн. руб. при превышении ИП автоматически переводится на УСН.

В лимит вмещается лишь комната в «хрущевке» или небольшая 1 к. квартира в районном центре. Этим вариант могут воспользоваться молодые предприниматели, которые только начинают зарабатывать на жилье и имеют малый капитал. Вполне можно купить комнату 12 м2 за 1,6 млн. руб., потратить 200 тыс. руб. на косметический ремонт, а продать за 2,4 млн.

Выручка составит 600 тыс. руб., а налог 2400*4% = 96 тыс. руб.. Даже с учетом услуг агентства, чистая прибыль получится почти 500 тыс. руб. Еще увеличится капитал для покупки уже более востребованного жилья.

Передержка квартиры

У ИП с тарифом УНС лимит 150 млн. руб., которого предостаточно. Действуют две системы налогообложения:

• 6% на все доходы;
• 15% на прибыль (доход минус расход).

Система налогообложения выбирается в зависимости от характера перепродаж. Первый пример: квартира приобретена за 5 млн. руб., а через год продана за 5,7 млн. руб. Прибыль составит 700 – (150 коммуналка + 50 расходы при продаже) = 500 тыс. руб. Теперь рассчитаем по обеим системам налогообложения:

• Доход равен выручке и составляет 5,7 млн. руб. После вычета налога в 6%, цены покупки 5 млн. руб., и расходов на 200 тыс. руб., чистая прибыль составит примерно 177 тыс. руб.
• По другой системе с 500 тыс. руб. уплачивается 15% налога. Остается 350 тыс. руб. чистыми.

Система налогообложения в 5% на чистую прибыль выгоднее. Но только при заработке на передержке квартиры.

Ремонт и перепродажа

Теперь рассмотрим такой пример:

• ИП приобретает жилье без ремонта за 5 млн. руб.;
• 1,3 млн. руб. расходы на качественный ремонт;
• 200 тыс. руб. коммунальные платежи и услуги риелтора;
• квартира через год продана за 12 млн. руб.

Общие затраты 6,5 млн. руб., а доход до налогообложения 5,5 млн. руб. Следовательно, при налоге на выручку в 6% (720 тыс. руб.). Если же вычет делается с дохода, нужно заплатить 825 тыс. руб.

Разница между налогообложением в 100 тыс. руб. незначительна при прибыли около 5 млн. руб. Но уже заметно, система «доход минус расход» менее выгодна. Отсюда можно сделать вывод — налогообложение следует выбирать из характера ведения бизнеса:

• квартиры с передержкой выгоднее перепродавать с уплатой 15% из чистой прибыли;
• покупку жилья с целью ремонта и получения хорошей выручки лучше проводить по налоговой системе «6% на доходы».

В России действуют регионы с льготной налоговой ставкой, которая распространяется на обе системы налогообложения. Но есть исключения. Например, в тюменской области ставка на выручку 4%, а на чистую прибыль 5%. Разницы практически нет и система «доход минус расход» станет намного выгоднее даже при очень большой чистой прибыли.

Как не стоит перепродавать квартиру?

Начинающие бизнесмены иногда совершают ошибки в попытке сократить налоговые отчисления. Но на практике такие действия чреваты последствиями. Примеры неприемлемых действий:

• Покупка в статусе частного лица, а продажа через ИП.
  Молодые предприниматели в качестве начального капитала рассматривают свои квартиру, которая куплена давно или досталась по наследству. А продажа ведется уже в статусе ИП и без уплаты налога. В дальнейшем ФНС сама рассчитывает и начисляет налог + штраф. При этом за основу будет взята более высокая стоимость жилья. Необходимо сначала продать квартиру, следом зарегистрировать ИП, и только потом покупать новую недвижимость.
• Заведомо ложное снижение стоимости в налоговой декларации.
  Иногда практикуется схема со снижением реальной цены объекта в договоре купли-продажи. В таких случаях ФНС отслеживает финансы продавца. Если в банке всплывает сумма существенно больше цены продаже, бизнесмена ждет крупный штраф и неплановая проверка счетов.

Отсюда следует вывод — не стоит пытаться получить прибыль манипуляцией с налоговыми отчислениями. В остальном же предприниматель не ограничен, может выбирать квартиру по бюджету и зарабатывать на доходах.