Какие права остаются у заемщика при залоге недвижимости?

Кредит под залог недвижимости – эффективный инструмент получения максимально выгодных условий, лучших процентных ставок и комфортного ежемесячного платежа. При этом нужно учитывать, какие действия возможны с залоговым имуществом, а на что потребуется согласие банка.

Какие действия можно совершать с залоговым имуществом

Существуют определенные действия, которые можно совершать с залоговым имуществом:

• проведение ремонта;
• выполнение перепланировки;
• регистрация на жилой площади;
• передача в аренду;
• дарение или завещание имущества.

Внимание! Не допускается заведомое ухудшение параметров недвижимости, которое влечет снижение стоимости, невозможность последующей реализации.

Проведение ремонтных работ

Перед планированием ремонта необходимо ознакомиться с условиями ипотечного договора. Обычно указывается, что изменение залоговой недвижимости невозможно или точно описываются условия согласования некоторых видов работ.

Можно выделить следующие виды ремонтных работ, которые не требуют согласования с банком:

1. Косметический ремонт. Включает покраску или штукатурку стен, наклеивание обоев, замену напольного покрытия или установку натяжных потолков.
2. Установка бытовой техники и мебели. Касается выбора стиральных машин, кондиционеров, духовых шкафов или варочных поверхностей. Новые предметы интерьера могут повлиять на стоимость недвижимости положительно.
3. Замена окон и дверей. Новые конструкции не требуют согласования с банком.
4. Перенос отопительных приборов. Касается случаев, если не требуется прокладка подводящих сетей.

Подобные работы можно смело проводить без уведомления банка. При этом повышается личный комфорт для проживания.

Выполнение перепланировки

К данной категории относятся работы, которые приводят к изменению технических характеристик и конфигурации помещений. Подобные действия могут приводить к изменению рыночной стоимости. Кроме того, возможны повреждения, ухудшение параметров жилья.

Выделяют следующие виды работ, которые требуют согласования:

• объединение квартир;
• организация второго уровня хранения, в том числе антресолей;
• объединение кухни и гостиной;
• объединение жилого помещения с балконом или лоджией;
• перепланировка, связанная с присоединением общедомового имущества;
• работы по разделению или объединению комнат внутри квартиры или частного дома;
• выполнение дополнительного входа в квартиру.

С утверждением в банке не появляется проблем, если запланированные работы не противоречат требованиям договора. В случаях с ипотечным жильем дополнительно может требоваться согласование со страховой компанией.

Обратите внимание! Если работы проведены без должного согласования с банком, возможны различные меры. Это может быть обязательство привести недвижимость в первоначальный вид, штрафные санкции, требование досрочного погашения оставшегося долга. Поэтому всегда важно решать вопросы с перепланировкой не только путем получения разрешения в контролирующих органов, но и письменного согласия у кредитора.

Регистрация человека

Регистрация человека допускается в ипотечном жилье. При этом банк может устанавливать некоторые ограничения. Важно внимательно ознакомиться с условиями, указанными в кредитном договоре. Обычно не требуется разрешение на регистрацию членов семьи или близких родственников. Это касается супруга, детей или родителей.

Письменное разрешение можно взять для регистрации третьих лиц, включая двоюродных братьев или сестер, а также близких людей, не являющихся родственниками. Часто такой пункт указывается в договоре, поэтому нужно его соблюдать и получать официальное согласие банка.

Оформление аренды

Для многих передача в аренду ипотечной квартиры становится хорошим источником дохода, возможностью погашать хотя бы часть кредитных платежей за счет арендных поступлений. Согласно п. 3 ст. 346 Гражданского кодекса РФ, на передачу квартиры или частного дома в наем не требуется отдельное согласие банка.

При этом нужно помнить, что в кредитном договоре может содержаться условие об уведомление банка, если планируется сдавать жилье. В таком случае важно официально уведомить финансовую организацию о запланированной аренде недвижимости.

Обычно банки не выступают против аренды, но просят написать типовое заявление об аренде недвижимости. Для этого достаточно пройти простую процедуру через онлайн-кабинет или с личным визитом в отделении банка. Отдельные требования касаются составления договора аренды. Все условия должны быть понятными для каждого участника сделки, описанными подробно.

Выделяют следующие условия, которые должны быть обязательно указаны в договоре аренды:

• права и обязанности сторон;
• предмет договора, включая подробное описание недвижимости;
• данные сторон сделки;
• условия и размер оплаты;
• паспортные данные, реквизиты, номера телефонов.

Нарушение условия об уведомлении банка о запланированной аренде, если требование содержится в кредитном договоре, приводит к различным санкциям. Банки могут назначить штраф, увеличить процентную ставку, что приведет к серьезному росту ежемесячного платежа.

Дарение или завещание ипотечной недвижимости

Согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке», дарить ипотечную недвижимость можно, но требуется согласие банка. Предусмотрены некоторые условия:

• сделка не должна противоречить условиям договора;
• кредитор предоставляет письменное согласие на сделку;
• одариваемый переоформляет на себя кредит, соответствует требованиям по платежеспособности, совершеннолетнему возрасту.

Для завещания ипотечной квартиры или дома согласие банка не требуется. Но нужно помнить, что наследник получит не только имущество, но и обязанность выплачивать оставшийся долг.

Таким образом, если имущество передается в залог, за собственником остаются некоторые права. Это касается сдачи в аренду, проведения ремонта или перепланировки. При этом часто требуется согласие банка на выполнение определенных действий.