Можно ли объединить несколько объектов в один залог?

Кредит под залог недвижимости – эффективный и распространенный инструмент, который позволяет получить средства под собственные цели. Банки охотно идут на такую процедуру, ведь дается гарантия погашения задолженности. Одним из интересных решений становится объединение нескольких объектов в единый залог. Насколько допускается такая процедура и как происходит выдача кредитных средств?

Особенности предоставления кредита на несколько объектов недвижимости

Кредит под залог нескольких объектов недвижимости возможен в рамках одного кредитного договора. При этом стороны должны отдельно согласовать данный момент, четко описать его в условиях соглашения. В разделе «Предмет договора» указываются основные параметры и адрес каждого объекта недвижимости.

Владелец недвижимости и заемщик должен быть одним и тем же лицом. Это подтверждается предоставляемыми документами о наличии права собственности. Обязательно приводятся характеристики, включая тип помещения или участка, точного места расположения.

Законодательные требования

Согласно ст. 342 Гражданского кодекса РФ, допускается последующий залог. Это способ, при котором один и тот же объект может стать предметом для обеспечения еще одного залога. Возможность использования инструмента появляется, если сумма требований по предыдущему кредиту меньше, чем оценочная стоимость недвижимости.

В гражданском законодательстве устанавливается необходимость определить стоимость каждого объекта. При этом оценка выполняется в отношении всех предметов договора – квартиры, частного дома, дачи.

Обратите внимание! Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ № 2620/10 от 01.06.2010, законодательство не содержит запрета о передаче нескольких объектов недвижимости в рамках одного кредитного договора.

Процедура объединения нескольких предметов в одном договоре

В залоговом соглашении необходимо точно указать существенные условия договора. Определяется предмет залога, количество и типы объектов. Если в состав входит несколько предметов, не всегда нужно вносить стоимость каждого типа имущества. Хотя оценка стоимости происходит отдельно, в договоре залога может фиксироваться общая цена.

Важно! Если в договоре стоимость предмета залога не указывается, соглашение нельзя считать заключенным.

Когда залог оформляется на несколько объектов недвижимости, самостоятельная запись об ограничении прав на совершение сделок вносится по каждому из них. При этом совместные заявления залогодержателя и залогодателя готовятся в том количестве, какое число объектов недвижимости используется для исполнения залогового обязательства. 

Прохождение процедуры регистрации

Проведение регистрации отличается последовательными действиями:

1. Проведение государственной регистрации не в качестве сделки, а в виде ограничения или обременения прав собственника. Росреестр вносит самостоятельные записи по всем объектам недвижимости.
2. Если предмет залога преобразуется (объединяется) залог обременяет вновь появившийся или изменившийся объект в автоматическом режиме. Не требуется вносить изменения или готовить дополнительное соглашение о вновь созданной недвижимости. Регистрирующий орган проводит регистрацию залога по отношению образованных объектов вместе с оформлением права собственности.

Проведение правильной регистрации сделки становится залогом безопасности и залогодержателя, и залогодателя. Снижается появление возможных проблем, связанных с неисполнением кредитного договора. Вместе с тем, после выплаты заемных средств, снимается обременение со всех объектов.

Основные риски

Существуют риски, связанные с объединением нескольких объектов в рамках единого залога:

1. Предмет залога не определен. В договоре обязательно указывают индивидуальные параметры объекта, которые позволяют точно определить конкретную недвижимость. Такие действия исключают дальнейшие судебные споры, исключают замену на аналогичное имущество. Указывается не только местоположение, но и тип, и характеристики. Если речь идет о городском имуществе, уточняется этаж, номер квартиры, количество комнат и общая площадь.  
2. Проблемы с определением статуса. Если у залогодержателя одинаковые по назначению объекты имеют разный статус, появляется риск признания договора залога недействительным. Это касается ситуаций, когда один объект указан в качестве движимого, а другой – недвижимого.
3. Риски с обращением взыскания. Если стороны определили предмет залога в качестве имущественного комплекса, взыскание проводится только на общий комплекс. В таком случае не допускается обращение взыскания на отдельные объекты.
4. Риски с изменением рыночной стоимости предмета залога. Если иное не определяется договором, изменения рыночной стоимости не вносятся в уже действующий договор.

Все это важно учитывать, чтобы не допустить проблем с действием кредитного договора и залога.  

Как снизить возможные риски

Для снижения рисков при объединении объектов в залог, можно руководствоваться определенными мерами:

1. Полная проверка документации. Заемщик должен предоставить максимальный комплект документов. Дополнительно запрашивается новая выписка из ЕГРН в отношении каждого объекта.
2. Оценка имущества. Привлекаются профессиональные оценщики, которые дают четкое представление о стоимости объекта.
3. Страхование залогового имущества. Это становится защитой от рисков утраты или повреждения недвижимости.
4. Регистрация. Залог подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. Это исключает возможность оформления двойного залога.
5. Идентификация объектов. Если в качестве залога используется оборудование, указываются не только технические параметры, но и текущая мощность.

Таким образом, объединение нескольких объектов в один залог законодательно разрешается. При этом в орган регистрации подаются данные по каждому виду недвижимости. Важно снизить риски неблагоприятных последствий для обеих сторон, включая проблемы со статусом или неопределенностью предмета залога.