Особенности продажи доли в квартире: правила и подводные камни

Часто появляется вопрос среди долевых собственников относительно возможности продажи своей части в недвижимости. Сразу отметим, что при желании продать долю в доме или квартире можно, но в данном случае существуют особенности. Поэтому предлагаем рассмотреть, с какими сложностями и трудностями можно будет столкнуться при оформлении подобной сделки.

Специфика и особенности

Итак, что такое долевая собственность? Под понятием принято понимать форму собственности, которой одновременно несколько владельцев владеют в определенных долях. Например, в квартире проживает 5-ть человек, она разделена между всеми поровну, то есть у каждого в собственности остается ⅕ ее часть.

И здесь владелец своей частью может распоряжаться на свое усмотрение, он ее может подарить, завещать или продать. Одновременно можно купить долю в квартире, что позволит расширить владения.

Однако, чтобы выполнить любые действия, которые считаются законными первоначально потребуется всех собственников квартиры уведомить о своих целях. Это первое и главное, что нужно сделать, прежде чем приступать к поиску покупателя. Нужно учесть, что собственники долей в квартире будут иметь первостепенное право на выкуп, если конечно она их интересует. Если им она не нужна, оформляется отказ преимущественного выкупа.

Одновременно, если квартира, в которой планируется продавать долю, покупалась в браке, она считается совместно нажитой. В этом случае на продажу доли потребуется получить письменное разрешение второго супруга. Оформляется документ у нотариуса. Однако если жилье не является совместно нажитым, тогда не нужно получение разрешений на выполнение продажи доли.

С какими сложностями может столкнуться продавец?

Первым неприятным сюрпризом может оказаться отказ других собственников от преимущественного права на выкуп. И здесь причина может скрываться, например, при отсутствии возможности найти иных собственников, с ними нет контактов или даже если они не дают отказ, но и одновременно не планируют выкупать выставленную долю на продажу.

При подобной ситуации нотариус отправляет всем собственникам уведомление, что они имеют первостепенное право на выкуп доли в квартире. И здесь если от них в течение месяца с момента получения уведомления не поступает ответ или не предпринимаются иные действия, будет оформляться автоматически отказ.

ВАЖНО! В отправляемом нотариусом уведомлении обязательно будет указываться сумма, за которую продавец желает прождать свою долю.

Также нужно обратить внимание, что после того, как все собственники откажутся от покупки доли, продавец не будет иметь права продать ее по цене ниже, которая была указанна нотариусом при отправке уведомления. Если подобное происходит, собственники получают право в установленные законом сроки оспорить проведенную сделку.

Также могут возникнуть и ситуации, когда после получения отказа на выкуп доли, один ли несколько собственников передумывают и изъявляют желание на ее покупку. Кроме этого, если планируется продавать долю принадлежащую несовершеннолетнему, то в этом случае потребуется в обязательном порядке получать письменное согласие/разрешение органов опеки. При отсутствии такого документа сделка в 100% случаев будет признана незаконной и соответственно аннулирована.

Как продать долю в квартире или доме второму собственнику?

Наиболее выгодным решением, конечно, будет продать долю одному из собственников. В данном случае главным преимуществом будет отсутствие необходимости в отправке уведомления о продаже доли.

В этом случае достаточно будет собственникам (продавцу и покупателю доли) с документами прийти к нотариусу, где будет оформляться договор купли-продажи. Дополнительно может потребоваться согласие иных собственников или супругов, о том, что они не будут против проведения данной сделки.

В принципе сложности при решении данного вопроса будут отсутствовать, конечно, если продавец доли не станет завышать стоимость за принадлежащие ему квадратные метры. Подготавливаются документы после чего они подписываются продавцу передаются деньги. На этом все покупатель становится полноправным хозяином квартире (если конечно в ней будут отсутствовать иные долевые участники).

На практике не редко встречается, что в однокомнатной квартире, которая, например, перешла по наследству две или более долей. Как быть в подобной ситуации? Можно ли будет продать долю в такой квартире? В принципе можно будет ее продать, но только если ее размер превышает 6м2, но поскольку это микродоля, то чаще всего ее выкупают те, у кого уже имеется доля в данном жилище или ее можно будет продать обоюдно, после чего вырученные от реализации средства в соответствующих процентных соотношениях.

Подготовка пакета документов и заключение договора

Приступать нужно с того, что всех долевых собственников нужно уведомить о том, что вы желаете продать свою долю и указать цену. Первоначально можно уведомить в устной форме, но в дальнейшем не лишним это сделать, воспользовавшись услугами нотариуса письменно.

Определившись с покупателем, что нужно делать, учитывая требования законодательства со всеми необходимыми документами стороны приходят к нотариусу, где собственно и будет заключаться сделка. Важно отметить, что обязательно нужно убедиться, что в договоре купли-прадажи рассмотрены следующие моменты:

• Стоимость, она должна быть такой, какой указывалась в уведомлении о продаже;
• Предмет договора с четким описанием;
• Способы и порядок проведения расчетов;
• Наличие обременений на квартиру, в которой продается доля, задолженности по коммунальным платежам;
• Основания, которые продавцу позволяют владеть продаваемой долей.

Договор подготавливается нотариусом, в нем обязательно должна стоять его подпись, печать. Если в документе будут нарушения, то право перехода собственности в Росреестре могут не зарегистрировать.