Вы планируете продать квартиру и купить более просторную? С 1 января 2026 года государство расширило круг семей, которые освобождаются от 13% налога при такой сделке. Раньше эта льгота была только для семей с двумя несовершеннолетними детьми. Теперь она распространяется на две новые категории, о которых многие просто не знают.
Представьте ситуацию: у вас один ребенок, вы решили продать небольшую квартиру, и вот — второй малыш на пути. Раньше вы платили налог со всей суммы от продажи. Сейчас можете не платить вообще, если соблюдите несколько условий. Или ваш взрослый сын с инвалидностью — теперь и вы можете воспользоваться льготой.
Что вы узнаете из этой статьи: какие именно семьи теперь могут не платить налог, какие условия нужно соблюсти, в какие сроки действовать, и как правильно оформить декларацию. Эта информация может сэкономить вам крупную сумму денег — речь идет о 13% от стоимости жилья.
Виктория Петрова, ведущий налоговый консультант МБК-Кредит
Более 10 лет опыта в налоговом консультировании, специалист по льготам при операциях с недвижимостью, помогла более 180 семьям оптимизировать налоговые выплаты при продаже жилья.
Налоговая льгота при продаже жилья существует в России для того, чтобы упростить жизнь семьям, которые переезжают в более просторное жилье. Суть проста: если вы продали старую квартиру и купили новую большей площади или большей кадастровой стоимости, вы не платите налог на разницу между ценой продажи и покупки.
Как это работает на практике:
Но до 1 января 2026 года эта льгота действовала далеко не для всех. Нужно было иметь минимум двух детей определенного возраста. Теперь круг получателей льготы значительно расширился.
Цитата эксперта: «Расширение льготы — это справедливое решение государства. Теперь право на сохранение средств при улучшении жилищных условий получают не только многодетные семьи в классическом смысле, но и семьи с недееспособными детьми, опекунами которых они являются. Это важный сигнал поддержки уязвимых групп», — объясняет Виктория Петрова, главный налоговый консультант МБК-Кредит.
Это самое интересное изменение для молодых семей. С 1 января 2026 года учитываются дети, которые родились после продажи жилья, но не позднее 30 апреля следующего года.
Как это меняет жизнь:
Раньше (до 2026 года):
Теперь (с 2026 года):
Конкретный пример:
Марина и Дмитрий живут в двушке в Муравейнике. У них один сын, ему 7 лет. Квартира становится тесной, и они решают продать ее в марте 2026 года за 5 млн рублей. В июне 2026 года они покупают трёхкомнатную квартиру на Васильевском острове за 6,5 млн рублей. В сентябре 2026 года у них рождается второй ребенок. Осталось дождаться рождения второго малыша до 30 апреля 2027 года — и супруги не платят налог при подаче декларации.
Важный срок: детство во время подачи декларации (30 апреля) может быть любое количество — главное, что уже родился.
Это изменение особенно важно для семей, воспитывающих взрослых детей с инвалидностью. До 2026 года льгота распространялась только на детей до 18 лет (или до 24 лет при очном обучении). Теперь она действует для детей любого возраста, признанных судом недееспособными.
Что подразумевается под недееспособностью:
Это не просто диагноз инвалидности. Это официальное решение суда о признании лица недееспособным. Чаще всего это касается людей с:
Реальная история из практики:
Ирина — мать 35-летнего сына с аутизмом. Суд в 2015 году признал сына недееспособным, и Ирина оформила опекунство. Они жили в однокомнатной квартире, которая была слишком маленькой для двоих взрослых. В 2025 году Ирина планировала продать квартиру, но не осмеливалась это делать, потому что боялась большого налога. С 1 января 2026 года ситуация изменилась — теперь Ирина может не платить налог при покупке более просторного жилья.
Блок кейса: К нам обратился Сергей, 58 лет, опекун своего взрослого сына с синдромом Дауна. Они давно планировали переселиться в квартиру с лучшей инфраструктурой (школа-интернат неподалеку, медицинское учреждение). В декабре 2025 года Сергей спешно оформил продажу своей текущей квартиры, боясь упустить возможность. Мы подсказали ему: никуда спешить не нужно. С 1 января 2026 года эта льгота вступила в силу. Сергей сумел переоформить все документы и воспользоваться льготой. Экономия составила более 400 тыс. рублей.
Чтобы воспользоваться налоговой льготой при продаже жилья, нужно соблюсти пять условий одновременно:
Условие 1: Состав семьи
Минимум двое детей из этих категорий:
Условие 2: Покупка нового жилья в сроки
Новую квартиру нужно приобрести:
При покупке по ДДУ должна быть полная оплата; при купле-продаже — зарегистрировано право собственности.
Условие 3: Увеличение площади или стоимости
Новое жилье должно быть больше старого по одному из параметров:
При оценке учитывается совокупная доля всех членов семьи.
Условие 4: Стоимость старого жилья
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн рублей. Если кадастровая стоимость не определена, учитывается только площадь.
Условие 5: Отсутствие более просторного жилья
На момент продажи семья не должна владеть (в совокупности) более чем 50% доли в другом жилье, которое больше по площади, чем приобретаемое.
| Критерий | До 2026 года | С 2026 года |
|---|---|---|
| Возраст недееспособного ребенка | Не учитывался вообще | Любой возраст |
| Ребенок, рожденный после продажи | Не учитывался | Учитывается, если рожден до 30 апреля |
| Минимум детей | Два несовершеннолетних или до 24 лет очники | То же + недееспособные + будущие дети |
| Срок покупки нового жилья | До 30 апреля следующего года | Без изменений |
| Кадастровая стоимость лимит | 50 млн рублей | Без изменений |
| Размер льготы | 13% от прибыли | Без изменений |
Шаг 1: Определите, подходите ли вы под условия
Ответьте на вопросы:
Если все ответы «да» — переходите к следующему шагу.
Шаг 2: Собираем документы
Вам потребуются:
Шаг 3: Оформляем налоговую декларацию
Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля того года, в котором произошла продажа (или год, в который вы купили новое жилье).
Шаг 4: Отправляем документы в ИФНС
Способы:
Шаг 5: Ждем решения
Налоговая проводит камеральную проверку (до 3 месяцев), выносит решение (10 дней), и если все верно, льгота применяется. Налог вам не платят.
Вопрос: Я продал квартиру в декабре 2025 года, а новую куплю в январе 2026 года. Смогу ли я воспользоваться новыми правилами?
Ответ: Нет. Новые правила действуют только для сделок продажи, совершенных после 1 января 2026 года.
Вопрос: Мой ребенок-инвалид первой группы, но суд его недееспособным не признавал. Подходит ли он под новую категорию?
Ответ: Нет. Важно именно решение суда о признании недееспособным, а не просто наличие инвалидности. Инвалидность и недееспособность — разные юридические статусы.
Ответ: К сожалению, нет. Дедлайн — 30 апреля включительно. Если ребенок родился позже, эта категория не применяется.
Вопрос: Если я продам квартиру в 2026 году, а куплю новую в 2027 году, это считается в сроки?
Ответ: Да, но только если покупка состоялась не позднее 30 апреля 2027 года. Это установлено законом.
Ответ: Если старший ребенок не входит ни в одну из четырех категорий (несовершеннолетний, очник до 24 лет, недееспособный, рожденный после продажи), то он не считается. Но у вас есть двое в разрешенных категориях — этого достаточно.
Ошибка 1: Забыли про срок в 30 апреля
Многие готовят документы и подают их в июне. Это опоздание. Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля того года, когда произошла продажа, или следующего года (если вы покупали после декабря).
Ошибка 2: Неправильно определили кадастровую стоимость
Не путайте кадастровую стоимость с рыночной. Кадастровая — это стоимость, установленная в реестре. Проверьте на сайте Росреестра.
Ошибка 3: Купили жилье, но не зарегистрировали право собственности
Для ДДУ нужна полная оплата, для купли-продажи — регистрация в Росреестре. Без этого льгота не действует.
Ошибка 4: Забыли про условие про 50% доли в другом жилье
Если у вас осталась еще одна квартира побольше, это может лишить вас льготы. Проверьте весь имущественный статус семьи.
Если вы находитесь в одной из этих ситуаций, лучше поспешить:
Ситуация 1: Вторая беременность уже наступила, но на момент продажи второго ребенка еще не будет
Если второй ребенок родится в январе-апреле 2027 года, и вы продаете квартиру в 2026 году, льгота вас спасет.
Ситуация 2: Вы опекун недееспособного взрослого ребенка
Льгота теперь действует при наличии недееспособного ребенка любого возраста. Не откладывайте сделку в надежде, что правила снова изменятся.
Ситуация 3: Ребенок вот-вот закончит очное обучение
Если вашему ребенку 23 года и он учится в университете, а вы планируете продать жилье, сделайте это, пока он официально «очник».
Налоговая льгота — это серьезная финансовая выгода. При продаже квартиры в 5 млн рублей льгота может сэкономить вам от 300 до 650 тыс. рублей в зависимости от прибыли от сделки.
Не уверены, подходит ли именно ваша ситуация под новые правила? Наша команда налоговых консультантов готова провести бесплатный анализ вашего случая. За 30 минут мы определим, какие условия вы выполняете, подготовим краткий чек-лист необходимых документов и расскажем, сколько вы сможете сэкономить.
Получите налоговую консультацию от специалиста МБК-Кредит — узнайте точно, применяется ли льгота в вашем случае, и спланируйте сделку без ошибок.
С 1 января 2026 года налоговые льготы при продаже жилья стали доступны для большего числа семей. Если у вас есть второй ребенок или недееспособный взрослый ребенок, и вы планируете переехать в более просторное жилье, обязательно проверьте, подходите ли вы под эти критерии.
Главное — не упустить сроки. Декларацию нужно подать до 30 апреля, а новое жилье приобрести не позднее 30 апреля следующего года. Если всё в порядке — льгота работает автоматически, и вы экономите крупную сумму.
Статья содержит актуальную информацию на момент 15 января 2026 года, основана на Законе № 425-ФЗ от 28 ноября 2025 года.
