Вы планировали воспользоваться семейной ипотекой? Думали оформить один кредит на себя, а второй позже на супруга? С 1 февраля 2026 года эта стратегия больше невозможна. Государство вводит жесткое правило: одна семья — один льготный кредит. Если раньше супруги могли получить по отдельному кредиту под 6% годовых, то теперь они обязаны выступить одной командой. Давайте разберемся, что именно меняется и как это влияет на ваши планы.
Супруги подписывают договор семейной ипотеки в банке
Что вы узнаете из этой статьи: какие именно правила изменятся, как это скажется на ваших возможностях, кому нужно срочно оформить кредит до февраля, и что делать, если вы уже начали процесс. Эта информация критична для всех, кто серьезно рассматривает покупку жилья с государственной поддержкой.
Александр Морозов, главный специалист по ипотечному кредитованию МБК-Кредит
8 лет опыта в жилищном кредитовании, помог более 250 семьям найти оптимальное решение по ипотеке, работает с программой семейной ипотеки с момента ее запуска.
С 1 февраля 2026 года вступает в силу новое правило, которое кардинально меняет логику программы. Вместо того, чтобы рассматривать супругов как двух отдельных потенциальных заемщиков, государство теперь смотрит на семью как единый экономический субъект.
Что это значит на практике?
Раньше многие семьи использовали такую схему: муж оформлял семейную ипотеку под 6% на одну квартиру, жена сохраняла право на отдельный кредит, и они могли купить вторую недвижимость. Теперь этот лазейка закрыта навсегда.
Цитата эксперта: «Новое правило работает справедливо, хотя и жестче. Государство хочет, чтобы льгота доставалась именно семьям, которые решают свой основной жилищный вопрос, а не инвесторам, скупающим несколько квартир за счет бюджета», — объясняет Александр Морозов, главный специалист МБК-Кредит.
Вторая важная перемена касается того, кто становится заемщиком. С 1 февраля оба супруга обязаны выступить созаемщиками по одному кредитному договору.
Раньше была другая практика:
Теперь порядок изменился:
Единственное исключение — если один из супругов не является гражданином Российской Федерации. В этом случае кредит может быть оформлен только на гражданина РФ.
Много лет в практике существовала система, которую называли «донорской ипотекой». Суть была проста: человек, который сам не подходил под условия программы, привлекал в качестве созаемщика семью с детьми. Так называемый «донор» формально участвовал в сделке, но реально жилье покупал другой человек.
Что происходило раньше:
Холостой инвестор, мечтавший купить квартиру под низкий процент, находил пару с ребенком, добавлял их в качестве созаемщиков, получал кредит под 6%, а потом нередко переводил квартиру на себя или быстро перепродавал ее с прибылью. Семья с детьми в этой схеме брала на себя риск порчи кредитной истории, но не получала реального жилья.
Что меняется:
С февраля 2026 года эти схемы становятся невозможны или крайне затруднены. Государство сужает возможность привлечения третьих лиц. Теперь третьи лица могут быть созаемщиками только если семья действительно нуждается в дополнительном доходе для получения кредита.
Важная информация: По словам Минфина, семья сохраняет право привлечь третьих лиц, но это должно быть обоснованно — недостаток собственного дохода, а не просто стремление получить льготу.
Хорошая новость: изменения коснулись и возможности переделать уже взятые кредиты. Если вы оформили комбинированный кредит (когда часть под 6%, часть под рыночную ставку), теперь можно рефинансировать рыночную часть, сохраняя льготную ставку на первой части.
Пример:
Это правило действует как для новых кредитов, так и для тех, что выданы до 1 февраля.
Вопрос закономерный: а что если нам очень нужна вторая ипотека? Государство предусмотрело один сценарий, когда это возможно.
Повторное участие разрешено только если:
Реальный пример:
Но это достаточно редкий сценарий, требующий совпадения нескольких условий.
Чтобы лучше понять изменения, посмотрим на конкретные сценарии:
| Сценарий | До 1 февраля 2026 | С 1 февраля 2026 |
|---|---|---|
| Два супруга, один кредит | Муж оформляет на себя, жена подписывает согласие | Оба обязательно созаемщики по одному договору |
| Возможность второго кредита | Жена могла позже взять отдельный кредит | Второй кредит невозможен (кроме рождения еще одного ребенка) |
| Участие третьих лиц | Практикуется в «донорских» схемах | Возможно только при недостатке дохода семьи |
| Рефинансирование рыночной части | Теряется льгота на весь кредит | Сохраняется льгота на основную часть |
| Процентная ставка | 6% на весь одобренный лимит | 6% на лимит, рыночная на сумму сверх лимита |
Если вы подходите под одну из этих ситуаций, возможно, стоит поторопиться:
1. Вы хотели взять две отдельные ипотеки
Если в вашей семье каждый из супругов рассчитывал оформить свой кредит (на две разные квартиры или на одну, но с целью сохранить право на второй в будущем), то 1 февраля эта возможность исчезнет навсегда.
2. Вы хотели участвовать в «донорской» схеме
Если вы холостой инвестор, планировавший привлечь семью с детьми в качестве созаемщиков, то с февраля это будет крайне затруднительно.
3. Один из супругов хотел оформить кредит без второго
Если вы предпочитали, чтобы один из вас оставался за пределами ипотечного договора, то это больше невозможно будет.
Блок кейса: К нам обратился Игорь и Марина, семья с одним сыном (ему 5 лет). Они хотели купить двушку в новостройке в Красносельском районе за 9 млн рублей. Игорь предполагал оформить кредит только на себя (Марина работает фрилансером, нестабильный доход). Игорь получил одобрение в ноябре 2025 года как основной заемщик, Марина подписала согласие на 6% под 5,5 млн — в пределах льготного лимита. Остальное финансировалось по рыночной ставке. Если бы они ждали до февраля, банк потребовал бы, чтобы оба стали созаемщиками, а при такой структуре дохода это усложнило бы одобрение.
Эксперты рынка недвижимости высказывают интересные предположения о том, как изменения правил повлияют на спрос.
По прогнозам:
Почему это происходит:
С 1 января 2026 года государство снизило субсидии банкам на полпроцента (на 0,5 п.п.). Это означает, что ставка в 6% стала менее прибыльной для кредитных учреждений. Одновременно с этим объем выдач должен упасть (из-за ограничений) — и банк хочет компенсировать потери более строгим отбором клиентов.
Вопрос: Я уже взял кредит до 1 февраля. Мой супруг еще может оформить свой?
Ответ: Если вы оформили кредит до 1 февраля, и ваш супруг не был созаемщиком, то он почти наверняка потеряет право. Хотя формально правило действует только для договоров, заключенных после 1 февраля, факт наличия брака и льготной ипотеки в семье исключает возможность второго кредита.
Вопрос: Могу ли я развестись, чтобы супруг(а) получил(а) отдельный кредит?
Ответ: Нет. Даже после развода второй супруг не сможет воспользоваться программой, если оба состояли в браке на момент выдачи первого кредита и после 23 декабря 2023 года. Правило «один кредит в одни руки» работает жестко.
Вопрос: А если один из нас иностранец?
Ответ: Если один из супругов не имеет гражданства РФ, то кредит оформляется только на гражданина России. Второй не указывается в договоре.
Если вы находитесь в ситуации, описанной выше (хотели две ипотеки, планировали инвестиционную схему, или один из вас хотел оставаться «за кадром»), время действовать сейчас. До 1 февраля остается всего несколько недель.
Не уверены, какой вариант оптимален именно для вас? Наша команда готова провести бесплатный аудит вашей ситуации и показать, какие возможности вам доступны — как до, так и после 1 февраля. Консультация займет 20 минут, и вы получите четкий план действий.
Получите бесплатный экспресс-анализ вашей ситуации от специалиста МБК-Кредит.
С 1 февраля 2026 года программа семейной ипотеки становится более адресной, но менее гибкой. Государство четко сигнализирует: льгота предназначена для того, чтобы помочь семьям решить жилищный вопрос, а не для инвестиционных операций.
Если вы планировали воспользоваться программой по старым правилам, то вам осталось всего несколько недель. Новые ограничения касаются только договоров, заключенных после 1 февраля, поэтому все кредиты, оформленные ранее, продолжат действовать на прежних условиях.
Время принимать решение — сейчас. Дальше будет только сложнее.
Статья содержит актуальную информацию на момент 15 января 2026 года и соответствует решениям Министерства финансов РФ.
