Что такое титульное страхование при ипотеке, и когда оно обязательно

Приобретение недвижимости в ипотеку – серьезный шаг, сопряженный с различными рисками. Один из таких рисков – юридическая чистота объекта. Чтобы защитить себя и банк от возможных проблем с правом собственности на приобретаемое жилье, существует титульное страхование. Это особый вид страхования, который защищает покупателя недвижимости от финансовых потерь, связанных с утратой права собственности на эту недвижимость. В отличие от других видов страхования, которые покрывают будущие риски, например, пожар или затопление, оно защищает от рисков, возникших в прошлом, но не были выявлены на этапе юридической проверки.

В каких случаях титульное страхование нужно обязательно оформить

Хотя титульное страхование полезно при любой сделке с недвижимостью, есть ситуации, когда его наличие становится критически важным. К таким ситуациям относится:

1. Недвижимость с большим количеством сделок. Это касается ситуаций, когда квартира или дом неоднократно перепродавались, особенно в короткие сроки. Каждая новая сделка увеличивает вероятность ошибок, мошенничества или появления неучтенных наследников.
2. Наследственное имущество. Если недвижимость была получена по наследству, существует риск появления наследников, которые могут оспорить сделку.
3. Приватизированное жилье. Это в первую очередь касается ситуаций, когда приватизация проходила давно. Могли быть нарушены права несовершеннолетних или других лиц, имевших право на участие в приватизации.
4. Сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных. Если в одной из предыдущих сделок участвовали несовершеннолетние или лица с ограниченной дееспособностью, и не было получено разрешение органов опеки, такая сделка может быть оспорена.
5. Покупка по доверенности. Если продавец действует по доверенности, есть риск, что доверенность поддельная, отозвана или выдана лицом, не осознававшим своих действий.
6. Недвижимость, бывшая предметом судебных споров. Даже если спор разрешен, могут оставаться скрытые риски.

В некоторых случаях у покупателя нет времени на доскональную проверку всех документов и истории объекта. В таком случае рекомендуется обязательно оформить титульное страхование, которое защитит покупателя от риска потере имущества, если после завершения сделки возникнут дополнительные юридические проблемы.

Повышенные юридические риски, при которых титульное страхование обязательно

Существуют ситуации, когда юридические риски особенно высоки, и титульное страхование становится практически обязательным для спокойствия покупателя и банка. К ним относится:

• неполный или вызывающий сомнения пакет документов у продавца, например, утеряны оригиналы правоустанавливающих документов или есть расхождения в данных;
• признаки мошенничества или подделки документов, выявленные на этапе проверки;
• информация о банкротстве продавца или одного из предыдущих собственников;
• наличие неурегулированных обременений, таких как старый залог, который не был снят;
• противоречивые сведения в Едином государственном реестре недвижимости или других официальных источниках;
• покупка недвижимости у лиц, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, если нет убедительных доказательств их полной дееспособности на момент предыдущих сделок.

В таких случаях страховая компания может провести более глубокую проверку или даже отказать в страховании, что само по себе является сигналом о высоких рисках.

Принцип работы титульного страхования

Полис титульного страхования обычно на определенный срок. Как правило, он составляет 3 года. Это срок исковой давности по многим гражданским делам, но банки могут требовать и на более длительный срок, вплоть до всего срока ипотеки. Страхователем является покупатель или банк. Размер единовременный страховой взнос зависит от стоимости недвижимости, срока страхования и оценки рисков страховой компанией.

Если в течение срока действия договора появляются третьи лица, оспаривающие право собственности застрахованного лица, например, объявляется неучтенный наследник или предыдущая сделка признается недействительной, это приводит к утрате титула. В таком случае страховая компания может взять на себя ведение судебного дела, представляя интересы застрахованного лица. Если право собственности утрачено, страховая компания выплачивает страховое возмещение в размере, указанном в договоре. При оформлении ипотеки в первую очередь компенсируются убытки банка.

Что покрывает титульное страхование?

Титульное страхование покрывает риски, связанные с дефектами права собственности, возникшими до момента заключения договора страхования. К ним относятся:

• мошенничество, подделка документов при совершении предыдущих сделок;
• нарушение прав третьих лиц при предыдущих отчуждениях недвижимости;
• ошибки в оформлении документов или их регистрации в государственных органах;
• признание предыдущих сделок недействительными по решению суда;
• недееспособность или ограниченная дееспособность одного из предыдущих продавцов на момент совершения сделки;
• совершение сделки под влиянием обмана, угрозы или насилия, что доказано в судовом порядке;
• нарушение процедуры приватизации;
• неучтенные обременения, такие как ранее возникший залог или арест имущества.

Однако титульное страхование не покрывает риски, возникшие после заключения договора страхования, а также риски, связанные с физическим состоянием объекта или неисполнением обязательств по ипотечному кредиту. Оно покрывает только риски потери титула, поэтому при оформлении квартиры в ипотеку потребуется оформить и другие виды страховок. Чаще всего банк требует от заемщика оформление страховки жизни и самой квартиры.