Переход прав при покупке квартиры с действующей ипотекой: алгоритм сделки

Купить жилье без оформления ипотеки удается единицам. Чаще всего это происходит при продаже одной квартиры с целью приобрести другую. Но если начального капитала нет, приходится оформлять покупку в кредит. В некоторых случаях через время собственник такого жилья хочет приобрести другую квартиру. И такая продажа возможна даже в тот момент, пока еще действует договор ипотеки. Приобретение жилья, обремененного ипотекой, может показаться сложным и рискованным предприятием. Однако при грамотном подходе и понимании всех этапов, такая сделка вполне реализуема и может быть выгодной для покупателя.

Преимущества и недостатки

Покупка квартиры с непогашенной ипотекой имеет свои плюсы и минусы для покупателя, которые нужно учитывать при оформлении такой сделки. К преимуществам относится:

1. Возможность торга, Продавцы, обремененные ипотекой, часто более сговорчивы в вопросах цены, так как могут быть заинтересованы в быстрой продаже.
2. Юридическая чистота. Такая квартира уже проходила проверку банком при выдаче ипотеки продавцу. Это снижает некоторые риски, но не отменяет необходимость собственной проверки покупателем.
3. Потенциально выгодные условия по уже оформленной ипотеке. В некоторых случаях при согласии банка покупатель может переоформить на себя ипотеку продавца на более выгодных условиях, чем текущие рыночные. Однако это становится все менее распространенной практикой.

Несмотря на преимущества такой сделки, перед ее оформлением стоит учесть и недостатки. К ним относится:

1. Сложность сделки. Процесс включает больше этапов и требует участия банка-кредитора продавца. Поэтому в большинстве случаев потребуются услуги юриста.
2. Увеличение сроков. Согласование с банком и сбор дополнительных документов могут затянуть сделку, поэтому если нужно купить квартиру срочно, этот вариант может не подойти.
3. Зависимость от банка. Банк диктует условия и может не одобрить сделку или конкретного покупателя.
4. Дополнительные расходы. Могут возникнуть комиссии банка за рассмотрение заявки, за снятие обременения или за переоформление кредита.

К тому же банк может отказать в проведении сделки по своим внутренним причинам. Поэтому покупатель только потратить время и деньги, но так и не сможет оформить покупку квартиры.

Особенность покупки квартиры с действующей ипотекой

Ключевая особенность такой сделки заключается в том, что недвижимость находится в залоге у банка. Это означает, что банк является залогодержателем и без его согласия никакие юридически значимые действия с квартирой невозможны. Банк заинтересован в том, чтобы долг по ипотеке был погашен. Поэтому он будет контролировать процесс, чтобы гарантировать возврат своих средств.

Существует несколько основных схем проведения такой сделки:

1. Досрочное погашение ипотеки продавца силами покупателя. Покупатель вносит сумму, достаточную для погашения остатка долга продавца. После этого банк снимает обременение, после чего происходит стандартная сделка купли-продажи.
2. Погашение ипотеки продавца за счет кредитных средств покупателя. При такой схеме покупатель берет ипотеку и часть этих средств идет на погашение ипотеки продавца.
3. Переоформление ипотечного долга на покупателя. Наиболее сложный и редкий вариант, когда покупатель переоформляет на себя ипотеку продавца на тех же условиях. Требует одобрения банком кандидатуры покупателя как нового заемщика.

Выбор схемы зависит от договоренностей сторон, наличия у покупателя собственных средств и политики банка-кредитора продавца. Выбор оптимальной схемы позволяет оформить сделку на самых выгодных условиях.

Можно ли при такой сделке использовать маткапитал и программы господдержки?

При покупке квартиры, которая уже находится в ипотеке, можно использовать материнский капитал. При этом покупатель использует маткапитал для частичного или полного погашения остатка долга продавца, если собственных средств не хватает, и банк согласен на такую схему. Может применяться и другая схема. Покупатель берет собственную ипотеку для покупки этой квартиры, а маткапитал используется как первоначальный взнос или для погашения части этой новой ипотеки. Во всех случаях потребуется одобрение Пенсионного фонда России и согласие банка.

Также может использоваться и программа государственной поддержки, если покупатель соответствует условиям банка. При этом банк, выдающий льготную ипотеку покупателю, направит часть кредитных средств на погашение ипотеки продавца в его банке.

Важно понимать, что переоформить на себя льготную ипотеку продавца на тех же льготных условиях невозможно, если только банк не предложит специальную программу. Покупатель оформляет новый кредит на себя по действующим на момент сделки программам.

Алгоритм действий при покупке квартиры с ипотекой

Пошаговый алгоритм покупки квартиры с действующей ипотекой зависит от выбранной схемы и конкретного банка:

• поиск квартиры и предварительные переговоры;
• обращение в банк продавца с уведомлением о намерении продать квартиру и погасить ипотеку;
• выбор схемы сделки и подготовка документов;
• если покупатель берет новую ипотеку, он подает заявку в свой банк и ждет одобрения;
• заключение предварительного договора купли-продажи;
• погашение ипотеки продавца;
• после поступления средств банк продавца гасит ипотеку;
• снятие обременения с квартиры;
• заключение основного договора купли-продажи;
• государственная регистрация перехода права собственности;
• окончательные расчеты с продавцом;
• подписание акта приема-передачи квартиры.

На всех этапах рекомендуется привлекать юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Также нужно внимательно изучать все документы, подписываемые с банком и продавцом.