Можно ли заложить квартиру с долевой собственностью: юридические тонкости

Если нет возможности оформить кредит без залогового имущества или хочется получить наиболее выгодные условия, можно рассмотреть разные варианты залога. Одним из таких решений является кредит под залог квартиры с долевой собственностью. Однако, когда у квартиры несколько собственников, каждый из которых владеет определенной долей, процесс оформления залога приобретает ряд специфических особенностей.

Что такое долевая собственность, и чем она отличается от права собственности

Право собственности – это наиболее полное право владения, пользования и распоряжения имуществом. Если квартира принадлежит одному лицу на праве собственности, он может единолично принимать решения относительно ее судьбы, в том числе и о залоге.

Долевая собственность возникает, когда одно и то же имущество принадлежит двум или более лицам. При этом каждому из них принадлежит определенная доля в праве на это имущество. Это необязательно половина или треть. Это может быть 2/3 или 1/8 или 2/5. А это еще больше усложняет процедуру. Важно понимать, что эта доля не выражается в конкретной комнате или части квартиры, если только порядок пользования не определен соглашением или судом, или речь не идет о комнате в коммунальной квартире как самостоятельном объекте права.

Основные отличия долевой собственности от единоличной:

• у имущества несколько законных владельцев;
• распоряжение всем объектом недвижимости возможно только с согласия всех сособственников;
• каждый сособственник имеет право продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю квартиры, если будут соблюдены права других собственников;
• при продаже доли остальные собственники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается.

Иначе дела обстоят с совместной собственностью у супругов, если имущество нажито в браке и брачным договором не установлено. В этом случае доли не определены до момента раздела имущества или соглашения об определении долей. Залог имущества, находящегося в совместной собственности, требует согласия всех участников.

Какая недвижимость может использоваться для залога

Банки и другие кредитные организации достаточно избирательны при принятии недвижимости в залог. С точки зрения кредитора, идеальный залог – это ликвидный объект, который можно быстро и выгодно реализовать в случае, если заемщика перестанет выплачивать кредит. Если речь идет о долевой собственности, возможны следующие варианты:

1. Залог всей квартиры всеми сособственниками. Это наиболее предпочтительный для банка вариант. В этом случае все владельцы долей выступают солидарными залогодателями. Квартира целиком является обеспечением по кредиту.
2. Залог отдельной, выделенной доли. Если доля представляет собой юридически обособленное помещение, например, комната в коммунальной квартире, зарегистрированная как отдельный объект права, то ее можно заложить. Банки более охотно рассматривают такие объекты, так как их проще оценить и реализовать.
3. Залог идеальной доли в праве. Закон позволяет закладывать и долю в квартире. Однако на практике банки крайне неохотно идут на такие сделки. Причина – низкая ликвидность такой доли. Продать на рынке 1/3 или 4/7 квартиры очень сложно, так как новый собственник доли будет вынужден делить пользование квартирой с другими сособственниками.

К тому же залоговая недвижимость не должна иметь обременений, незаконных перепланировок и прописанных лица с правом пожизненного использования. К тому же дом не должен быть аварийным или подлежать сносу.

Трудности при оформлении кредита под залог долевой собственности

Оформление кредита под залог доли или квартиры в долевой собственности сопряжено с рядом трудностей:

1. При залоге всей квартиры необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие всех сособственников. Они, как правило, становятся созаемщиками или поручителями.
2. При залоге своей доли формально согласие других сособственников на сам факт залога не требуется. Однако банк может потребовать их уведомления и будет учитывать их наличие как фактор риска. Однако если банк обратит взыскание на долю и будет ее продавать, другие сособственники смогут выкупить ее раньше потенциальных покупателей с рынка, что может затянуть процесс.
3. Преимущественное право покупки других собственников, что является главной проблемой для банков при залоге отдельных долей. В случае невыплаты кредита и продажи заложенной доли с торгов, другие сособственники имеют право выкупить эту долю по цене продажи. Это усложняет и затягивает реализацию залога банком.
4. Оценить рыночную стоимость идеальной доли значительно сложнее, чем всей квартиры. Такая доля обычно стоит существенно меньше, чем арифметическая часть от общей стоимости квартиры, из-за ее низкой ликвидности.
5. Многие банки принципиально не работают с залогом долей. Риски для них слишком высоки.
6. Если среди сособственников есть несовершеннолетние дети или недееспособные лица, для залога их долей потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение крайне сложно, так как опека должна убедиться, что сделка не ущемляет права подопечных.
7. Если порядок пользования квартирой между сособственниками не определен, это дополнительный фактор риска для банка, так как могут возникнуть споры, затрудняющие реализацию залога.

Поэтому заложить квартиру или долю в квартире, находящейся в долевой собственности, юридически возможно. Однако этот процесс сопряжен со значительными трудностями, особенно если речь идет о залоге идеальной доли одним из сособственников. Банки крайне осторожно подходят к таким сделкам из-за низкой ликвидности долей и сложностей с реализацией залога. Наиболее реальным вариантом является залог всей квартиры всеми сособственниками или залог выделенной в натуре и юридически оформленной доли, которой может являться комната.