Шаровые платежи

Шаровый платёж (в разговорной речи — «баллонный», от английского balloon payment) — способ погашения кредита, при котором почти весь срок заёмщик вносит только проценты или небольшую часть долга, а в конце срока — один крупный платёж, закрывающий большую часть суммы. В кредитах под залог недвижимости такую схему используют, если заёмщик заранее знает источник погашения: продажу объекта, рефинансирование или разовое крупное поступление.

Ставка указывается в месяц, а не в год

При кредитах под залог недвижимости от частных инвесторов в договоре обычно фигурирует не годовая ставка, как в банке, а ставка в процентах в месяц — как правило, 3–4% в месяц. В пересчёте на год это 36–48%, заметно больше типичной банковской ставки. Именно эта разница в способе указания ставки и формирует высокую переплату в шаровой схеме — проценты в месяц выглядят небольшой цифрой, но накапливаются весь срок на полную сумму долга, которая не уменьшается до финального платежа.

Как это выглядит на примере

Заём 3 000 000 ₽ под залог квартиры у частного инвестора на 24 месяца, ставка в договоре — 3,5% в месяц. Ежемесячный платёж — только проценты, 105 000 ₽. В 24-й месяц заёмщик вносит проценты за последний месяц и основной долг одной суммой — 3 105 000 ₽. За весь срок переплата по процентам составит 2 520 000 ₽ — почти столько же, сколько сама сумма займа. Ежемесячная нагрузка ниже, чем при аннуитете, но в конце срока нужна вся сумма долга сразу.

При досрочном погашении проценты пересчитывают не за полный месяц, а за фактическое количество дней пользования займом — с даты выдачи до даты возврата. Это касается и банковских, и частных займов: переплата уменьшается пропорционально сроку, который заёмщик реально пользовался деньгами.

Почему в России термин почти не встречается

В договорах российских банков и МФО слова «шаровый платёж» обычно нет — схема существует, но называется иначе: «график с итоговым платежом», «отложенное погашение основного долга», «льготный период по телу кредита».

Причина в том, как устроен рынок. Массовая ипотека и кредиты под залог квартиры строятся на аннуитетных или дифференцированных платежах: банку так проще оценивать риск на весь срок, а не закладываться на то, что заёмщик найдёт крупную сумму к конкретной дате. Плюс сам термин — прямая калька с английского, и клиенту привычнее услышать «платёж в конце срока», чем «баллонная схема».

По похожему принципу устроен займ под залог недвижимости на время её продажи: клиент платит проценты, пока объект не продан, а тело долга закрывает одной суммой из денег покупателя.

Почему шаровые платежи чаще предлагают частные инвесторы, а не банки

Банки редко закладывают такую схему в типовые продукты — ипотеку или кредит под залог квартиры в стандартной линейке. Розничный конвейер банка работает на графиках, утверждённых кредитным комитетом на весь портфель: аннуитет или дифференцированные платежи, одинаковые для всех заёмщиков. Индивидуальный график с крупным платежом в конце требует ручного согласования отдельной сделки — это не то, подо что заточены массовые продукты.

У частного инвестора логика другая: каждая сделка обсуждается отдельно, и условия можно подстроить под ситуацию конкретного заёмщика — в том числе ставку в месяц вместо годовой и график с шаровым платежом. Поэтому частный займ под залог на практике и становится основным каналом, где такая схема реально работает.

Смысл в схеме появляется, когда у заёмщика есть конкретная дата и источник погашения: сделка по продаже объекта уже в работе, ожидается оплата по контракту, планируется рефинансирование после снятия текущих ограничений на квартиру. Без такого плана крупный платёж в конце срока превращается в отложенную проблему, а не в удобство.

Шаровый платёж и аннуитет: в чём разница

Калькулятор: сравните нагрузку по обеим схемам

Для займа 3 000 000 ₽ на 24 месяца аннуитет в банке под 18% годовых даёт платёж 149 776 ₽ в месяц и переплату 594 624 ₽ за весь срок. Шаровая схема у частного инвестора под 3,5% в месяц — 105 000 ₽ в месяц и итоговый платёж 3 105 000 ₽, но переплата вырастет до 2 520 000 ₽. Ниже можно пересчитать под свои цифры.

Если рассматриваете шаровую схему для кредита под залог — уточните у менеджера МБК-Кредит, какие условия готовы согласовать частные инвесторы под вашу ситуацию.