Как происходит оценка стоимости комнаты в квартире?

Если планируется выполнять продажу комнаты в квартире или полноценный объект, то обязательно нужно будет проведение оценки ее стоимости. При этом важно учесть, что при организации мероприятия будет учитываться множество моментов. Для оценки привлекаются опытные специалисты, которые поставленные задачи гарантировано, выполняют с учетом требований и точно, что является главным требованием при исследовании объекта.

Для чего нужна экспертная оценка при ипотеке?

Особенно требовательно к процессу нужно относиться, если продаваемую квартиру покупатель планирует приобретать в ипотеку. В данном случае при оценке будет обращаться внимание на множество факторов, будет учитываться, что кредит оформляется сроком дна 25 и более лет. За этот период ситуация может изменяться не в пользу заемщика. И если последний не сможет выплачивать ипотеку, то гарантом возмещения убытков для финансового учреждения будет продажа недвижимости. Поэтому к процессу оценки будет предъявляться жесткое требование и при этом во всех случаях клиент сможет рассчитывать только на сумму в 70% от оценочной стоимости приобретаемой квартиры.

Чтобы кредитор дал согласие на ипотечный кредит, будет требоваться подготовить пакет документов, где одним из главных и будет оценка, в которой одновременно отображается ликвидационная и рыночная цена. Финансовая организация этот документ рассматривает в первую очередь, поскольку именно покупаемый объект чаще всего становится гарантом (залогом) по ипотеке. Если заемщик перестает выполнять обязательства по кредиту, то кредитор получит право на продажу недвижимости с целью возмещения своих убытков.

Можно ли обойтись без оценки

В некоторых ситуациях, можно будет и не проводить ее, но это чаще, если покупатель приобретает недвижимость за собственные средства и указанная покупателем цена его полностью устраивает. Но если планируется покупка в кредит, то в соответствии с ФЗ №102 от 1998 года «Об ипотеке (залоговое имущество)» подобное мероприятие нужно выполнять в обязательном порядке при этом для реализации должны привлекаться исключительно независимые эксперты.

Покупка недвижимости с использованием кредитных средств, обязательно в закладной должна будет отображаться рыночная цена рассматриваемого объекта. Одновременно если планируется оформление договора по ипотеке, тогда оценочная стоимость указывается непосредственно в договоре, что требует ст.9 п.14.

Обязательно будет требоваться выполнение оценки при оформлении ипотеки для страховой компании. Здесь важно понимать, что при заключении подобной сделки не получится обойтись без заключения договора страхования, так как этот момент является требованием кредитора при оформлении ипотеки. В любом случае вне зависимости от того, как планируется продавать квартиру или комнату, наличие экспертной оценки позволит эффективно решать определенные вопросы, например:

1. Наличие спорных вопросов с налоговыми органами;
2. Оспаривание кадастровой стоимости;
3. Оспаривание имущественных споров, например, при выкупе доли или при разводе;
4. Возмещение ущерба, нанесенного при затоплении, пожаре или в результате незаконных действий злоумышленников.

Как выполняется экспертная оценка недвижимости

Итак, выполнить оценку могут независимые эксперты, в случае если она требуется для оформления ипотеки, то решением вопроса могут заниматься уполномоченные представители финансового учреждения.

Однако если при сделке оформляется закладная, то обязательно присутствие независимого эксперта. Стоит отметить, что работа экспертов четко регулируется ФЗ №135 «Оценочная работа/деятельность в РФ», поэтому порядок в данном случае четко определяется и регламентируется.

Особое внимание уделяется правилам подготовки отчета, одновременно по закону оценщики обязаны выполнять страхование гражданской ответственности. Кроме этого, специалист должен иметь соответствующий диплом, обязательно входить в СРО (саморегулируемая организация оценщиков). Как проводится, и какие факторы влияют на оценку:

• Количество этажей в здании;
• Возраст здания;
• Местоположение дома;
• Высота потолков в квартире;
• Развитость инфраструктуры в районе;
• Качество внутренней отделки;
• Благоустройство территории;
• Размеры помещения.

В случае если при проведении сделки не планируется оформление закладной, то кредитор получает право выполнить оценку самостоятельно, привлекая уполномоченного сотрудника. Но если возникают сомнения в неточности или не соблюдению требований/правил, например, стоимость занижена, то покупателю/продавцу никто не запрещает обратиться к услугам независимого эксперта, но здесь нужно учесть, что услуги предоставляются на платной основе.

Применяемые методы для выполнения оценки недвижимости

Сегодня могут применяться 3 вида подходов в рамках организации оценки квартиры, каждый из которых контролируется ФЗ, который утвержден приказом №297 Минэкономразвития России.

1. Затратный. Основывается на проведении подсчета реальных затрат, требуемых при воспроизводстве или приобретении объекта с учетом устаревания и износа. Чаще применяется при оценке объектов, которые находятся в строительстве;
2. Доходный. В данном случае рассматриваются/прогнозируются возможные доходы/расходы, которые могут сопровождаться при использовании объекта. Этот вариант применяется чаще для коммерческой недвижимости или для жилой, если ее планируется в дальнейшем сдавать во временное пользование;
3. Сравнительный. Распространенный метод, применяемый при выполнении жилой недвижимости. Это одновременно и простой и сложный метод, что связанно с тем, что проводить оценку по стандартной схеме здесь не получится, поскольку две на первый взгляд одинаковые квартиры в одном доме стоить могут по-разному, только если они находятся на разных этажах или имеют различную отделку.

В заключение отметим, что проведение оценки недвижимости — это нужное мероприятие и не только если квартиру планируется покупать в ипотеку. Проведение данного мероприятия позволит узнать реальную стоимость своего жилья, благодаря чему гарантировано можно будет его в дальнейшем продать с приличной для себя финансовой выгодой.