МБК-Кредит - Общие вопросы - Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал?

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал?

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано25.09.2023

Обновлено21.10.2026

Время чтения≈ 7 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: Да, продать дом, купленный с материнским капиталом, можно, но если у детей есть доли, нужно письменное разрешение органов опеки. Обычно опека требует выделить детям доли в новом жилье не хуже проданного; если дети уже совершеннолетние, опека не нужна — нужно согласие всех собственников.

Сегодня существует достаточное количество помощи от государства, пользуясь которыми можно несколько улучшить материальное положение. Одним из таковых является получение материнского капитала, с помощью которого, учитывая некоторые требования, можно будет приобретать недвижимость. Например, средства материнского капитала могут использоваться как первоначальный взнос при ипотеке или для погашения основного долга по ранее оформленному кредиту.

Однако уже после покупки квартиры с использованием материнского капитала, могут появляться определенные обстоятельства, требующие продажи недвижимости. По закону, продать такую квартиру можно, но при соблюдении определенных условий, например, с целью улучшения жилищных условий. Но здесь имеются определенные нюансы, о которых нужно знать и которые будет требоваться в точности соблюдать.

Условия для продажи жилья приобретенного с использованием материнского капитала

Итак, первое, что нужно учесть, маткапитал это государственная поддержка, предоставляемая не родителям, а именно ребенку. Поэтому если планируется продавать жилье, в котором детям выделены доли в обязательном порядке нужно будет получить одобрение органов опеки. В противном случае сделка будет считаться не действительной.

Контролирующая инстанция после получения соответствующего заявления проверяет условия с целью убедиться, что подобными действиями не будут нарушаться права несовершеннолетнего. Если проверка установит, что интересы ребенка не ущемляются, то продать квартиру или дом приобретенные рассматриваемым способом будет возможно после получения соответствующего разрешения, которое выдается в письменном виде.

ВАЖНО! Если на момент принятия решения о продаже дома, который приобретался за средства материнского капитала, дети достигли совершеннолетия, то получать разрешение органов опеки не потребуется. Однако нужно будет получить письменное разрешение всех долевых собственников.

При этом будут учитываться определенные моменты, среди главных условий стоит отметить следующие два момента:

В новом жилье, которое планируется покупать детям должны выделяться доли, причем они назначаются до заключения сделки;
Новое жилье должно быть больше или равнозначным продаваемому. Если стоимость покупаемого жилья значительно больше продаваемого, то в подобной ситуации допускается, что будут выделяться меньшие доли. Например, покупается новое жилье в лучшем районе города, тогда доли могут выделяться меньшими, но одновременно по стоимости они будут выше, нежели ранее.

В любом случае будут рассматриваться в первую очередь условия для детей, они не должны ухудшиться в результате данного действия. В случае выявления нарушений сделка будет аннулированной. Подобный момент четко регулируется на законодательном уровне.

Разрешение на продажу жилья, приобретенного за материнский капитал органы опеки выдают исключительно при условии, что все условия и пункты, которые нужно документально подтвердить, в точности соблюдены.

Что касается срока действия данного разрешения, то четких рамок законом не определено. Однако на практике после его выдачи в течение месяца в органы опеки будет требоваться предоставить документы купли-продажи. Если подобное не происходит, то, скорее всего, потребуется получать разрешение повторно.

Налоги от продажи жилья приобретенного за материнский капитал после его продажи

Если недвижимость в собственности находилась на момент ее продажи менее 5-ти лет, то полученный доход облагается налогом в размере 13%. Срок владения жильем рекомендуют начинать отсчитывать от даты, которая указывается в выписке ЕГРН или свидетельстве регистрации права. Если объект находился в собственности более пяти лет, то налог оплачивать не потребуется. Однако на законном уровне предусматривается льготный период, который предоставляется при соблюдении следующих условий:

Дом является единственным жильем;
Объект приватизированный;
Жилье получено по наследству или в дар от родственников.

Кроме этого, существует категория населения, которая не будет облагаться налогом при продаже дома, к таковым относят семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми или до 24-х летнего возраста при условии, что ребенок учится на очной форме в высшем учебном заведении. В подобных ситуациях не будет иметь значение, какой период времени недвижимость находится в собственности.

Какие возможные риски существуют для продавца и покупателя?

Довольно часто покупатели остерегаются сделок с недвижимостью, которая приобреталась с использованием материнского капитала. Связанно это с тем, что если продавцы выполняют определенные действия не по закону, то существует большой риск утратить купленное жилье, поскольку сделку могут аннулировать. Поэтому продавец должен:

Найти покупателя, а также новое жилье и согласовать цену;
Договориться о проведении сделки и с учетом требований подготовить пакет документов;
Документально подтвердить органам опеки, что в новом жилище детям в установленные сроки будут выделяться доли.

В свою очередь, покупатель жилья должен будет выполнить свои действия, а именно:

Уточнить использовался или нет материнский капитал при покупке продаваемой квартиры/дома;
Выяснить наличие у продавца несовершеннолетних детей и убедиться, что в данном жилище на настоящий момент никто не прописан.

Конечно, верить только словам продавца будет неправильно, здесь рекомендуется лично отправить запрос в ПФР относительно того использовался или нет материнский капитал продавцом при покупке рассматриваемого объекта. Если при подготовке документов все правильно сделать, ответственно отнестись к процессу, то можно будет исключить все возможные риски для обеих сторон.

В результате недвижимость будет продана. Но здесь также нужно будет учесть продавцу, что он должен будет строго в установленные сроки выделить доли в новом жилище. Если этого не сделать, то со стороны органов опеки появятся вопросы вплоть до административной или даже уголовной ответственности по соответствующим статьям.