Проверить, подходим ли под программу
Коммерческая ипотека — кредит компании или предпринимателю на покупку нежилой недвижимости: помещения под магазин, офиса, склада, производственного здания. Купленный объект остаётся в залоге у банка до полного погашения.
| Параметр | Жилищная | Коммерческая |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | обычно от 15–20% | как правило заметно выше |
| Срок | до 30 лет | обычно до 10–15 лет |
| Ставка | ниже, есть госпрограммы | выше, льготных программ на покупку почти нет |
| Что смотрят | доход заёмщика | бизнес, обороты, окупаемость объекта |
| Оценка объекта | по рынку жилья | плюс анализ доходности и арендного потенциала |
Отдельная государственная программа, о которой знают далеко не все, — а спрашивают о ней много. Работает по постановлению Правительства от 06.09.2022 № 1570 и даёт ставку, несопоставимую с рыночной.
| Параметр | Условие |
|---|---|
| Ставка при ключевой до 10% | 3% годовых для технологических компаний, 5% — для остальных |
| Ставка при ключевой выше 10% | базовая ставка + ключевая ставка ЦБ − 10% |
| Максимальная сумма | 500 млн ₽ |
| Льготный период | до 7 лет |
| Обеспечение | приобретаемая или строящаяся промышленная недвижимость |
Что это значит сейчас. При ключевой ставке 14% формула даёт около 9% годовых для обычных заёмщиков и около 7% — для технологических компаний. Для сравнения: беззалоговые оборотные кредиты для бизнеса сейчас идут от 21% годовых.
Требования к заёмщику: налоговый резидент России, доля иностранных лиц в уставном капитале не более 25%, нет задолженности по налогам, сборам и взносам, не идёт процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.
Нормативы стоимости квадратного метра: для приобретаемой недвижимости — не более 75 тыс. ₽ за м², для строящейся, модернизируемой и реконструируемой — не более 90 тыс. ₽ за м².
Что берут неохотно: объекты в долевой собственности, помещения без отдельного входа, недострой, объекты с неузаконенной перепланировкой, площади в зданиях с признаками самостроя.
На ООО. Проценты по кредиту и амортизация идут в расходы, на ОСНО это снижает базу по налогу на прибыль — с 2026 года 25%. При покупке у плательщика НДС входящий налог принимается к вычету, но только если вы сами плательщик НДС. Минус: при продаже объекта из компании возникает налог, а вывод денег собственнику — это ещё и НДФЛ с дивидендов.
На ИП. Проще в администрировании. На УСН «доходы минус расходы» проценты учитываются в расходах. Важно помнить про порог НДС: с 2026 года упрощенцы с доходом свыше 20 млн рублей за предыдущий год платят НДС.
На физлицо. Иногда покупают на собственника, а компании сдают в аренду. Ставка по такому кредиту обычно выше, чем по жилищной ипотеке.
По бизнесу: срок деятельности — обычно от года, чаще от двух; обороты по расчётному счёту; отчётность без убытков; отсутствие картотеки и налоговой задолженности; долговая нагрузка.
По объекту: право собственности продавца и история переходов; отсутствие обременений и споров; соответствие площади документам; отдельный вход и назначение помещения; наличие арендаторов и условия договоров с ними.
По сделке: источник первоначального взноса; адекватность цены рыночной; отсутствие признаков схемы между связанными лицами. Последний пункт часто оказывается неожиданностью: если продавец и покупатель аффилированы, банк смотрит на сделку с подозрением и нередко отказывает.
Отказ по коммерческой ипотеке — обычное дело, особенно для молодых компаний и объектов с нюансами. Что можно сделать:
Считать надо полную стоимость сделки: первоначальный взнос; оценка объекта независимым оценщиком; страхование объекта, иногда титульное; государственная пошлина за регистрацию перехода права и ипотеки; услуги нотариуса, если сделка требует нотариальной формы; расходы на проверку объекта юристом — по коммерции экономить на этом не стоит.
Оплата наших услуг — по факту сделки, условия фиксируем в договоре до подачи заявки.
Государственная программа на покупку, строительство, модернизацию и реконструкцию промышленной недвижимости по постановлению № 1570. Ставка считается по формуле «базовая плюс ключевая минус 10%»: базовая — 5% для обычных заёмщиков и 3% для технологических компаний. Требования: налоговый резидент РФ, доля иностранцев в капитале не более 25%, нет налоговой задолженности, не идёт банкротство или ликвидация. Есть норматив стоимости квадратного метра. Ключевое ограничение — объект должен использоваться в промышленном производстве.
По коммерческой ипотеке он выше, чем по жилищной. Конкретный процент зависит от банка, типа объекта и вашего профиля — называть одну цифру для всех было бы неправдой. Практическое правило: чем больше своих денег, тем выше шанс одобрения и ниже ставка.
В банке сложно: большинство требуют от года деятельности, многие от двух. Реальные варианты: оформить на действующее ИП собственника, добавить залог имеющегося имущества либо купить за счёт залогового займа.
Да, но точечно. Для производственных объектов работает промышленная ипотека — при текущей ключевой ставке это около 9% годовых, до 500 млн рублей на срок до 7 лет. Для инвестиционных целей есть программа льготного кредитования МСП № 1764. Для торговых помещений и офисов массовых льготных программ нет.
Пошлина за государственную регистрацию договора об ипотеке для организаций выше, чем для граждан, и зависит от вида объекта и характера сделки. Размеры устанавливает Налоговый кодекс и периодически меняет — актуальную величину уточняйте перед сделкой, мы включаем её в общий расчёт расходов вместе с оценкой и страхованием.
Да, но не во всех банках и обычно на условиях коммерческой недвижимости, а не жилой: выше взнос, короче срок. Юридически апартаменты — нежилое помещение.
Объект в залоге у банка, при систематической просрочке банк обратит на него взыскание. По коммерческой недвижимости это происходит быстрее, чем по единственному жилью: защиты, которая действует для жилых помещений граждан, здесь нет.
Как правило, да, но условие смотрите в кредитном договоре: часть банков требует согласовывать долгосрочные договоры аренды. Арендный поток при этом обычно учитывается банком как плюс при рассмотрении заявки.
Если продавец — плательщик НДС, налог входит в цену, и вы можете принять его к вычету, только если сами плательщик НДС. С 2026 года на УСН плательщиками становятся при доходе свыше 20 млн рублей за предыдущий год. На сделке это может дать разницу в миллионы, поэтому считать нужно заранее.
Нет. МБК-Кредит — кредитный брокер. Мы разбираем ситуацию, проверяем объект, готовим заявку и ведём сделку. Кредит выдаёт банк.
Разбор ситуации
Что покупаете, за сколько, сколько своих денег. Сразу проверяем, подходите ли под промышленную ипотеку.
в день обращения
Проверка объекта
Выписка ЕГРН, документы-основания, техническая документация, договоры аренды — до подачи заявки, а не после одобрения.
2–3 дня
Подача и оценка
Заявка в два-три банка. Банк одобряет не только вас, но и помещение: выезд оценщика, анализ доходности.
от недели
Сделка и регистрация
Кредитный договор и договор купли-продажи, расчёты. Переход права и ипотека регистрируются одновременно.
итого от двух недель
Четыре шага от заявки до денег. Решение принимается по документам и фотографиям объекта.
Возвратный лизингЭта страница — про бизнес. Возвратный лизинг для ИП и юрлиц: в... 
Кредит для ИП под залогСколько получит ИП под свой объектСчитаем сумму, платёж и налоговую экономию на... 
Кредит под залог юридическим лицамСколько дадут под ваш объектИ сколько вы сэкономите, если пойдёте под залог,... 
Лизинг для юридических лиц и ИПЛизинг — это долгосрочная аренда с правом выкупа: имущество покупает лизинговая компания,... Сначала — отзывы по теме «Для бизнеса». Все отзывы собраны с независимых площадок и с нашего сайта.
Yell · Срочно нужна была оборотка на закупку партии товара перед новогодними распродажами, завис кассовый разрыв. Банки с эквайрингом и оборотами Селлеров работают о-о-очень медленно, а товар выкупать нужно было вчера. Обратился сюда по рекомендации. За 48 часов оформили срочный займ от инвестора под залог складского помещения. Деньги…
Отзыв на площадке Yell · Нужно было срочно заказать подъемник и инструмент для сервиса, поставщик давал хорошую скидку, но ждать не мог. В банке затребовали кучу бумаг и сказали "рассмотрение неделя". Времени не было. Обратился к парням — за полтора дня сделали займ от инвестора под залог гаражного бокса. Оборудование уже стоит в цеху, бизнес работает…
Отзыв на площадке
Flamp · Нужна была ликвидность быстро, банки рассматривают заявки по два месяца что не подходит по срокам. Займ от частного инвестора под залог коммерческой недвижимости, сделка у нотариуса, деньги на счёт в день подписания. Мой юрист договор проверил, вопросов не возникло. Уже второй раз использую эту схему когда нужна скорость…
Отзыв на площадке
2ГИС · Брал деньги у частного инвестора Сергея. Встретились у нотариуса на Удельной. Всё прошло отлично: общение корректное, сделку оформили быстро и без нервотрёпки, деньги перевели на счет ип сразу после подписания.
Отзыв на площадке
+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
