Пока дом не сдан, квартира по договору долевого участия юридически ещё не квартира, а право требования к застройщику. Продать его можно — через переуступку прав по ДДУ. Сделка законная и привычная для рынка, но в ней больше подводных камней, чем в обычной продаже: согласие застройщика, ипотека, эскроу-счёт, налог. Разбираем договор, подсказываем, как провести уступку без потерь, и находим решение, если деньги нужны раньше, чем найдётся покупатель.
Переуступка до сдачи дома. Налог платится с разницы между ценой уступки и суммой, которую вы заплатили застройщику: НДФЛ 13% (с дохода свыше 2,4 млн ₽ за год — 15%). Продали по той же цене — налога нет, но декларацию подать нужно.
Продажа после регистрации права. Срок владения квартирой по ДДУ считается с даты полной оплаты по договору. Если минимальный срок прошёл — 3 года для единственного жилья, в остальных случаях обычно 5 лет, — налога нет. Если нет — доход можно уменьшить на расходы на покупку.
Поиск покупателя на переуступку может занять месяцы. Если деньги нужны сейчас, есть займ под залог права требования по ДДУ — до 50% от суммы, уплаченной по договору. А когда дом сдан и право собственности зарегистрировано, квартиру можно продать через срочный выкуп.
Это продажа права на будущую квартиру. Вы передаёте покупателю свои права и обязанности по договору долевого участия, и квартиру после сдачи дома застройщик передаёт уже ему.
Если цена по договору оплачена полностью, согласие нужно, только когда его требует сам договор. Если не оплачена — уступка возможна только с переводом долга, и тогда согласие застройщика обязательно.
Да, если продали дороже, чем заплатили застройщику: НДФЛ 13% с разницы (с дохода свыше 2,4 млн ₽ за год — 15%). Продали по той же цене — налога нет, но декларацию 3-НДФЛ подать нужно.
Если квартира уже в собственности, срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ. Прошло 3 года для единственного жилья или 5 лет в остальных случаях — налога нет. Иначе НДФЛ 13% с дохода, который можно уменьшить на расходы на покупку.
Да, но с согласия банка: либо покупатель переводит ипотеку на себя, либо кредит гасится из денег сделки до регистрации уступки.
Договор заключается в той же форме, что и ДДУ, и регистрируется в Росреестре. В нём указывают объект, цену уступки, порядок расчёта и подтверждение оплаты по основному договору. Проверьте, нет ли в ДДУ условия о согласии застройщика.
Да: частный инвестор даёт займ под залог права требования — до 50% от суммы, уплаченной по договору.
Заявка и предварительная цена
Адрес, площадь, фото и документы — называем вилку по цене.
в день обращенияОсмотр и оценка
Смотрим объект и документы: собственники, обременения, аресты, прописанные.
в день обращенияСделка
Договор купли-продажи. Если есть залог или аресты, долги гасятся из суммы сделки.
через 2–3 дняДеньги
При подписании или после регистрации перехода права — зависит от покупателя. При залогах и арестах дольше.
обычно 1–2 рабочих дня