Почему инвестор требует ИП для займа под залог недвижимости: МБК-Кредит

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано24.06.2025

Обновлено25.09.2026

Время чтения≈ 5 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко. Частный инвестор не вправе выдавать гражданам потребительские займы под залог жилья: это могут делать только банки и отдельные финансовые организации. Поэтому инвестор даёт деньги только на предпринимательские цели, и заёмщик должен быть ИП или самозанятым. Почти все инвесторы просят именно ИП. Плюс для заёмщика: у займа на бизнес нет 48-часового периода охлаждения, деньги можно получить в день подписания.

Почему частный инвестор не может дать обычный заём под залог квартиры

Закон о потребительском кредите разделяет займы на потребительские — на личные нужды гражданина — и все остальные. Потребительские займы под залог жилья с 2019 года могут выдавать только банки и ряд финансовых организаций. Частное лицо или компания-инвестор к ним не относится.

Заём на развитие бизнеса потребительским не считается. Поэтому инвестор оформляет сделку как заём предпринимателю на предпринимательские цели, а квартира, дом или коммерческое помещение становятся залогом. Договор залога регистрируется в Росреестре, как и при банковском кредите.

ИП или самозанятость: что просят инвесторы

ИП. Самый частый вариант. Статус предпринимателя однозначно показывает, что заём взят на бизнес.
Самозанятость. Принимают не все. Самозанятость не всегда считается нормальным способом получать деньги на бизнес, и были суды, где заём самозанятому оспаривали. Поэтому большинство инвесторов просят именно ИП.

Если ИП нет, его можно открыть до сделки. Регистрация занимает несколько рабочих дней, и это стоит заложить в сроки.

Что меняется для заёмщика

Нет периода охлаждения. Для потребительского займа свыше 200 тыс. рублей между подписанием и выдачей проходит 48 часов. Для займа на бизнес этого правила нет — деньги можно получить в день подписания.
Решение по объекту. Частного инвестора в первую очередь интересует залог: его ликвидность и документы. Показатель долговой нагрузки роли не играет, доход подтверждать справками обычно не нужно.
Другой статус в споре. Заёмщик выступает как предприниматель, а не как потребитель. Это стоит учитывать, когда читаете договор.
Обязанности ИП. Пока статус действует, нужно платить налоги и фиксированные страховые взносы. Если ИП открывали только под заём, после погашения его можно закрыть.

Как проверить инвестора и договор

Залог, а не продажа. Должны быть договор займа и договор залога (ипотеки). Если вместо залога предлагают подписать купли-продажу квартиры — это повод отказаться.
Регистрация в Росреестре. Залог обязательно регистрируется, после сделки обременение видно в выписке ЕГРН.
Полная стоимость в рублях. До подписания посчитайте, сколько вы заплатите за весь срок: проценты, комиссии, расходы на оценку и регистрацию.
Условия досрочного погашения и просрочки. Проверьте, есть ли штрафы за досрочное погашение и что происходит при задержке платежа.

Если деньги нужны на личные нужды

Тогда честнее и правильнее брать потребительский кредит под залог в банке. Банк даёт до 80% от оценочной стоимости квартиры, ставки — от 19% годовых, но он смотрит доход и кредитную историю, а деньги выдаются с учётом 48 часов периода охлаждения. Подобрать банк под вашу ситуацию поможем на странице кредита под залог квартиры, а условия инвесторов — на странице частного займа под залог.

Частые вопросы

Почему инвестор требует открыть ИП?

Потребительские займы под залог жилья могут выдавать только банки и отдельные финансовые организации. Частный инвестор может дать заём только на предпринимательские цели, поэтому заёмщик должен быть предпринимателем.

Можно ли получить заём под залог самозанятому?

Иногда да, но большинство инвесторов просят ИП: были суды, где заём самозанятому оспаривали, поэтому инвесторы осторожничают. Вариант с самозанятостью обсуждается индивидуально.

Сколько времени нужно, чтобы открыть ИП?

Обычно несколько рабочих дней. Это стоит учесть в сроках сделки: заявку на заём можно подать параллельно.

Действуют ли 48 часов на размышление?

Нет. Период охлаждения касается потребительских займов свыше 200 тыс. рублей. Заём на предпринимательские цели можно получить в день подписания договора.

Нужно ли подтверждать доход?

Частному инвестору обычно нет: решение принимается по объекту залога, показатель долговой нагрузки роли не играет. Инвестор проверяет объект и заёмщика — суды, приставы, службу безопасности.

Сколько даёт частный инвестор под залог квартиры?

До 50% от рыночной стоимости, ставка — от 2% в месяц. Точная сумма зависит от объекта, его ликвидности и документов.

Можно ли закрыть ИП после погашения займа?

Да. Если ИП открывали только под заём и после погашения он не нужен, его можно закрыть. Пока статус действует, придётся платить налоги и фиксированные взносы.