Договор залога квартиры между физическими лицами: как оформить в 2026 году

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано08.10.2026

Обновлено08.10.2026

Время чтения≈ 8 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: залог квартиры между физическими лицами законен, но с важной оговоркой. Частное лицо не вправе выдать другому физлицу потребительский заём под залог недвижимости — это могут только банки и другие финансовые организации из закрытого списка. Поэтому частные инвесторы дают деньги под залог квартиры на предпринимательские цели, а заёмщик оформлен как ИП или самозанятый. Сам договор залога регистрируется в Росреестре: без регистрации залога нет, расписка его не заменяет. Разбираем, как оформить сделку правильно и на что смотреть обеим сторонам.

Можно ли заложить квартиру частному лицу

Можно, если заём берут на бизнес. Статья 6.1 закона о потребительском кредите перечисляет, кто вправе выдавать потребительские займы под ипотеку: кредитные организации, кредитные кооперативы и ещё несколько видов финансовых организаций. Частных лиц в этом списке нет, а микрофинансовым организациям такие займы под залог жилья запрещены с 2019 года.

Что это значит на практике:

• Заём «на жизнь» под залог квартиры от частного лица — рискованная сделка: суды признают такие договоры недействительными, а вместе с ними и залог.
• Заём на предпринимательские цели — законный вариант. Поэтому частные инвесторы почти всегда просят оформить ИП, реже подходит самозанятость. Подробно и с судебной практикой — в статье почему инвесторы требуют ИП или самозанятость.

Какие документы нужны: договор займа и договор залога

Сделка состоит из двух частей — можно двумя документами, можно одним договором с условиями о залоге:

• Договор займа — сумма, срок, ставка, график, порядок досрочного погашения, неустойка.
• Договор залога (ипотеки) — что заложено (адрес и кадастровый номер), оценка квартиры, какое обязательство обеспечено, его размер и срок. Без этих условий договор об ипотеке считается незаключённым.

Дополнительно понадобятся:

• выписка из ЕГРН и документ-основание на квартиру;
• нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке;
• согласие органов опеки, если среди собственников есть дети;
• нотариальное удостоверение, если в залог идёт доля, а не вся квартира.

Регистрация залога в Росреестре

Залог недвижимости возникает для всех третьих лиц только после записи в ЕГРН. Документы подают в Росреестр — сейчас почти всегда в электронном виде, через нотариуса или МФЦ. Регистрация обычно занимает 1–2 рабочих дня. После неё в выписке появляется обременение «ипотека» в пользу займодавца, и продать или подарить квартиру без его согласия уже нельзя. Как это выглядит в выписке и как проверить запись — в статье как проверить, в залоге ли квартира.

Когда заём погашен, займодавец подаёт заявление о погашении записи — по закону об ипотеке Росреестр погашает её в течение трёх рабочих дней. Это стоит прописать в договоре: кто и в какой срок подаёт заявление.

Почему расписки недостаточно

Расписка подтверждает, что деньги переданы, но залога не создаёт. Без зарегистрированного договора ипотеки займодавец — обычный кредитор, а квартира остаётся единственным жильём, защищённым от взыскания. Поэтому серьёзные инвесторы под расписку без залога не дают, а заёмщику стоит насторожиться, если ему предлагают «просто расписку плюс оригиналы документов на квартиру».

На что смотреть заёмщику

• Залог, а не продажа. Если вместо договора залога предлагают договор купли-продажи «на время займа» — это схема отъёма квартиры.
• Полная стоимость займа в рублях за весь срок, а не только ставка в месяц.
• Досрочное погашение без штрафов и минимального срока.
• Неустойка и основания для обращения взыскания — после какой просрочки займодавец вправе требовать досрочного возврата.
• Внесудебное взыскание. Условие о взыскании без суда сильно меняет ваши риски — разобрали его в отдельной статье.
• Деньги — безналом, на ваш счёт или через аккредитив, чтобы передача была подтверждена банком.

На что смотреть займодавцу

• цель займа — предпринимательская, заёмщик — ИП, иначе договор могут признать недействительным;
• юридическая чистота квартиры: аресты, другие залоги, споры, прописанные несовершеннолетние;
• оценка: частные инвесторы дают до 50% от рыночной стоимости, считая рынок по нижней границе, — чтобы при реализации вернуть деньги;
• согласия супруга и опеки — без них сделку оспорят.

Как это устроено, если идти через нас

Вы не ищете инвестора по объявлениям «дам в долг под залог». Мы подбираем его среди партнёров, проверяем договор займа и залога, сопровождаем регистрацию в Росреестре. Ставка у частных инвесторов — от 2% в месяц, сумма — до 50% от рыночной стоимости квартиры. Подробно об условиях — на странице частный займ под залог недвижимости. Если есть открытые просрочки или долги у приставов — на странице кредит под залог с просрочками и долгами.

Частые вопросы