Квартира или апартаменты: в чём разница и что выбрать

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано08.09.2026

Обновлено08.09.2026

Время чтения≈ 11 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Квартира или апартаменты — выбор между жилым и нежилым статусом одного помещения. Апартаменты обычно дешевле при покупке, но содержание дороже: коммунальные тарифы и налог на имущество выше, а постоянная прописка невозможна. МБК-Кредит в Санкт-Петербурге подбирает финансирование под оба типа объектов: банковский кредит под залог недвижимости даёт до 80% от оценочной стоимости, ставка от 19% годовых, минимальная сумма займа — 300 тыс. ₽. Решение по заявке принимает банк или инвестор, а не брокер.

Чем апартаменты отличаются от квартиры по закону? Статус нежилого помещения

Апартаменты юридически не являются жильём. Это нежилое помещение, предназначенное для пребывания, а не для постоянного проживания; квартира — жилое помещение, на которое распространяются нормы жилой застройки.

Из статуса вытекают все отличия: регистрация, налоги, тарифы, социальные объекты, льготы и защита от взыскания. Застройщик апарт-отеля не обязан строить школу, детский сад или поликлинику рядом, потому что социальная инфраструктура рассчитывается на жилые дома.

Требования об инсоляции — доступ прямого солнечного света — к апартаментам также не применяются. Окна могут выходить на глухую стену, в коридор или на север, и это не нарушение строительных правил для нежилых объектов. На сентябрь 2026 статус апартаментов как нежилых помещений сохраняется, несмотря на периодические обсуждения изменения правил.

Можно ли жить в апартаментах и прописаться? Только временная регистрация

Жить в апартаментах можно, постоянная прописка в них не оформляется. Доступна только временная регистрация по месту пребывания.

Временная регистрация не даёт тех же прав, что постоянная. Прикрепление к поликлинике, запись ребёнка в детский сад или школу по месту жительства идут по остаточному принципу: приоритет у граждан с постоянной регистрацией в районе.

Для семьи с детьми апартаменты без постоянной регистрации создают постоянные бытовые сложности. Если школа или поликлиника нужны рядом с домом, квартира остаётся единственным надёжным вариантом.

Почему содержание апартаментов дороже? Налоги, коммуналка и вычет

Содержание апартаментов дороже, чем квартиры. Коммунальные услуги начисляются по тарифам для нежилых помещений, налог на имущество выше, а имущественный вычет при покупке не предоставляется.

Коммунальные платежи выше, потому что вода, электричество, отопление и обслуживание общих зон рассчитываются как для коммерческой недвижимости. Управляющая компания апарт-отеля может закладывать в тариф обслуживание ресепшена, коридоров, лифтов и другой общей инфраструктуры.

Имущественный вычет при покупке апартаментов не предоставляют, потому что объект нежилой. Возврат части расходов через налоговую доступен только для жилых помещений. Если покупатель рассчитывает на вычет, апартаменты сразу выпадают из рассмотрения.

Школа, поликлиника и тишина: чего ждать от апарт-отеля?

Рядом со зданием, где расположены апартаменты, вы скорее всего не увидите школы, детского сада или поликлиники. Застройщик не обязан обеспечивать нежилые объекты социальной инфраструктурой.

Законы о тишине на апартаменты не распространяются. Если у вас ребёнок, можно попасть в ситуацию, когда соседний блок законно используют под студию, офис или аренду с постоянным шумом. И самому громкие звуки рядом не так уж комфортны.

Если рядом откроется хостел, офис, фотостудия или мини-отель, шум будет законным, пока не нарушены санитарные нормы по уровню звука. Для постоянного проживания с детьми это серьёзный минус.

Ипотека на апартаменты: почему условия жёстче, чем на квартиры?

Ипотека на апартаменты выдаётся, но условия жёстче. Банки видят нежилой объект, считают его менее ликвидным и закладывают больший риск.

Льготные программы на апартаменты не действуют. На сентябрь 2026 ключевая ставка ЦБ — 14% годовых, ипотечные предложения на апартаменты начинаются от 19% годовых. Семейная, IT и другие госпрограммы доступны только для жилых помещений.

Если покупатель рассчитывает на господдержку, апартаменты сразу не подходят. Все расчёты по ипотеке нужно строить от рыночной ставки, а не от льготной.

Можно ли взять кредит под залог апартаментов? До 80% от оценочной стоимости

Да, если апартаменты уже в собственности, их можно использовать как залог. Банк готов дать до 80% от оценочной стоимости, ставка от 19% годовых, минимальная сумма займа — 300 тыс. ₽. Оформление идёт через кредит под залог апартаментов.

Частный инвестор обычно даёт до 50% от рыночной стоимости и считает по нижней границе оценки. Такой вариант быстрее банковского, но дороже; решение принимается по объекту, а не по анкете.

Деньги не выдаёт МБК-Кредит: перевод приходит от кредитора. По суммам свыше 200 тыс. ₽ действует период охлаждения — 48 часов по ч. 9.3 ст. 7 ФЗ-353. Законные исключения: предпринимательская цель займа, наличие поручителя или созаёмщика, возвратный лизинг.

Чем рискует собственник: банкротство, отсутствие льгот и вычета

Главный риск — банкротство. Если собственник проходит процедуру банкротства, апартаменты включают в конкурсную массу даже когда они единственное место проживания. Защита единственного жилья распространяется только на жилые помещения; поправки, которые предлагали исключить апартаменты из взыскания, не приняты.

Имущественный вычет при покупке апартаментов не предоставляется. Собственник теряет право вернуть часть расходов через налоговую, которое есть у покупателя квартиры.

Господдержка на апартаменты не распространяется. Никакие жилищные субсидии, льготные программы и материнские механизмы, привязанные к жилым помещениям, на апартаменты не действуют.

Когда апартаменты всё же подходят, а когда лучше квартира?

Апартаменты выбирают, когда прописка не нужна, важнее локация и цена входа, а объект планируется сдавать в аренду. В апарт-отелях управляющая компания часто берёт на себя заселение, уборку и поиск арендаторов, поэтому собственник тратит меньше времени на операционку.

Квартиру выбирают семьи с детьми и те, кому важна постоянная регистрация, школа рядом, налоговый вычет и защита единственного жилья. Квартира обычно ликвиднее при перепродаже, потому что покупатель с ипотекой и господдержкой может купить только жильё.

Если апартаменты покупаются на ИП или ООО для аренды, условия финансирования другие. Для бизнеса доступны отдельные программы — смотрите финансирование для юридических лиц.

Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд? Практически нет

Перевести апартаменты в жилой фонд можно только если здание соответствует требованиям к жилью: инсоляция, статус земли, социальная инфраструктура, нормы жилой застройки. В апарт-отелях эти требования обычно не выполняются.

На практике перевод почти невозможен. Рассчитывать на него при покупке апартаментов не стоит: даже если такие предложения звучат в рекламе, юридический статус меняется крайне редко.

Если цель — постоянное жильё, безопаснее сразу выбирать квартиру. Надежда на будущий перевод апартаментов в жильё — слабое основание для сделки.

Ответы на частые вопросы

Выбор простой: квартира — для постоянного проживания, семьи и льгот; апартаменты — для аренды, временного проживания и более низкой цены входа, если готовы к дорогим коммунальным платежам, налогу выше и отсутствию прописки. Если апартаменты уже в собственности и нужны деньги, используйте залог недвижимости: решение по объекту, а не по анкете, но ставка от 19% и период охлаждения 48 часов должны быть в расчёте заранее.