Займ под залог недостроенного дома: дают ли деньги под объект незавершённого строительства

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано03.08.2018

Обновлено21.07.2026

Время чтения≈ 3 минуты

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: да, займ под залог недостроенного дома возможен, но с двумя обязательными условиями — объект должен быть зарегистрирован в ЕГРН как объект незавершённого строительства, а земельный участок под ним должен принадлежать вам. Сумма будет ниже, чем по готовому дому: кредиторы закладывают дисконт на степень готовности.

Почему недострой сложнее обычного дома

Для кредитора залог — это то, что можно продать при неисполнении обязательств. Недостроенный дом продаётся дольше и дешевле готового: круг покупателей уже, стоимость зависит от того, что придётся доделывать. Отсюда осторожность, дисконт к оценке и более пристальная проверка документов.

Обязательные условия

• Право собственности зарегистрировано. Объект незавершённого строительства ставится на кадастровый учёт и регистрируется в ЕГРН — без записи заложить его нельзя. Проверить статус можно по выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте.
• Земля в собственности. Дом и участок закладываются вместе — это требование закона об ипотеке. Если участок в аренде, вариант сложнее и зависит от условий договора аренды и позиции арендодателя.
• Назначение земли допускает строительство жилого дома — ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садовый участок.
• Отсутствие арестов и запретов на регистрационные действия — проверьте себя в базе ФССП заранее.

От чего зависит сумма

На практике под недострой дают меньшую долю от оценки, чем под квартиру. Точная цифра определяется после осмотра и оценки.

Что делать, если объект не зарегистрирован

Вариантов два. Первый — зарегистрировать незавершённое строительство: понадобится технический план от кадастрового инженера и документы на участок. Второй — заложить только земельный участок: суммы будут меньше, но процедура проще и быстрее. Второй путь часто выбирают, когда деньги нужны как раз на достройку.

Альтернатива: заложить другой объект

Если недострой не проходит по требованиям, а деньги нужны на завершение стройки, обычно проще заложить квартиру в городе — она ликвиднее, сумма выше, ставка ниже, а стройка при этом остаётся свободной от обременения. Условия — на странице кредит под залог квартиры. Когда объект завершён и зарегистрирован как жилой дом, работает стандартная программа: займ под залог дома с участком.

Если банки отказали

Недострой — типичный случай, когда банковский скоринг говорит «нет» не из-за заёмщика, а из-за объекта. Здесь чаще срабатывает займ под залог от частного инвестора: решение принимает человек, который смотрит на конкретный объект, а не на формальный чек-лист.

МБК-Кредит — кредитный брокер, Санкт-Петербург и Ленинградская область. Возможность залога недостроя и сумма определяются после оценки объекта конкретным кредитором.