Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать: 5 способов

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано03.08.2018

Обновлено08.10.2026

Время чтения≈ 12 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: продать квартиру в ипотеке можно — с согласия банка, у которого она в залоге. Банк не запрещает продажу, он хочет только одного: получить остаток долга до того, как квартира перейдёт к новому владельцу. Главная сложность не в банке, а в покупателе: человек со своими деньгами редко готов гасить чужую ипотеку до сделки. Проще всего, если покупатель берёт ипотеку в том же банке. В остальных случаях есть безопасные расчёты через банк, транзитный инвестор, займ до продажи или срочный выкуп — разберём каждый вариант, сроки и цену вопроса.

Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке

Можно. Пока ипотека не погашена, квартира в залоге у банка, и в ЕГРН стоит обременение. По закону об ипотеке заложенную квартиру отчуждают с согласия залогодержателя, поэтому без банка Росреестр переход права не зарегистрирует. Но запрета продавать нет: банку всё равно, чьими деньгами будет погашен долг.

Досрочно погасить ипотеку банк тоже не может запретить. По закону о потребительском кредите банк вправе попросить уведомить его заранее — до 30 дней, во многих договорах срок короче. Это стоит проверить в своём договоре до того, как искать покупателя.

Почему продать ипотечную квартиру без скидки сложнее

Квартира в ипотеке стоит столько же, сколько такая же без обременения. Но покупателей у неё меньше, и вот почему:

• Покупатель с наличными не хочет платить первым. Схема «внесите задаток в размер долга, мы погасим ипотеку и потом подпишем договор» рискованна для него: если продавец не выйдет на сделку, вернуть деньги можно только через суд.
• Покупатель с ипотекой другого банка упирается в два залога. Его банк хочет быть единственным залогодержателем, а старый залог снимается только после погашения. Не все банки готовы проводить такие сделки.
• Риелторы покупателей перестраховываются и советуют выбрать квартиру без обременения или торговаться.

Отсюда торг. Продать по рыночной цене реально, но для этого нужен один из сценариев ниже, где деньги и залог двигаются одновременно и никто не рискует.

Способ 1. Покупатель берёт ипотеку в том же банке

Самый простой вариант. Банк уже знает квартиру и продавца, проверяет покупателя как своего заёмщика, а сделку ведёт сам: из кредита покупателя гасится долг продавца, разница уходит продавцу, старая ипотека прекращается, новая регистрируется. У крупных банков для этого есть отдельные программы, например у Сбербанка — продажа ипотечной квартиры через Домклик, где банк сам подаёт документы на регистрацию и снятие обременения.

Ограничение одно — покупатель должен подойти банку как заёмщик. Если не подошёл, остаются способы 2–5.

Способ 2. Покупатель с деньгами — через аккредитив или сервис банка

Покупатель не передаёт деньги вам. Он кладёт всю сумму на аккредитив, счёт эскроу или в сервис безопасных расчётов банка-кредитора. Банк видит деньги и даёт согласие на сделку. После регистрации перехода права банк забирает остаток долга, остальное получает продавец. Покупатель ничем не рискует, продавец получает рыночную цену.

Этот вариант хорошо работает, если покупатель и его риелтор понимают схему. Объяснить её заранее — половина успеха: «квартира в ипотеке» пугает меньше, когда в объявлении сразу написано, как пройдут расчёты.

Способ 3. Покупатель с ипотекой другого банка

Сложнее, но возможно. Банк покупателя переводит кредит на погашение долга продавца, старый залог снимается, квартира уходит в залог новому банку. Некоторые банки запускали программы покупки квартир в залоге у другого банка, но условия меняются — их нужно уточнять у банка покупателя до задатка. По опыту рынка такие сделки занимают в среднем от трёх до шести недель: два банка, два набора документов, два согласования.

Способ 4. Снять ипотеку до продажи и продать «чистую» квартиру

Если покупатель не готов к сделке с обременением, обременение снимают заранее. Тогда квартира продаётся как обычная, по рыночной цене. Деньги на погашение можно взять:

• свои — если есть накопления или помогут родственники;
• у транзитного инвестора — он на несколько дней гасит ваш долг банку, обременение снимается, а деньги возвращаются из сделки. Работает с суммой до 60% стоимости квартиры, услуга стоит около 6% от погашаемой суммы, допустима просрочка по ипотеке до месяца. Подробно — в статье о транзитном инвесторе;
• займом до продажи — частный инвестор гасит ипотеку, квартира переходит к нему в залог, и вы спокойно продаёте её по рынку, а заём с процентами закрываете из денег покупателя. Первые три месяца ежемесячных платежей нет — их покрывает депозит у кредитора, проценты платятся после продажи. Подходит, если остаток ипотеки заметно меньше цены квартиры: под залог до продажи дают около половины стоимости. Как это устроено — на странице займа до продажи квартиры.

Цена такого варианта — проценты и комиссия за время продажи. Обычно это заметно меньше, чем торг с покупателем за «квартиру с обременением».

Способ 5. Перевод долга на покупателя

Покупатель становится новым заёмщиком по вашей ипотеке — с той же ставкой и остатком. Для этого нужно согласие банка: он проверяет покупателя как обычного заёмщика и может отказать. Без согласия банка такой перевод недействителен. На практике встречается редко, но если у вас льготная ставка, а покупатель — родственник или знакомый, спросить банк стоит.

Когда разумнее срочный выкуп

Все способы выше требуют времени: найти покупателя, согласовать сделку с банком, дождаться регистрации. Если времени нет — уже есть просрочка по ипотеке, банк прислал требование вернуть долг, на квартире появились аресты или нужно уехать, — есть срочный выкуп. Инвестор сам договаривается с банком, гасит ипотеку и аресты, а остаток выплачивает вам. Осмотр и оценка — в день обращения, выход на сделку — через 2–3 дня.

Честно о цене: выкуп — это всегда скидка к рынку. Обычно 75–90% от рыночной стоимости, в среднем около 85%. Чем больше обременений и чем менее ликвидна квартира, тем ниже цена. Пример из практики: трёхкомнатная квартира в Приморском районе, рынок 15 млн ₽, залог банка на 7 млн ₽ и аресты приставов на 3 млн ₽. Покупатели отказывались даже со скидкой, инвестор выкупил за 12,7 млн ₽, сам закрыл долг банку и вопросы с приставами. Подробнее — на странице выкупа квартиры в ипотеке.

Особые случаи

• Маткапитал и дети. Если в квартиру вложен материнский капитал, у детей должны быть выделены доли, а продажа требует согласия органов опеки — обычно при условии, что детям покупается равноценное жильё. Это удлиняет сделку, заложите время заранее.
• Развод. Если квартира куплена в браке, нужно согласие второго супруга, а долг по ипотеке, как правило, общий. Чаще всего квартиру продают и делят остаток после погашения. Подробно — в статье о разделе квартиры при разводе.
• Военная ипотека и льготные программы. У военной ипотеки два залогодержателя — банк и Росвоенипотека, согласовывать придётся с обоими. По льготным программам условия досрочного погашения и продажи смотрите в своём договоре.
• Недавно купили. Ипотека не запрещает продать квартиру хоть через месяц после покупки. Но если владели меньше минимального срока, с дохода от продажи придётся заплатить налог.

Сколько времени занимает продажа

Сама регистрация сейчас почти всегда электронная и занимает обычно 1–2 рабочих дня. Дольше всего — найти покупателя и согласовать сделку с банком: через банк по опыту рынка от трёх до шести недель. После погашения долга банк подаёт заявление о снятии залога — крупные банки делают это за несколько рабочих дней, — а Росреестр погашает запись в течение трёх рабочих дней.

Частые вопросы

Ещё по теме: кредит под залог с просрочками и долгами, кредит под залог ипотечной квартиры — если квартиру хочется сохранить.

Если банк уже требует вернуть долг, полезно знать, могут ли забрать квартиру за долги и сколько есть времени.