Как продать квартиру, которая находится в залоге

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано03.08.2018

Обновлено21.07.2026

Время чтения≈ 3 минуты

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: продать заложенную квартиру можно, но только с согласия залогодержателя. Работают три схемы: погасить долг до сделки, продать вместе с долгом или провести сделку через кредитора. Выбор зависит от того, есть ли у покупателя свои деньги и насколько горит срок.

Почему нельзя просто продать

В ЕГРН стоит запись об обременении. Росреестр не зарегистрирует переход права без согласия залогодержателя — сделка просто не пройдёт. Проверить, есть ли обременение и на кого оно оформлено, можно по выписке из ЕГРН.

Схема 1: погасить долг до сделки

Самая простая для покупателя. Вы находите деньги, закрываете займ, снимаете обременение и продаёте чистый объект.

• Плюс: обычная сделка, покупателей больше, цена выше.
• Минус: нужны деньги на погашение до продажи.

Часто задачу решают авансом от покупателя, но это риск для него — деньги переданы, а объект ещё в залоге. Оформляйте такой аванс договором с чёткими условиями возврата.

Схема 2: продажа с переводом долга

Покупатель принимает на себя обязательство по вашему займу, залогодержатель даёт согласие, обременение переходит вместе с квартирой.

• Плюс: не нужны деньги на досрочное погашение.
• Минус: покупатель должен пройти проверку у кредитора, круг покупателей резко сужается.

Схема 3: сделка через кредитора

Деньги покупателя делятся: часть идёт на погашение долга напрямую кредитору, остаток — вам. Обременение снимается в процессе регистрации.

• Плюс: безопасно для обеих сторон, не нужны свободные деньги.
• Минус: сложнее организационно, нужна готовность кредитора работать по такой схеме.

Когда сроки горят

Продажа заложенной квартиры на открытом рынке занимает месяцы: покупатели опасаются обременения и торгуются. Если время критично — например, копится просрочка и кредитор готовится к взысканию, — есть вариант срочного выкупа: сделка за 1–3 дня, расходы по оформлению на компании, предоплаты нет.

Альтернатива продаже — рефинансирование: если проблема в неподъёмном платеже, а не в самой квартире, иногда достаточно снизить нагрузку и жильё сохранить.

Что проверить перед началом

1. Точный остаток долга — запросите справку у кредитора.
2. Есть ли мораторий на досрочное погашение в договоре.
3. Нет ли арестов помимо залога: база ФССП. Арест блокирует сделку даже при согласии залогодержателя.
4. Есть ли среди собственников несовершеннолетние — потребуется разрешение органов опеки.

После сделки

Обязательно проверьте, что запись об обременении снята: закажите свежую выписку из ЕГРН через неделю после регистрации. Незакрытое обременение всплывёт в самый неподходящий момент.

Если квартиру продавать не хочется, а деньги нужны, посмотрите условия займа под залог квартиры — иногда перезалог решает задачу без потери жилья.

МБК-Кредит — кредитный брокер в Санкт-Петербурге. Материал справочный; конкретную схему согласовывайте с залогодержателем.