+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
г. Санкт-Петербург, метро Гостиный двор, Невский пр. 56, оф. 68 Работаем с 11.00 до 19.00
Коротко: С 1 сентября 2025 года по закону № 482-ФЗ в выписку из ЕГРН вносят сведения о людях, которые не являются собственниками, но сохраняют право жить в квартире после смены владельца, например об отказниках от приватизации. Покупатель может увидеть их до сделки.
«Купил квартиру, а в ней прописан человек, которого нельзя выселить». Этот сценарий — ночной кошмар любого покупателя недвижимости. Долгие годы рынок жил в страхе перед «отказниками от приватизации» и другими «вечными жильцами» — людьми, которые не являются собственниками, но имеют пожизненное право жить в квартире. Выявить их до сделки было практически невозможно, что приводило к судебным тяжбам и потере денег.
Хорошая новость: эта эпоха закончилась. С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, который делает всех «скрытых жильцов» видимыми прямо в выписке из ЕГРН. В этой статье мы подробно разберем, как новый закон меняет правила игры, кто такие «вечные жильцы» и как теперь на 100% обезопасить себя при покупке или залоге недвижимости.
Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист по залоговому кредитованию. В кредитовании — с 2012 года.
Профиль эксперта · другие статьи
Главное изменение — теперь в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится информация о лицах, которые не являются собственниками, но сохраняют право пользования жилым помещением при смене владельца. Раньше эти данные хранились в архивах и были практически недоступны. Теперь они становятся частью официальной выписки.
Цитата эксперта:
Дмитрий Зернов: «Это революционное изменение. Раньше «вечные жильцы» были скрытой угрозой, которую выявляли только самые дотошные юристы. Теперь эта информация становится публичной в рамках выписки из ЕГРН, превращая риск в управляемый фактор. Для покупателей и банков это означает новый уровень безопасности».
Новый закон в первую очередь направлен на две категории граждан, чье право на проживание сохраняется пожизненно, независимо от смены собственника:
Это члены семьи, которые на момент приватизации квартиры имели равные права с будущим собственником, но добровольно отказались от своей доли в его пользу.
Простой пример: В 90-е годы семья из трех человек (отец, мать и сын) приватизировала квартиру. Родители отказались от своих долей в пользу сына. Сын стал единственным собственником, но родители по закону сохранили пожизненное право проживания в этой квартире. Даже если сын продаст квартиру, выселить их будет невозможно.
Это лица, которые проживали вместе с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива на момент полной выплаты паевого взноса. Закон приравнивает их права к правам «отказников».
| Критерий | Просто прописанный | «Вечный жилец» (с правом пользования) |
|---|---|---|
| Основание | Административная регистрация | Закон (например, отказ от приватизации) |
| Можно ли выселить? | Да, через суд (если нет оснований) | Практически невозможно |
| Видно ли было раньше? | В справке Формы 9 | Только в архивных документах |
| Видно ли сейчас? | В справке Формы 9 | В выписке из ЕГРН (как обременение) |
Информация о «вечных жильцах» будет отображаться в разделе «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости». Теперь, заказывая выписку, вы увидите не только ипотеку или арест, но и запись примерно такого содержания:
«Право пользования жилым помещением сохраняется за Ивановой Марией Петровной, 12.03.1950 г.р., на основании ее отказа от участия в приватизации в пользу иного лица».
Такая запись означает, что для любых сделок с этой квартирой (продажа, дарение, залог) потребуется нотариально заверенное согласие этого человека. Без него банк не одобрит кредит, а Росреестр приостановит регистрацию сделки.
Блок «Кейс из практики»
К нам обратился Сергей, планировавший взять кредит под залог квартиры, доставшейся ему от отца. Мы заказали выписку из ЕГРН и в разделе обременений увидели запись о праве пользования его тети, которая отказалась от приватизации 20 лет назад. Банк сразу отказал в кредите без ее нотариального согласия. Мы помогли Сергею юридически грамотно договориться с родственницей, и только после этого банк одобрил сделку.
Новый закон — это огромный шаг вперед для безопасности сделок с недвижимостью. Он выводит из тени «вечных жильцов» и защищает добросовестных покупателей и кредиторов. Теперь проверка юридической чистоты квартиры стала проще и надежнее.
Однако не стоит терять бдительность. Закон лишь предоставляет инструмент, а пользоваться им нужно грамотно. Выписка из ЕГРН отныне — ваш главный документ при любой сделке, но в сложных случаях профессиональная юридическая проверка остается незаменимой.
Хотите купить или заложить квартиру и быть на 100% уверенным в ее юридической чистоте? Отправьте нам выписку из ЕГРН на бесплатный экспресс-анализ. Наш юрист проверит ее на скрытые риски по новому законодательству в день обращения.
Актуальные условия и ставки — на странице услуги: кредит под залог квартиры.
Чаще всего — отказники от приватизации: они сохраняют право пользоваться квартирой бессрочно. Такое право также возникает по договору дарения или ренты с условием проживания и по завещательному отказу.
Запросите выписку из ЕГРН, архивную справку о зарегистрированных и документы приватизации. Если при приватизации кто-то был прописан и не стал собственником — это повод разобраться до сделки.
Как правило, нет: право пользования сохраняется и при смене собственника. Исключение — если человек сам выехал на другое постоянное место жительства, это решает суд.
Да. Новый собственник получает квартиру вместе с жильцами, у которых есть право пожизненного проживания.
Сложнее: часть кредиторов такие квартиры не берёт, остальные учитывают риск в сумме займа. Лучше заранее сказать о прописанных отказниках, чтобы не тратить время на заявку.
Перед покупкой проверьте и обременения: пошагово, бесплатно и с учётом временных лагов — в статье как проверить, в залоге ли квартира.
Тотальный контроль: как налоговая теперь отслеживает доходы от аренды и что с этим делатьКоротко: Налоговая узнаёт о сдаче квартиры через банки, которые передают ФНС сведения о счетах... 
Переводы на карту — бомба замедленного действия: как ФНС и банки видят ваши «серые» доходы и чем это грозитРегулярные переводы на личную карту банк и налоговая могут счесть доходом — это стоит... 
Покупка квартиры: 5 новых «смертельных» рисков, о которых молчат риэлторыКоротко: Перед покупкой квартиры уже недостаточно проверить выписку из ЕГРН и долги за коммунальные... 
Налоговая льгота при продаже жилья: кому доступна с 1 января 2026 годаКоротко: семья с двумя и более детьми может продать жильё и не платить НДФЛ,... 
Можно ли объединить несколько объектов в один залог?Коротко: Да, несколько объектов можно оформить одним договором залога и получить один кредит на... 
Как правильно выбрать оценщика для залоговой недвижимости?Коротко: Для оценки залога выбирайте оценщика, который аккредитован у вашего банка и состоит в... 