Налоговая льгота при продаже жилья: кому доступна с 1 января 2026 года

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано16.01.2026

Обновлено09.10.2026

Время чтения≈ 8 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: семья с двумя и более детьми может продать жильё и не платить НДФЛ, даже если минимальный срок владения не прошёл, — при условии, что в том же году или до 30 апреля следующего года покупает жильё больше по площади или по кадастровой стоимости. С 1 января 2026 года закон № 425-ФЗ расширил льготу: теперь учитываются дети, родившиеся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года, и взрослые дети, признанные судом недееспособными. Ниже — все условия, сроки, пример и частые ошибки.

Об авторе

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист по залоговому кредитованию. В кредитовании — с 2012 года.

Профиль эксперта · другие статьи

Что это за льгота

По общему правилу НДФЛ с продажи жилья не платят, если оно было в собственности дольше минимального срока: 3 года — для наследства, подарка от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья, 5 лет — в остальных случаях. С 2026 года владеть нужно непрерывно.

Для семей с детьми есть отдельная льгота (пункт 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса): если семья продаёт жильё, чтобы купить более просторное, доход от продажи освобождается от НДФЛ полностью, даже если срок владения не прошёл. Речь не о разнице между ценой продажи и покупки — налог не платят со всей суммы дохода.

Пример. Семья с двумя детьми продаёт двухкомнатную квартиру 45 м² за 6 млн ₽, которой владеет 2 года, и в том же году покупает трёхкомнатную квартиру 70 м². При соблюдении остальных условий налог с продажи платить не нужно. Без льготы налог мог бы составить до 650 тыс. ₽ (13% с дохода без вычетов) или около 520 тыс. ₽ при вычете 1 млн ₽.

Что изменилось с 1 января 2026 года

Изменения внесены законом № 425-ФЗ от 28.11.2025 и действуют с 1 января 2026 года.

• Дети, родившиеся после продажи. Учитывается ребёнок, родившийся или усыновлённый не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Льгота применяется, даже если на дату продажи в семье был один ребёнок.
• Возраст остальных детей теперь определяют не на дату регистрации продажи, а на 30 апреля следующего года.
• Недееспособные дети. Ребёнок, признанный судом недееспособным, учитывается в любом возрасте. Важно именно решение суда: инвалидность сама по себе недееспособностью не является.
• Сравнение с другим жильём семьи. Теперь учитывается не только площадь, но и кадастровая стоимость.

Пример. Квартиру продали в сентябре 2026 года, в семье был один ребёнок 12 лет. Новое жильё купили в том же году, второй ребёнок родился в апреле 2027 года. На 30 апреля 2027 года в семье двое несовершеннолетних детей — при соблюдении остальных условий налог с продажи платить не нужно.

Все условия льготы в 2026 году

Условия должны выполняться одновременно:

1. Двое и более детей у продавца или его супруга: до 18 лет, до 24 лет при очном обучении, недееспособные в любом возрасте или родившиеся после продажи до 30 апреля следующего года.
2. Новое жильё куплено вовремя: в год продажи или не позднее 30 апреля следующего года. Покупателем может быть продавец, супруг или дети. По договору долевого участия нужна полная оплата, по купле-продаже — зарегистрированное право собственности.
3. Новое жильё больше: по общей площади или по кадастровой стоимости, чем проданное.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽.
5. Нет другого большого жилья: на дату продажи семья не владеет более чем 50% в другом жилье, которое больше покупаемого по площади или кадастровой стоимости.

Как оформить льготу: по шагам

1. Проверьте условия по списку выше, в том числе даты: продажа, покупка, рождение ребёнка.
2. Соберите документы: договоры продажи и покупки, выписки из ЕГРН, свидетельства о рождении детей, справку об очном обучении (если ребёнку 18–24 года), решение суда о признании недееспособным (если применимо).
3. Сверьтесь с налоговой. Если НДФЛ с продажи всё же нужно декларировать, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Порядок для своей ситуации лучше уточнить в личном кабинете налогоплательщика или в инспекции.
4. Сохраните документы на случай вопросов налоговой.

Частые ошибки

• Перепутали сроки. Купить новое жильё нужно в год продажи или до 30 апреля следующего года. Позже — льгота не действует.
• Кадастровую стоимость спутали с рыночной. Лимит 50 млн ₽ и сравнение жилья — по кадастровой стоимости из ЕГРН.
• Не оформили покупку до конца. Без полной оплаты по ДДУ или регистрации права по купле-продаже покупка не считается.
• Забыли про другое жильё семьи. Доля больше 50% в квартире, которая больше покупаемой, лишает льготы.
• Посчитали инвалидность недееспособностью. Нужно решение суда о признании недееспособным.

Если квартира в ипотеке, варианты продажи — в гайде как продать квартиру в ипотеке.

Частые вопросы