Можно ли получить кредит под залог земли, находящейся в аренде?

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано07.07.2025

Обновлено04.10.2026

Время чтения≈ 8 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: Можно, но такой залог берут не все кредиторы. Право аренды участка принимают, если договор зарегистрирован в ЕГРН, прямо разрешает залог и действует не меньше срока кредита — желательно от 10 лет.

Вопрос не самый очевидный: если земля не в собственности, а в аренде — можно ли использовать её в качестве залога? На первый взгляд, кажется, что нет. Но на практике всё немного сложнее. Некоторые банки действительно готовы рассматривать такие случаи. Главное — чтобы участок соответствовал определённым требованиям, а аренда была оформлена должным образом. Разберёмся, когда это возможно и что нужно учесть.

В чём сложность получения кредита

Банки в первую очередь смотрят на то, чем обеспечен кредит. Если находящаяся в собственности квартира не вызывает вопросов, то арендованная земля — совсем другой случай. Вот основные проблемы с которым можно столкнуться при обращении:

• Земля не принадлежит заёмщику. Арендатор только пользуется участком, но не может продать его или распорядиться им свободно.
• Банк не может изъять аренду. В случае невозврата долга реализовать такой залог сложно. Особенно если земля принадлежит государству.
• Аренда может закончиться. Кредит может выдаваться на 5 лет, а аренда — истекает через 2. Это риск, на который банк идти не хочет.
• Не все договоры аренды дают право передавать землю в залог. Особенно если речь о муниципальной или федеральной собственности.

Особенности получения кредита под залог арендованной земли

Если банк всё же готов рассматривать землю в аренде как залог, он будет внимательно оценивать и участок, и самого заёмщика. Есть ряд условий, без которых одобрение невозможно.

Требования к участку:

• Аренда должна быть долгосрочной. Как минимум — от 10 лет, желательно — с автоматическим продлением.
• Целевое назначение должно быть понятно. Например, участок для сельхозработ, строительства, торговли. Если использование не прописано или вызывает сомнения — в кредите скорее всего откажут.
• Аренда должна быть зарегистрирована. Без записи в ЕГРН банк даже не станет рассматривать заявку.
• Договор должен разрешать передачу в залог. Если прямо запрещено — вариантов нет.

Требования к заёмщику:

• Подтверждённый доход. Нужно показать, что вы можете выплачивать кредит. Это могут быть справки, отчётность или даже выручка по расчётному счёту.
• Отсутствие долгов по арендной плате. Просрочки — тревожный сигнал для банка.
• Хорошая кредитная история. Если вы брали кредиты раньше и возвращали их вовремя — это плюс.

Особенности аренды:

• Срок аренды не должен быть меньше срока кредита. Если аренда заканчивается через три года, а кредит берётся на пять — это тупик.
• При аренде у государства может потребоваться согласие арендодателя. Причём письменное, официальное, и выданное заранее.
• Залогом становится не участок, а право аренды. И банк должен быть уверен, что это право можно переуступить или использовать в случае невозврата.

Какие документы потребуются

Понадобятся договор аренды, выписка из ЕГРН о регистрации аренды, кадастровая выписка, согласие арендодателя для муниципальной или федеральной земли и документы о доходах заёмщика.

Подготовка к оформлению кредита в таком случае требует тщательности. Банк обязательно запросит:

• Договор аренды участка — с указанием срока действия и условий.
• Выписку из ЕГРН — подтверждение регистрации аренды.
• Кадастровую выписку — где указаны площадь, границы и назначение участка.
• Согласие арендодателя на передачу прав в залог — если участок муниципальный или федеральный.
• Справку об отсутствии задолженности по аренде — желательно за последние 6–12 месяцев.
• Финансовые документы заёмщика — для физлиц это справка о доходах, для юрлиц — бухгалтерская отчётность, декларации.
• Бизнес-план или расчёт доходности — если кредит берётся под проект, связанный с использованием участка.

Если что-то из этого отсутствует — банк, скорее всего, откажет. Все документы должны быть актуальными, без юридических споров или недочётов.

Подводя итог

Да, получить кредит под залог арендованной земли можно — но только если аренда долгосрочная, юридически чистая и зарегистрирована. Банк должен быть уверен, что участок действительно используется, за него платят аренду, и в случае чего можно будет работать с правом аренды как с полноценным обеспечением.

Если вы арендуете землю и планируете взять кредит — первым делом проверьте договор. Вторым — подготовьте все документы. И только потом обращайтесь в банк. Тогда шансы на одобрение будут вполне реальными.

Актуальные условия и ставки — на странице услуги: кредит для юридических лиц.

Какая аренда подходит, а какая нет

Подходит долгосрочная аренда со сроком больше срока займа и аренда с уже начатым выкупом, а при запрете залога в договоре, коротком остатке срока или долге по арендной плате откажут.

Что если на арендованной земле стоит дом

Тогда работает статья 69 закона об ипотеке: здание закладывается только одновременно с участком либо с правом аренды под ним. Разделить их нельзя. На практике это означает, что в залог уходит связка «дом в собственности плюс право аренды земли», и согласие арендодателя нужно в любом случае.

Сколько дают под право аренды

Под право аренды дают меньше, чем под собственность: ориентир — 25–40% от стоимости прав, и сумма сильно зависит от остаточного срока аренды.

Меньше, чем под собственность, и это логично: при обращении взыскания покупатель получает не участок, а обязательство перед арендодателем с ограниченным сроком. Ориентир — 25–40% от стоимости прав, и цифра сильно зависит от остаточного срока аренды.

Частые вопросы