Можно ли заложить квартиру, если один из собственников против?

Автор статьи

Дмитрий Зернов

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Поделиться:

Опубликовано07.07.2025

Обновлено04.10.2026

Время чтения≈ 7 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: Нет, всю квартиру в долевой собственности без письменного согласия каждого собственника заложить нельзя. Свою долю можно заложить и без согласия остальных, но банки под долю почти не кредитуют — такие займы дают частные инвесторы.

Залог недвижимости становится хорошей возможности получить кредитные средства на лучших условиях. Это становится возможным благодаря обеспечению получаемых средств. Но в качестве такой недвижимости может выступать не каждый объект. Можно ли закладывать квартиру или дом, если один из собственников не выражает согласия на сделку?

Основные требования законодательства

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 102, для оформления залога недвижимости, которое находится в совместной собственности, требуется письменное согласие от каждого владельца жилья или законных представителей, если один из собственников является несовершеннолетним. Если разрешение предоставляют не все, в финансовой организации заявку не одобрят.  

Существуют определенные ситуации, когда оформить залог не получается по объективным причинам. Это может касаться утраты дееспособности одним из собственников. В такой ситуации приходится предварительно обращаться в суд, чтобы получить право заложить не всю квартиру, а долю в имуществе без согласия одного из владельцев.

Обратите внимание! При оформлении залога финансовые организации часто требуют личного присутствия всех совладельцев.

Оформление залога без согласия собственников

Такая возможность остается при владении долей в квартире или жилом доме. Согласие остальных собственников на залог доли не требуется.

Согласно статьям 250 и 255 Гражданского кодекса РФ, в случае оформления доли в залог и отсутствия платежей по ней, право преимущественной покупки принадлежит остальным собственникам.

Как можно заложить долю в недвижимости

Долю обычно закладывают у частного инвестора: он даёт до 30% от стоимости самой доли под ставку от 3,5% в месяц, а шансы выше, если на долю приходится изолированная комната.

Банки под залог доли, как правило, не кредитуют. Исключение — кредит на выкуп остальных долей, когда после сделки вся квартира переходит к заёмщику и становится единым объектом залога. В остальных случаях заём под долю дают частные инвесторы: до 30% от стоимости самой доли, ставка от 3,5% в месяц. Шансы выше, если на долю приходится изолированная комната.

Существуют некоторые условия, которые необходимо соблюдать для успешного оформления залога доли:

1. Выделенная доля. Это значит, что собственник имеет документы с указанием доли на отдельную комнату или определенное помещение. Кредиторы отказываются принимать к рассмотрению невыделенные доли, ведь в данном случае требуется согласие каждого из собственников.
2. Заемщик и собственник жилья – одно лицо. Это значит, что в документах на долю и в заявлении должен быть зафиксирован один и тот же человек.
3. Отсутствие обременений. На жилье не должно быть арестов или ограничений в праве пользования. Данное условие проверяется по Росреестру.
4. Проверка заёмщика. Частный инвестор смотрит прежде всего на объект, но вручную проверяет суды, исполнительные производства и долги заёмщика.
5. Страхование собственности. Оформляется в процессе оформления кредита. Зачастую банки предоставляют на выбор несколько компаний с разными условиями и платежами по страховому договору.

Важно! Свою долю в праве общей долевой собственности собственник закладывает без согласия остальных (ст. 246 ГК РФ). Согласие всех нужно, когда квартира в совместной собственности или когда закладывается квартира целиком. Если доля куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Процедура оформления залога

Процесс оформления залога и получения кредитных средств включает последовательные этапы:

1. Соответствие требованиям кредитора. Необходимо заранее в этом убедиться. Потребуются паспортные данные собственников, выписка из ЕГРН, отчет об оценке имущества. Дополнительно не лишним будет предоставить документы о подтверждении доходов потенциального заемщика.
2. Направление заявки. Сделать это можно онлайн, но допускается личный визит в офис кредитной организации.
3. Посещение отделения банка. Требуется после получения предварительного одобрения сделки. На данном этапе предоставляют необходимые документы и заявление по форме банка.
4. Подписание документов. Необходимо ознакомиться с содержанием и основными условиями. Если собственность совместная, подпись требуется от каждого владельца. При наличии выделенной доли возможно подписание только заявителем.
5. Регистрация в Росреестре. Подача сейчас почти всегда электронная, регистрация обычно занимает 1–2 рабочих дня. После этого залог считается оформленным.

Таким образом, заложить квартиру целиком без согласия всех совладельцев не получится. Но свою долю можно заложить и без их согласия — у частного инвестора, если заёмщик и собственник доли одно лицо, а на доле нет обременений

Частые вопросы о залоге квартиры без согласия собственников

Актуальные условия и ставки — на странице услуги: кредит под залог квартиры.