Сколько дадут под залог дома с участком: расчёт суммы: МБК-Кредит

Автор статьи

Директор по развитию · Специалист по залоговому кредитованию

Опубликовано15.04.2019

Обновлено14.08.2026

Время чтения≈ 6 минут

Дмитрий Зернов — директор по развитию ипотечно-залогового центра «МБК-Кредит», специалист в области залогового кредитования…

Коротко: сумма считается от рыночной стоимости дома и участка вместе, минус дисконт на ликвидность. По городской квартире дают до 80% оценки, по загородному дому — как правило меньше, потому что продать его при неисполнении обязательств сложнее и дольше.

Оценка загородного дома с участком перед выдачей займа под залог

Из чего складывается расчёт

Формула простая: рыночная стоимость объекта × коэффициент кредитора = сумма займа. Вся интрига в двух вещах — как оценят объект и какой применят коэффициент.

Важный момент, который часто удивляет: оценивают не то, во сколько дом обошёлся при постройке, а то, за сколько его реально можно продать сегодня. Дом, в который вложено 12 миллионов, в глухом СНТ может оцениваться в 6 — потому что покупателей на него мало.

Что повышает оценку

Близость к КАД и к городу — фактор номер один в Ленобласти.
Магистральный газ.
Круглогодичный подъезд с асфальтом.
Статус ИЖС в границах населённого пункта, а не земли сельхозназначения.
Обжитой посёлок с инфраструктурой рядом.
Дом до 20 лет, капитальные стены, актуальный технический план.

Что понижает

Фактор	Влияние на сумму
Удалённость 80+ км от города	Существенное снижение
Земля в аренде, а не в собственности	Часто отказ
Нет межевания	Отказ до устранения
Каркасный дом	Часть кредиторов не берёт
Незарегистрированная пристройка	Оценивают без неё
Только сезонный подъезд	Существенное снижение
Дом не достроен	Отдельный случай — разбор здесь

Как узнать сумму до оценки

Предварительный ориентир кредитор даёт по адресу, площади дома и участка, категории земли и наличию коммуникаций — это занимает минуты. Точная цифра появляется после выезда оценщика: он фотографирует объект, сверяет фактическое состояние с документами и готовит отчёт. Обычно 1–3 дня с учётом дороги.

Посчитать платёж по предполагаемой сумме удобно в калькуляторах.

Как увеличить сумму

Привести документы в порядок. Провести межевание, зарегистрировать все постройки, обновить технический план. Незарегистрированная баня или гараж просто не участвуют в оценке.
Снять обременения и аресты. Проверьте себя в базе ФССП до подачи заявки.
Добавить второй объект в залог. Если дома не хватает, некоторые кредиторы берут в обеспечение и городскую квартиру.
Рассмотреть частного инвестора. Он оценивает объект гибче банковского скоринга — займ под залог от частного инвестора.

Что ещё влияет на условия

Кроме объекта кредитор смотрит на вашу способность обслуживать платёж. Официальная справка о доходах в большинстве программ не нужна, но долговая нагрузка учитывается — посчитайте свой ПДН заранее. Полный список требований к объекту — условия займа под залог дома с участком. Какие вообще загородные объекты подходят — разбор по типам.

Оформить заявку: займ под залог дома с участком.

МБК-Кредит — кредитный брокер, Санкт-Петербург и Ленобласть. Окончательную сумму определяет кредитор после оценки.

Сколько дают по типам домов

Объект	Доля от рыночной цены
Дом ИЖС в черте города или ближнем пригороде, все коммуникации	до 70%
Дом ИЖС в области, 30–60 км от КАД, круглогодичный подъезд	55–65%
Дом в СНТ, зарегистрированный как жилой	40–55%
Садовый дом без статуса жилого	30–45%
Недострой с зарегистрированным правом	25–40%

Оценивается связка «дом плюс участок» целиком. Бывает, что земля стоит дороже строения: пятнадцать соток ИЖС во Всеволожском районе с ветхим домом 1970-х считаются фактически по участку, а дом идёт бонусом.

Дом закладывается только вместе с землёй. Статья 69 закона об ипотеке требует одновременного залога участка под строением либо права аренды на него. Разделить их нельзя, поэтому первый вопрос при оценке — не какой у вас дом, а что с землёй.

Почему за область дают меньше

Причина не в качестве дома, а в сроке продажи. Квартира в Петербурге уходит примерно за 83 дня, загородный дом — за полгода и дольше, а зимой рынок почти замирает. Этот срок кредитор закладывает в дисконт: чем дольше объект будет искать покупателя, тем ниже доля от рыночной цены.

Статус строения решает больше, чем площадь. Жилой дом можно купить в ипотеку, значит круг покупателей широкий. Садовый дом берут только за наличные, и продаётся он в разы дольше. Перевод садового дома в жилой занимает пару месяцев и заметно поднимает оценку.

Что проверить до обращения

Границы участка в ЕГРН. С 1 марта 2025 года участок без установленных границ невозможно ни продать, ни заложить — Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ. Проверяется бесплатно на публичной кадастровой карте.
Регистрация дома. Если строение есть, а в ЕГРН его нет, оформить право можно по упрощённой процедуре: дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года.
Соответствие техплану. Пристройки и мансарды, которых нет в документах, из оценки вычёркиваются.
Собственники и доли. Если в числе владельцев несовершеннолетний, потребуется разрешение опеки, а на залог его практически не дают.

Материнский капитал в доме — почти всегда стоп-фактор. Он обязывает выделить доли детям, а дальше вступает в силу правило про опеку. Проверьте это до того, как строить планы: обнаруживается такое обычно на этапе документов и разворачивает всю сделку.

Частые вопросы

Можно ли заложить дом без участка?

Нет. Статья 69 закона об ипотеке требует одновременного залога земли под домом или права аренды. Это императивная норма, обойти её нельзя.

Участок оформлен на супруга — что делать?

Супруг становится вторым залогодателем и подписывает договор вместе с вами. Разделить дом и землю в залоге невозможно, поэтому его участие обязательно.

Дом в СНТ подойдёт?

Да, если право зарегистрировано и границы участка установлены. Доля составит 40–55% для дома со статусом жилого и 30–45% для садового.

Дом не достроен — есть шанс?

Есть, если объект незавершённого строительства зарегистрирован в ЕГРН и имеет фундамент, стены и кровлю. Доля будет низкой, 25–40%: продать недострой сложно.

Сколько времени занимает оценка?

Предварительный ориентир называется по адресу и кадастровому номеру в день обращения. Точная сумма — после осмотра и проверки документов, обычно в течение суток.

Плохая кредитная история помешает?

Нет. Решение принимается по объекту, а не по скорингу. Просрочки и отказы банков не блокируют сделку — важно отсутствие ареста на дом и участок.

Сколько дадут под залог дома с участком: как считается сумма