+7 (812) 777 28 07 
info@mbkcredit.ru 
г. Санкт-Петербург, метро Гостиный двор, Невский пр. 56, оф. 68 Работаем с 11.00 до 19.00
Купить квартиру с обременением можно, и чаще всего это обычная сделка: квартира в ипотеке у продавца, его долг гасится из денег покупателя, банк снимает залог, и право собственности переходит к новому владельцу. Риск не в самом обременении, а в порядке расчётов. Если отдать деньги до снятия обременения без защиты, можно остаться и без квартиры, и без денег.
Разбираем, какие обременения бывают, по каким схемам проходит покупка квартиры в ипотеке и как покупателю закрыть каждый риск.
Обременение — это запись в ЕГРН, которая ограничивает собственника в распоряжении квартирой. Увидеть её можно в выписке из ЕГРН, в разделе об ограничениях прав. Как получить выписку бесплатно и что в ней искать, мы разобрали в статье как проверить, в залоге ли квартира.
Обременения бывают разные, и опасность у них разная:
| Обременение | Что это значит для покупателя |
|---|---|
| Ипотека банка | Самый частый случай. Сделка проходит через банк продавца, долг гасится из денег покупателя |
| Залог у частного лица | Нужно участие залогодержателя: он подтверждает погашение и подаёт заявление о снятии залога. Проверять особенно внимательно |
| Арест или запрет приставов | Пока долг не погашен и запрет не снят, Росреестр не зарегистрирует переход права |
| Запрет военкомата | Ограничивает регистрацию сделок. Как он выглядит и снимается — в статье про запрет военкомата в ЕГРН |
| Аренда или рента | Не исчезают при смене собственника: договор аренды сохраняет силу, обязательства по ренте переходят к покупателю |
Дальше речь в основном про самый частый вариант — квартиру в ипотеке у продавца.
Сделка идёт через банк продавца. Покупатель вносит сумму, равную остатку долга, банк закрывает кредит и подаёт заявление о снятии залога. Остаток цены покупатель кладёт на аккредитив или в банковскую ячейку, и продавец получает его только после регистрации перехода права. Отдавать сумму долга продавцу «на руки», чтобы он сам погасил ипотеку, нельзя: если он этого не сделает, вернуть деньги придётся через суд.
Самый простой путь: банк одновременно гасит кредит продавца и оформляет новый залог на покупателя. Квартиру банк уже проверял, поэтому согласования проходят быстрее.
Сложнее: не каждый банк готов выдавать кредит на квартиру, которая заложена у другого банка. Но такие программы есть — среди наших банков-партнёров есть банк, который финансирует покупку квартиры из-под залога. Схема та же: деньги нового банка гасят долг продавца, после снятия обременения квартира переходит в залог к банку покупателя.
Бывает, что банк продавца тормозит сделку или у продавца просрочка, а у покупателя нет денег, чтобы погасить долг заранее. Тогда долг закрывает частный инвестор: залог снимается, и сделка проходит как с чистой квартирой. Это платная услуга — подробно, как это устроено и сколько стоит, в статье про транзитного инвестора.
Продавцу: если вы со стороны продажи, а не покупки, — способы продать квартиру в ипотеке без скидки собраны в статье как продать квартиру в ипотеке.
Материнский капитал можно направить на покупку такой квартиры — в том числе на погашение части долга продавца в рамках сделки, если банк и Социальный фонд согласуют схему.
С семейной ипотекой в Петербурге сложнее: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по ней нельзя купить вторичное жильё, а квартира в ипотеке у продавца — это почти всегда вторичка. Для такой покупки остаётся рыночная ипотека. Переоформить на себя льготную ипотеку продавца на его условиях тоже не получится: покупатель берёт новый кредит на действующих условиях.
Да. Долг продавца гасится из денег покупателя — своих или ипотечных, банк снимает залог, и право переходит к покупателю. Главное — проводить расчёты через банк продавца или аккредитив, а не передавать деньги продавцу напрямую.
Основные — отдать деньги до снятия обременения, не заметить другие долги и аресты продавца, банкротство продавца, невыделенные доли детей при маткапитале и отсутствие согласия супруга. Все они закрываются проверкой документов и безопасной схемой расчётов.
Формально — продавец, но деньгами покупателя: покупатель вносит сумму долга в банк продавца в рамках сделки. Если покупатель берёт ипотеку, долг гасят средства его банка.
Можно, но не в каждом банке. Среди наших банков-партнёров есть банк, который финансирует покупку квартиры из-под залога: его деньги гасят долг продавца, а квартира переходит в залог к нему.
Банк подаёт в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке. Регистрация сейчас почти всегда электронная и обычно занимает 1–2 рабочих дня. Срок подачи заявления банком лучше уточнить заранее.
Пока арест или запрет не снят, Росреестр не зарегистрирует переход права. Сначала продавец гасит долг — иногда деньгами покупателя или транзитного инвестора, — пристав снимает запрет, и только потом проходит регистрация.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — практически нет: семейная ипотека здесь не распространяется на вторичное жильё, а квартира в залоге у продавца почти всегда вторичка. Остаётся рыночная ипотека или маткапитал.
Заказать выписку из ЕГРН и посмотреть раздел об ограничениях прав. Справочную информацию по объекту на сайте Росреестра можно посмотреть бесплатно, полную выписку собственник получает на Госуслугах.
Условия банков-партнёров — на ноябрь 2026 года.
Что такое титульное страхование при ипотеке, и когда оно обязательноКоротко: Титульное страхование — страховка покупателя от потери права собственности, если сделку оспорят из-за... 
Где найти самую низкую ставку по семейной ипотеке в Санкт-ПетербургеС 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке в первую очередь зависит от... 
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: новые условия и ставкиС 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке зависит от числа детей в... 
Можно ли получить ипотеку при частичной занятости или подработке?Коротко: Да, ипотеку можно получить и при подработке или неполной занятости, если доход покрывает... 
Ипотека на вторичку vs. новостройка: что выгоднее с учетом налогообложения и условийКоротко: По ставке обычно выгоднее новостройка: на неё действуют льготные программы вроде семейной ипотеки,... 
Оформление ипотеки на квартиру в строящемся домеКоротко: Ипотеку на квартиру в строящемся доме оформляют по договору долевого участия с расчётами... 